専門家は、すでに都心に2軒の家と田舎に土地を所有している場合、郊外の土地の購入は資産の多様性を低下させるため、慎重に検討するようアドバイスしている。
私は38歳、妻は33歳です。5歳の子供がおり、妻は現在第二子を妊娠中です。家族の中で働いているのは私だけで、妻は主に家事やオンラインビジネスをしています。安定した仕事からの収入は月1億～1億2千万ドン程度で、家計は約5千万ドンです。
現在、都心部に2軒の家を所有しています。それぞれ60～70億ドンの価値があるのですが、家賃はそれぞれ月1200万ドンで、合計2400万ドンです。家族全員で月1300万ドンのアパートを借りています。また、田舎に約10億ドンの土地を所有しており、20億ドンの貯金があります。
貯蓄金利が低いので、今年は20億円の貯蓄を引き出して投資に回したいと考えています。外国の銀行から有利な金利（3年間固定、年利7～8%）で借り入れ、毎月の残高に応じて返済していくことも可能です。
私は主に給与所得者向けの仕事をしており、ビジネスは得意ではなく、リスクも比較的許容できるレベルで受け入れており、郊外の土地などの不動産市場についてはあまり詳しくありません。これまでは主に都心部に賃貸用の家を購入できるだけのお金を貯めてきました。今年は郊外の土地への投資に良い時期だと聞きましたが、条件は3～5年の長期投資です。しかし、第二の不動産税法が間もなく成立し、私のように多くの不動産を所有している人は多額の税金を支払わなければならないのではないかと心配しています。
近い将来の適切な投資方向について専門家のアドバイスを受けましょう。
ティエンソン
ホーチミン市東部、トゥドゥック市の不動産、2023年11月。写真：クイン・トラン
コンサルタント：
上記の情報をもとに、ご家族の経済状況を把握し、適切な投資判断を下せるよう、分析とアドバイスを提供いたします。
まず、ご家族の経済状況を分析してみましょう。ご家族の給与収入は月額約1億1,000万ドン（平均）、2軒の住宅からの家賃収入は2,400万ドンです。また、ご家族の支出総額は月額約5,000万ドン（アパートの家賃1,300万ドン、生活必需品と福利厚生を含むと仮定）です。したがって、ご家族の毎月の黒字は月額8,400万ドンとなります。
あなたのご家庭は、貯蓄率が最大63%と、かなり良い黒字を誇っています。しかし、上のお子さんが小学校に入学し、家族に新しい家族が加わることから、特に教育費や医療費など、経済的なニーズは増加します。家族の長期的な経済的安定を確保するためには、より柔軟で綿密な計画が必要です。
次に、現在の資産ポートフォリオを評価します。都心部に120億円相当の住宅2軒、地方に10億円相当の土地、20億円相当の貯蓄があります。現在、総資産は150億円で、負債はありません。
ご家族は現在、多額の資産ポートフォリオを保有しており、その大半は不動産（87%）に集中しています。1年定期預金の貯蓄金利が年5～6%に低下していること、またFIDTのモニタリングデータによると都心部の住宅価格上昇率が年平均8～9%で変動していることから、投資パフォーマンスは高くありません。不動産は通常、貯蓄金利よりも高いリターンをもたらしますが、特定の資産に集中しすぎるとリスクを伴い、投資ポートフォリオの流動性が低下する可能性があります。
現在、融資金利は優遇期間中は5～8%、優遇期間終了後は年9.5～10%と低くなっています。これは、財務レバレッジを活用して投資パフォーマンスを向上させる絶好の機会です。
次に、郊外不動産への投資において考慮すべき要素について説明します。貯蓄から20億円を引き出し、さらに銀行ローンを借りて郊外不動産を5年間保有する予定です。このアプローチでは不動産ポートフォリオの分散化が図られますが、郊外不動産の成長率は年間12～15%で変動するため、保有資産クラスの流動性は低下します。
十分な知識と時間がない状態で郊外の土地に投資すると、真の可能性を秘めた土地を選べないという大きなリスクを負うことになります。さらに、その土地の合法性、流動性、成長性に関するリスクにも直面する可能性があります。そのため、信頼できる仲介業者を見つけるか、信頼できる機関に郊外の不動産探しを依頼することが、検討すべき要素です。
セカンドハウスへの高額な税金の可能性も考慮すべき要素となるでしょう。現在、ロードマップによると、不動産税法の制定案は第8回国会（2024年10月）に提出され、意見公募が行われ、第9回国会（2025年5月）で承認される予定です。法律の施行時期や譲渡にかかる具体的な税制は不明です。投資ポートフォリオを分散し、財務状況全体の中で適切な金額を郊外の土地に配分することで、資産への税金の影響を抑えることができます。
経済的な保障策についてもう少し補足させてください。ご家族全員が生命保険に加入されているかどうかは明記されていませんでしたが、ご家族全員に生命保険と健康保険に加入することをお勧めします。保険は、収入の安定を維持しながら、予期せぬリスクからあなたを守ります。年間の掛金拠出額は、総収入の5～8%が推奨されます。
投資を続ける前に準備する必要がある次の資産クラスは、緊急時に備え、家族のための経済的安定を確保するための準備金です。通常は3～6か月分の支出額です。具体的には、ご家族の場合は1億5,000万～3億ドン程度になります。この準備金は、1か月、6か月、12か月の期間で貯蓄パッケージに分割できます。
投資ソリューションに関しては、以下のような分析をしています。現在、経済は回復→成長→飽和→景気後退という新たなサイクルに移行しています。それぞれの局面において、それぞれの資産クラスは、その期間に順調に成長するために適切な特性を持つでしょう。
新たな景気循環の回復局面では、証券全般、特に株式が最も高い成長が見込まれます。したがって、良好な資産成長率を達成するには、今後2～3年で株式資産クラスを保有する必要があります。時間、経験、そして比較的高いリスク許容度がない場合は、ファンド証券への投資、株式の積み増し、あるいは信頼できる金融機関への投資委託など、リスク管理に適した投資セグメントを選択することができます。
金もまた、リスク許容度の高い投資チャネルとなります。現在、貴金属は比較的高値で推移しており、変動も見られます。適切な金価格水準であれば、保有も検討できます。ただし、家計資産全体の10%を超える投資は避けるべきです。
結局のところ、あらゆる投資判断は、リスク許容度、長期的な財務目標、そして直近の家族のニーズを考慮した、総合的な財務計画の枠組みの中で検討されるべきです。上記のアドバイスが、皆様の個人的な財務管理と発展に役立つことを願っています。
ヴー・ティ・フオン
個人財務計画の専門家
FIDT投資コンサルティングおよび資産運用会社
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