アジアの不動産投資需要が急減

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サヴィルズ・プロスペクトのデータによると、アジア太平洋地域の不動産投資活動は2022年に6%減少すると予想されています。これは、北米の15%の減少、欧州の28%の減少と比較して低い数値です。また、アジアの投資総額は世界の投資額に占める割合も大きくなっています。

サヴィルズ・アジア太平洋地域の調査部長サイモン・スミス氏は、「世界規模で地政学的不確実性が多く存在する中で、投資活動は引き続き困難な状況が続くだろう」とコメントした。

アジアの不動産投資需要は急激に減少している。 — アジアの不動産投資需要が急減した。（写真：TN）

「しかし、アジアの不動産市場の成長見通しは依然として堅調であり、投資家にとってこの地域は魅力的だ」とサイモン氏は語った。

今日の不動産投資は、インフレ、法規制や地政学的な不安定性、成長の鈍化、消費者の習慣やニーズの変化など、投資効率に影響を与える無数の要因により、よりリスクが高くなっています。不動産投資家は、適切な判断を下すために、リスクを正確に評価する必要があります。

サイモン氏はまた、構造的リスク、循環的リスク、市場リスクなど、現時点でアジア太平洋地域の不動産投資家が注意を払う必要があるリスクグループを指摘しました。

第一に構造的なリスクです。デジタル化はすでに多くの地域で市場構造に大きな変化をもたらしています。クラウドコンピューティング、eコマース、オンラインビデオ、ソーシャルメディアは、私たちの日常の活動をますますオンライン化させています。

この傾向はパンデミック中にさらに加速し、今後さらに急速に拡大すると予想されます。

たとえば、世界最大のオンライン小売ショッピング市場のひとつである韓国では、2022年には取引の37%がオンラインで支払われると予測されており、今後5年間でこの数字は45%に増加すると予想されています。

他の市場では、Eコマースは非常に有望な分野とみなされており、大きな発展の余地が残されています。オンライン小売の発展は、データセンターや物流分野への投資家の関心を高め、小売業界、特にダイレクトリテールの様相を大きく変えるでしょう。

2つ目は循環リスクです。インフレはアジアだけでなく世界中の不動産投資家が直面している循環リスクです。

最近の金利の急上昇は不動産価格を押し上げています。明るい面としては、インフレ率が低下していることが挙げられます。オーストラリアでは、インフレ率は2022年12月のピークである8.4%から、2023年3月には6.8%に低下しました。

しかし、高金利は、原材料費や人件費の上昇とともに、引き続き投資家にとって大きな懸念事項となるでしょう。また、高金利は成長へのリスクにもなります。

国際通貨基金（IMF）によると、世界のGDP成長率は2022年の3.2%、2021年の6%から、2023年には2.7%に減速する見通しだ。高金利が続く限り、成長鈍化のリスクは依然として存在する。

3つ目は、国内市場の問題によるリスクです。不動産市場は常に供給過剰のリスクに直面しており、これがこのセクターの低迷の主な原因となっています。供給過剰は、多くの市場やセグメントで問題となっています。例えば、中国の小売市場がそうです。

サヴィルズ・チャイナの調査・政策担当ディレクター、ジェームズ・マクドナルド氏は次のようにコメントしている。「中国の一部地域では小売スペースの供給過剰が過去最高に達しており、2023年の最初の数か月間に主要市場の空室率は2桁に達する見込みです。

多くの地域では、依然として既存の供給残が大きく、将来の供給量も依然として大きい状況です。一方、小売スペースはeコマースの急成長による圧迫を受け続けています。

その他の市場リスクとしては、規制枠組みが挙げられます。中国においても、不動産投資家は政府の政策に一層注意を払う必要があります。金融規制の緩和に向けた動きにもかかわらず、同国の不動産危機は終息の兆しを見せていません。

一方、インドネシアのような発展途上国では、投資家は市場の透明性に注意を払う必要があります。次に、政治的安定性です。例えば、タイでは政情不安が依然として投資の大きな障壁となっています。

ベトナムでは、今年最初の数ヶ月間、政府は新たな政令や決議を公布し、不動産セクターの困難の解決に明確な支援を示しました。さらに、3月にはベトナム中央銀行が金融市場の安定と経済成長の加速を支援するため、運営金利を引き下げました。

サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏は次のように述べています。「これらの政策は市場にプラスの影響を与えると予想されますが、市場がそれを吸収するには時間が必要です。2023年第3四半期以降には、より明るい見通しが見られるようになると予想されます。」

より大きな課題は、特に開発中のプロジェクトにおける取引構造と法的書類作成です。これもまた、明確な法的枠組みに基づく介入と支援を必要とする問題であり、それによってベトナムにおける外国投資活動のペースが加速されます。

各市場にはそれぞれ独自の投資リスクがあり、リスクグループは重複していることが多く、明確に区別されていません。こうした困難を解決するには、市場における経験豊富な専門家による同期的な対策と助言が必要です。現在の市場状況を踏まえると、投資家は専門機関と連携し、事前にシナリオを準備することで、リスクが投資判断に与える影響を最小限に抑える必要があります。

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