土地法の問題

国会事務総長ブイ・ヴァン・クオン氏が先日代表者に送付した質疑応答の要旨報告書では、政府は不動産市場の困難を解消するために多くの措置を講じ、多くの文書を発出してきたと評価されている。例えば、首相に対し各省庁および地方自治体に不動産市場の再編を要請するよう求める電報や文書が送付されている。しかしながら、住宅市場を含む不動産市場は、依然として法的手続き、土地資金、投資資金の不足により、困難と混雑に直面している。

「住宅用地」不足のため不承認

投資に関する行政手続きの一部は煩雑で障害となっており、市場セグメントは依然として偏っており、この市場に投資された信用資本には依然として多くの潜在的なリスクが存在します。こうした困難により、不動産企業は投資とプロジェクトの建設を中止せざるを得なくなり、これは請負業者、資材供給業者、その他多くの業界にも困難をもたらしています。「土地価格の決定、土地使用料、用地取得、あるいは投資者選定に関する規制が投資、入札、土地に関する規制と重複するなど、土地に関連する法的問題は、住宅市場の回復と発展にとって大きな障壁となっている」と鑑定機関は評価しました。

ホーチミン市では、困難に直面し解決に向けて検討されている100件以上の不動産プロジェクトに加え、計画投資局が最近、同地域の不動産プロジェクトへの投資認可の実施状況について市人民委員会に報告した。

その結果、同庁が処理している投資政策の承認を求めるプロジェクト書類117件のうち、62件は住宅用地を所有していないか、2014年住宅法の規定に従って住宅用地の全部の譲渡を受けていないため、商業住宅プロジェクト（NƠTM）の投資家となる条件を満たしていない。

そのため、計画投資局は、投資法および住宅法の規定を満たしていないとして、ホーチミン市人民委員会に対し、投資政策を承認しないよう勧告しました。これにより、不動産企業はプロジェクトの実施プロセスが阻害される可能性があるため、懸念を抱いています。

法的障害を取り除くことで、不動産プロジェクトが円滑に実施され、市場の発展が促進される。写真：HOANG TRIEU

ホーチミン経済法科大学（VNU-HCM）法学部のグエン・ナット・カイン講師（理学修士）によると、法的観点からは、これら62件のプロジェクトに対する投資方針を承認しないことは全く適切である。しかし、経済的観点と不動産市場の発展の観点から見ると、これは実際には適切ではない点が数多くある。

なぜなら、新農村プロジェクトを実施するには、企業が十分な規模の土地資金を持たなければならないが、実際には、100％住宅地または一部住宅地を含むプロジェクトの数は、市場に出ている新農村プロジェクトの総数の5％以下を占めるに過ぎないからである。

したがって、前述のような土地利用形態に関する厳格な規制は、企業がNƠTMプロジェクトの建設を計画する際に多くの困難を引き起こします。解決策が見つからなければ、これらのプロジェクトの実施に投資された数十億ドンもの資金が「滞留」し、投資資金の無駄遣いにつながるだけでなく、住宅供給問題の解決にもつながらない可能性があります。

グエン・ナット・カイン氏によると、上記のプロジェクトを解決するには、法的および管理上の解決策が必要だという。法的観点からは、国会は早急に住宅法におけるNƠTMプロジェクトの実施に必要な土地利用形態に関する規制を検討・改正し、現在のように住宅地のみに限定するのではなく、プロジェクトの土地利用形態を限定しない方向で、地域の土地利用計画および建設計画の遵守を確保する必要がある。

「経営の観点から、ホーチミン市人民委員会は近い将来、土地を利用したプロジェクトの入札を組織し、NƠTMプロジェクトを実施するための条件を満たす投資家を選定する（落札した場合、国はNƠTMプロジェクトを実施するために土地を割り当てまたはリースする）、または土地利用の形態に縛られないようにNƠTMプロジェクトの用途を社会住宅に転換することにより、これら62のプロジェクトの投資家を支援することができる」とカイン氏は意見を述べた。

