不動産ビジネスは借金返済のために資金を調達する

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多くの不動産会社は、負債の返済やプロジェクトの建設に必要な資金を得るために、資産を売却したり、銀行融資を利用したり、株式を提供したりしています。

資本への渇望を満たすために資産を売却する

ノバランドグループはこれまで、ローンや債券債務の再編を基本的に完了しているが、2023年の監査報告書では、PwCベトナムは依然としてノバランドの継続企業の前提について言及している。

独立監査人によると、キャッシュフロー不足、短期債務の満期、そして金融市場における資金調達能力の制約といった複合的な影響により、ノバランドの短期的な流動性圧力が高まっています。さらに、連結貸借対照表日時点で、ノバランドは融資契約および債券契約における特定のコミットメントに違反しました。

この件に関して、ノヴァランド社は、各段階における住宅購入者への引渡しを確実に進めるため、プロジェクト建設の実施に必要な資金を商業銀行から継続的に提供することを約束したと述べた。具体的には、銀行は今後、15兆8,160億ドン相当の追加融資枠を継続的に提供していく予定である。

特に、ノバランドは、契約で定められた期限内に債務を返済するため、約2兆8,700億ドンで資産を売却する計画です。同時に、同社は投資家から、予想価値8兆9,170億ドンの資産売却に関する関心表明書も受領しました。同社は、これらの資産の売却を今後12ヶ月以内に完了させると述べています。

多くの企業は、銀行融資を受ける資格を得る前に、バランスシートを整理するために債券債務を段階的にまたは完全に帳消しにする努力をしてきました。

同様に、LDG投資株式会社も、債券、銀行およびその他の負債の返済のために開発協力、プロジェクト譲渡、株式売却の計画を実施しています。

具体的には、LDGは、ハイズイ株式会社（LDGの子会社）が投資したバイブット・ソンチャ観光地プロジェクトを譲渡します。このプロジェクトは「LDGグランドセントラル」という商号で、29ヘクタールの規模を誇り、総投資額は4兆6,000億ドンを超えます。

同時に、LDGはビンズオン省ディアン市ビンアン区のアパートメント複合施設プロジェクトロットC1やその他の資産やプロジェクトも譲渡したいと考えています。

もう一つの典型的な事例はファットダット社です。ファットダット社の取締役会長であるグエン・ヴァン・ダット氏は、過去2年間の予期せぬ市場ショックにより、ファットダット社の成長率が大幅に鈍化したと評価しました。綿密に策定された長期計画も変更を余儀なくされ、多くの成長指標の調整を余儀なくされました。

このような状況下、ファットダットは投資・金融ポートフォリオの再構築戦略を断固として実行しました。特に、より緊急性の高い課題に集中するため、一部資産の売却や子会社株式の譲渡といった短期的な利益を犠牲にすることを受け入れました。

具体的には、ファットダット社は2022年から2023年にかけて、サイゴン-KL不動産会社（アストラルシティビンズオンプロジェクトの投資家）とファットダット工業団地投資開発株式会社（PDI）の2つの子会社を売却する予定です。

その結果、ファットダットは財務上のプレッシャーを軽減し、特にすべての債券を2023年末までに期日通りに返済することに成功し、業界全体の経営が極めて暗い状況の中で債券負債のない珍しい不動産企業となった。

資本圧力は徐々に緩和されるだろう。

ベトナム投資信用格付け株式会社（VIS Rating）は、住宅不動産業界に関する最新の最新レポートで、高いレバレッジと多額の債務返済期限が到来する状況下で、不動産企業の債務返済能力は2024年にキャッシュフローが改善したとしても依然として弱いと評価しました。負債／EBITDA比率（企業の発生債務返済能力を測る指標）は、債務増加率が利益増加率を上回ったため、2022年の7倍から2023年には8.7倍に上昇しました。2023年の短期債務／総債務比率は45%に達し、過去5年間で最高水準となりました。

さらに、2024年には約130兆ドン相当の不動産債が償還を迎えます。これは過去5年間で最高額であり、投資家にとって資本再編のリスクとなります。法的問題を抱えているプロジェクトや投機的なプロジェクトを実施している投資家は、債券の元本・利息の支払い遅延やキャッシュフローの悪化といったリスクに直面する可能性があります。したがって、これらの企業は資本再編を最も必要としています。

実際、特に資金面での困難に直面しているにもかかわらず、多くの企業は、銀行融資や株式市場での資金調達の資格を得る前にバランスシートを整理したいという思いから、未払いの債券債務を段階的に、または完全に解消する努力をしてきました。

たとえば、ファットダットは市場の変動に適応するために再編した後、現在は住宅不動産部門のみに注力しており、6つの主要プロジェクトを市場に投入しており、これらのプロジェクトからの推定総収益は約40兆VNDです。

運転資金の調達のため、当社は既存株主に対し、1株当たり1万ドン（発行比率5.5：1）で1億3,430万株超の株式を権利行使の形で発行する予定です。この発行が成功すれば、ファットダットは1兆3,400億ドン超の資金を調達できます。調達資金はすべて、当社および子会社の不動産プロジェクトの実施に充当されます。

同様に、DIC社は4億1,000万株を発行し、約6兆5,000億ベトナムドンを調達する予定です。同社は調達資金を、バリア・ブンタウ省トゥイヴァン169番地のキャップ・サン・ジャック・コンプレックス・プロジェクト第2期および第3期、ハウザン省のヴィ・タン商業住宅地区プロジェクト、ヴィン・フック省のナム・ヴィン・イエン新都市圏プロジェクト、そしてハナム省フーリー市ラムハー地区のラムハー・センターポイント住宅地区プロジェクトへの投資資金として充当する予定です。

VIS Ratingによると、銀行融資と資本市場へのアクセス改善により、今後、借り換えリスクは減少する見込みです。これにより、2022年第4四半期以降、投資家が直面してきた流動性ストレスは軽減されました。不動産事業向けの銀行融資は2023年に28%と大幅に増加し、投資家の資本および流動性ニーズを支えるため、2024年も引き続き増加する見込みです。

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