家主が敷金契約に違反した場合、お金を取り戻すにはどうすればいいでしょうか?

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50億ドン相当の土地を購入し、2億ドンを頭金として預けました。両者は公証人役場に出向き、代金を支払う日取りを決めることで合意していました。ところが、公証人役場へ行く約束を2回も取り付けたにもかかわらず、売主はいつも言い訳をして来ませんでした。お互いに時間を無駄にしているだけだと思います。売主は手付金契約に違反したため、手付金の返還を求めましたが、返還を拒否されました。

お金を取り戻すにはどうすればいいでしょうか？次回も時間通りに来ない場合、執行官を呼んで記録を作成してもらえば、お金を取り戻す根拠ができますでしょうか？

読者のHo Thuyさん。

専門家の回答

サイゴン執行官事務所長のグエン・ティエン・ファップ氏は次のようにアドバイスする。

民法第328条には、「供託を受けた者が契約の締結または履行を拒絶したときは、別段の合意がない限り、供託者に対し供託金および供託金の価値に相当する金額を返還しなければならない。」と規定されています。

ご提供いただいた情報によると、地主は当事者間の預託契約に違反しています。したがって、本件において、あなたには地主に対し、預託金2億円の返還を求める権利があり、また、預託契約に基づく金額の罰金を地主に課す権利があります。預託契約に罰金率が明記されていない場合は、預託金2億円と同額の罰金を科すことができます。

Chủ nhà đất vi phạm hợp đồng đặt cọc, làm thế nào để lấy lại tiền? - Ảnh 1. — グエン・ティエン・ファップ氏によれば、地主が契約に違反した場合、買主は執行官を招いて記録の作成に立ち会わせる権利があるという。

「家主が保証契約に違反したという証拠を確立することが重要です。なぜなら、すぐに違約金を要求すると、家主は正反対のことを言うかもしれません。例えば、契約書の公証場所について合意していないとか、公証人への呼び出しを通知していないとか、家主は公証人のところに行ったが、家主はそこにいなかったとか」とファップ氏は述べた。

したがって、家主が保証金契約に違反したという証拠を得るため、または少なくとも契約に違反していないことを証明するために、あなたには執行官を招いて記録の作成に立ち会わせる権利があります（政府法令第08/2020条第36項）。

したがって、次の 2 つの手順を実行する必要があります。

ステップ 1:公証された契約書に署名する日時と場所を土地所有者に通知します。

内容は、地主が2度にわたり公証を「怠った」ため、今回が最後の公証の勧誘であるというものです。地主が出席せず、譲渡契約書に署名しない場合は、譲渡契約書への署名を拒否したものとみなされ、受領済みの手付金は返還され、手付金違約金が課せられます。通知書には、公証の日時と場所を明記し、すべての書類の持参を求める必要があります。

預託契約において、当事者間の通知方法が書面により当事者の住所に通知されること等について合意されている場合には、当該合意に従わなければなりません。

通知のテキストメッセージ、電話、送付のプロセスにおいて、執行官はあなたに同行し、記録の作成に立ち会います。地主が通知を受理するか拒否するか、あるいは受領を回避したとしても、上記の善意の行動と執行官が作成した記録は、あなたが通知を送達する義務を果たし、取引の準備ができていることを証明するのに十分です。

ステップ2：通知された内容に従って公証人のところへ行きます。

公証人役場に行く際は、身分証明書、関連書類、そして譲渡契約書に署名する際に土地所有者に支払うお金を必ず持参してください。また、土地所有者にテキストメッセージまたは電話で連絡し、公証人役場に来たことを伝え、譲渡契約書に署名するために土地所有者の立ち会いを依頼する必要があります。

土地所有者が出席し、譲渡契約書への署名に協力した場合、当事者間の取引は完了したとみなされます。一方、土地所有者が出席していない場合、または出席していても契約書に署名せず、もしくは合意どおりに代金を受け取らない場合は、預託契約に違反したとみなされます。

事件の全容は執行官によって立会い、記録が作成されます。これは、地主が保証金契約に違反したことを証明する証拠となります。これにより、あなたは地主に対し、合意に基づき保証金の返還と違約金の支払いを求める権利を有します。地主が応じない場合は、この記録を根拠に裁判所に訴訟を起こすことができます。

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