建設省の予測によると、2021年から2030年にかけて住宅需要は引き続き増加し、特に都市部で顕著です。都市人口比率は現在約40％ですが、2030年には約45％に増加すると予想されています。現在の人口増加率と住宅需要を前提とすると、毎年約7,000万平方メートルの都市住宅を新たに建設する必要があります。
特に、ベトナムにおける社会住宅セグメントの発展の可能性と発展余地は依然として大きい。しかしながら、現実には政策があまり魅力的ではないため、多くの不動産業界は依然としてこのセグメントに「無関心」である。人々や企業は、手続き面や財務面の障壁を取り除き、社会住宅開発を促進するための一連の新たな政策の制定を期待している。
G-Homeのゼネラルディレクター、グエン・ホアン・ナム氏：
現在、投資家が社会住宅を建設する場合、企業は住宅資金の20%を賃貸用に積み立てなければならず、5年経過後に売却が許可されます。現在、社会住宅を開発するには、企業は多額の費用を投じる必要があり、一方で「枠組み」があるため、賃貸料は高く設定できません。
社会住宅の販売価格と賃貸価格は、プロジェクト所在地の地方建設局のポータルサイトで公開されています。 ハノイ市とホーチミン市における社会住宅の推定賃貸価格は、月額10万ドン/㎡程度です。その他の省・市では、月額3万～5万ドン/㎡程度です。
言うまでもなく、社会住宅を借りるには、少なくとも1年間の賃貸契約など、多くの条件を満たす必要があります。さらに、規則では、一度社会住宅政策を享受すると、二度と利用することはできないと規定されています。そのため、仮に1ヶ月間正式に賃貸契約を結んだ場合、将来的に社会住宅を購入することはできません。
世界では多くの国が、長期資本コストが低いことから、企業が賃貸住宅を建設するモデルを広く導入し、成功を収めています。企業は約3%の金利で借り入れをすれば容易に投資でき、賃貸することで利益を得ることも可能です。
一方、ベトナムでは現在、企業は12～15%程度の金利で資金調達を余儀なくされており、常に準備金を支払わなければならないため、導入コストが増加しています。現在の金融メカニズムでは、金利と投入コストが非常に高い状況において、企業を支援するための資金源が不足しています。
一方、企業の利益率はわずか10%で、平均すると年間2%の利益しか得られません。そのため、社会住宅建設への投資を企業に呼び込むことが困難になっています。
CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏：
2021年以降、社会住宅建設の投資資本率は、建設省の商業住宅建設の投資資本率と同じになります。ただし、建設省は2022年7月13日、2021年の建設工事の投資資本率および工事の構造部材の総建設価格を公表する決定第610/QD-BXD号を公布しました。
これを受けて、建設省は、アパート形式の社会住宅建設のための投資資本の枠組みを発表しました。検討の結果、社会住宅建設のための投資資本は、商業用アパート建設のための投資資本よりも約25%低くなっています。
そのため、2021年以降に建設される社会住宅プロジェクトは、価格設定にあたり建設省が定める投資資本率を参考に適用されます。そのため、社会住宅建設の投資資本率は商業住宅よりも低くなります。しかし、質の高い社会住宅を確保し、模範的な社会住宅地区を建設するためには、投資率を引き上げる必要があると考えています。
現在、ベトナムでは公営住宅だけでなく、あらゆる不動産商品の開発コストが高額です。そのため、投資家が事業活動において損失を回避し、利益を上げるにはどうすればよいかという問題が解決すべき課題となっています。
住宅市場における需要は依然として非常に高く、特に「手頃な価格」の分野、特に公営住宅においては高い水準を維持しています。そのため、企業は市場動向を綿密に把握し、機会を捉え、価格が高すぎない住宅を投入する必要があります。さらに、世界各国の経験から、投資家はアパートを売却するのではなく、1～3年間の賃貸契約期間を設け、賃貸契約書に購入条項を盛り込むという方法も見られます。こうすることで、この3年間で、住宅を必要としている人々はより多くの資産を築き、選択する機会を持つことができます。
ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏：
政令第100/2015/ND-CP号によれば、社会住宅プロジェクトの投資家は、建築密度または土地利用係数を基準の最大1.5倍まで増加させることが認められています。しかしながら、社会住宅の開発および管理に関する最新の政令案において、建設省はこの規定を削除しました。
社会住宅の開発及び管理に関する政令案には、社会住宅プロジェクトの投資家が、建設基準及び規制と比較して、建設密度又は土地利用係数を最大1.5倍まで増加させることができるという規定を追加する必要がある。これは、実現可能性を確保し、投資家が社会住宅プロジェクトを実施するために土地利用権の交渉や土地利用権の取得を行うことを奨励するためである。
これは投資家誘致のための政策メカニズムの一つでもあります。土地区画または土地面積が2000分の1スケールのゾーニング計画しか持たない場合、あるいは投資家が既に社会住宅プロジェクトの実施のために土地を使用する権利を有する場合、社会住宅プロジェクトの投資家は、現行の建設基準および管轄当局が発行する規制と比較して、建築密度または土地利用係数を最大1.5倍まで調整できる必要があります。
なぜなら、この政策メカニズムがなければ、投資家は多くの規制に縛られる社会住宅プロジェクトを実施する代わりに、より容易で効果的な商業住宅プロジェクトを実施するために所有する土地を利用することを選択するからです。
さらに、国には社会住宅を開発するための土地基金がないため、投資家が自ら交渉して土地使用権を取得したり、社会住宅プロジェクトを実施するための土地使用権を取得したりすることを奨励する必要がある。
VNAによると
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
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