多くの規制を改正する必要がある

ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は国会に提出した公式文書「土地法草案（改正）第128条第1項b号、第4項a号、第6項を改正し、投資家が新農村開発プロジェクトの実施計画に従った土地の種類に応じた土地使用権の取得について交渉できる条件を設ける」の中で、企業や投資家が新農村開発プロジェクトを実施するために土地利用計画、都市計画、建設計画に従った土地の種類に応じた土地使用権の取得や保有について交渉できる条件を設けるため、土地法草案（改正）第128条第1項b号、第4項a号、第6項を改正することを提案した。

チャウ氏はまた、土地法（改正案）第128条第1項bの規定は、住宅用地の使用権の取得に関する合意、または住宅用地もしくは住宅用地とその他の土地の使用権を保有しなければならない合意のみを認めており、2013年土地法の現行規定よりも内容が狭く、投資家が土地にアクセスするための好ましい条件が整っておらず、土地を使用する人々の合法的かつ正当な権利と利益が保障されていないと指摘した。

チャウ氏によると、この条例が可決されれば、今後10年間、投資家は新農村開発プロジェクトを実施するために「住宅地およびその他の土地の使用権を受け取ることに同意する」ことが許されなくなり、土地法草案（改正版）第128条第6項に規定されている「住宅地およびその他の土地の使用権を有する」という条件を満たす投資家がなくなるという。

将来の住宅問題に関して、国会経済委員会と建設省が最近開催した不動産事業法（改正）草案に関する意見交換ワークショップにおいて、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、市内で住宅事業を展開する際に、将来の建設プロジェクトが多くの問題を引き起こしていると述べた。そのため、将来の住宅販売には、管轄当局がプロジェクトを承認する文書が必要であり、特に土地法の規定を参照する際のNƠTM購入者の所有権証明書の発行など、多くの問題が生じている。

ブイ・スアン・クオン氏によると、不動産事業法（改正案）第25条第2項では、将来形成される住宅および建設工事の条件として、以下のいずれかの種類の土地使用文書（土地割当決定書、土地賃貸借契約書、土地賃貸借契約書、土地使用権証明書、住宅所有権および土地使用権証明書、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書など）を備えることが定められている。

一方、現行の土地法によれば、土地使用者は証明書を所持している場合、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸、寄付、抵当、出資することができる。

土地使用者が金銭的義務の履行を遅滞することが認められている場合、または金銭的義務を負うことが認められている場合、権利を行使する前に当該金銭的義務を履行しなければなりません。つまり、投資家が土地の割り当てを受けたにもかかわらず、土地使用料に関する金銭的義務を履行していない場合、土地使用権の譲渡権を含む、土地法の規定に基づく土地使用者の権利を行使することはできません。

したがって、ホーチミン市人民委員会は、起草委員会に対し、今後開始される住宅・建設工事の承認手続きにおいて、「投資家が財務義務を履行し、土地使用権証明書を保有している」ことを条件として、土地条件に関する内容を検討・調整することを勧告する。これは、次のステップ、特に住民への証明書発行において、法的問題の発生を抑制するためである。

移転後の計画調整を可能にする

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、不動産事業法草案では、不動産プロジェクトの譲渡に関する原則として、プロジェクトの全部または一部の譲渡において、プロジェクトの目的と計画が変更されないことが保証されなければならないと規定されているが、これは多くの投資家がプロジェクトを受け取った後、より良いものにするために計画を調整する必要があるため、「好ましくない」と述べた。ブイ・スアン・クオン副委員長によると、プロジェクト調整はプロジェクトの最適化を目的としており、最終的な鍵は土地利用係数を高め、都市計画法の規定を遵守することである。投資家は規定に従って調整を行い、追加の財務義務を負うことになる。ホーチミン市人民委員会は、実施プロセスにおいて都市計画法の規定に抵触しないよう、この規定を改正することを提案した。さもなければ、プロジェクト譲渡後の実施プロセスに影響を及ぼすことになる。

セミナー「不動産に関する法的障壁の除去」

11月9日、Nguoi Lao Dong新聞は「不動産に関する法的障害の解決」と題したセミナーを開催し、出席者の意見を聞き、吸収することで、ボトルネックを取り除き、不動産市場の流れをスムーズにし、安定した持続可能な経済成長を促進するための解決策を探りました。

（*）11月8日付のラオドン新聞を参照

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm