ドンアンの住宅地の「ピークを捉える」ことに注意

ビンホームズ・コーロア・プロジェクトを直接見渡せる土地の価格は1平方メートルあたり1億8000万ドンを超え、昨年末に比べて2倍の価格となっている。

ドンアン地区は、一連の大規模プロジェクトや建設により、徐々に変化しつつあります。写真：タン・ヴー

路地裏の土地も1平方メートルあたり9000万ドンまで

ドンアン区にビンホームズ・コーロア・プロジェクトが建設されたことで、首都圏北部市場は一躍投資家の新たな注目を集めるようになりました。ビンホームズの新たな大型プロジェクトは、ドンアン区のドンホイ、スアンチャック、スアンカイン、マイラムの各コミューンに所在しています。総面積は約387ヘクタール、投資額は42兆ドンを超えます。

ドンアン区は、ビンホームズ・コー・ロアに加え、ハイボイ村とヴィンゴック村にスマートシティと呼ばれるもう一つの「スーパープロジェクト」を所有しており、BRGと住友商事が投資しています。この「シティ」の総利用面積は272ヘクタール、投資額は最大42億米ドルです。

上記2つのプロジェクトの登場により、周辺の住宅地は日に日に「活況」を呈しています。不動産仲介業者ファン・タイ氏によると、スアン・カン地区では、ビンホームズ・コー・ロアを一望できる通りに面した土地が、1平方メートルあたり約1億6,000万～1億8,000万ドンで売りに出されているとのことです。

路地裏の土地で、玄関先に車を停められるような土地は、1平方メートルあたり9,000万ドンにも達します。家の前に2～2.5メートルほどの路地がある土地でも、販売価格は1平方メートルあたり7,000万ドンに達します。「BRGスマートシティプロジェクト近郊の住宅地では、路地裏の土地の価格は1平方メートルあたり1億2,000万ドンです。路地裏の土地も1平方メートルあたり9,000万ドンに達しています」とタイ氏は述べました。

ドンアン区の地価上昇は、不動産プロジェクトへの追随に加え、紅河に架かる橋、特にトゥリエン橋の恩恵も受けています。このプロジェクトは、タイホー区のアウコ・ニタムルート沿いの紅河西岸と、ドンアン区の紅河東岸を結ぶものです。

タイ氏によると、トゥーリエン橋の建設が予定されている地域では、住宅地の価格が現在1平方メートルあたり1億8,500万ドンまで上昇している。このプロジェクトが正式に着工すれば、土地価格は1平方メートルあたり2億～2億5,000万ドンまで跳ね上がる可能性がある。

不動産業者らは、ドンアン地区の土地価格が非常に高騰しており、昨年末と比べて2倍になっていることを認めている。これは、ほとんどの地主がプロジェクト内の不動産を基準に価格を決めているためだ。

「平均して、住宅用地の価格は、このプロジェクト内のタウンハウスの価格の3分の1です。この計算では、タウンハウスの価格がすでに1平方メートルあたり3億ドン近くであるため、土地価格が1平方メートルあたり1億ドンを下回ることはまずありません」とタイ氏は述べた。

記者の調査によると、ドンアン区の中心部から離れた土地でも、1平方メートルあたり3,000万ドンという価格設定です。20億ドン以下の資金力では、美しい間口と広い道路を備えた土地を「探す」ことはほぼ不可能です。

地元の不動産仲介業者は記者団に対し、この地域で売りに出されている住宅用不動産の70%がF1およびF2投資家の所有物であると明らかにした。実際に住宅用に購入される土地はほとんどない。新しい所有者が土地の名義を変更するたびに、土地価格は数十億ドン単位で上昇しており、この上昇は止まる気配がない。

ドンアンで土地を購入する際の戦略が必要

ドンアン区で長年の「実地」経験を持つ投資家、ハイ・チュウ氏は、不動産取引の成否は投資家が頭金を支払い始めた瞬間に決まると述べた。「私は地元の人々が転売している土地を探すようにしています。彼らが提示する土地価格は、投資家が提示する価格よりもはるかに低い場合が多いのです。もし私がそうした土地を購入できれば、利益率は高くなります」とチュウ氏は語った。

この投資家は、昨年末、トゥリエン橋近くの土地が地元住民によって1平方メートルあたり約9,000万ドンで売りに出されていたことを例に挙げた。その後すぐに、この土地は別の投資家に買い取られ、その2倍の約1億8,000万ドン/平方メートルで売りに出された。「彼らは将来の価格で売っています。これほど巨額の資金が動けば、短期間で土地を売却するのは非常に困難です。現在、ほとんどの投資家はこの土地を3～5年間『保有』するつもりです」とトリウ氏は述べた。

ビンホームズ・オーシャンパーク・プロジェクトがハノイ市ザーラム区とフンイエン省に展開されると、ハノイ東部の不動産市場は活況を呈しました。ビンホームズ・スマートシティ都市圏がナム・トゥー・リエム区に56棟以上のマンションを建設すると、西部の不動産市場も「波紋」を巻き起こしました。

この投資家の予測によると、ドンアン地区の住宅地は今から年末にかけて急騰する見込みはほとんどなく、現在が価格のピークと言えるでしょう。そのため、「波乗り」を重視する投資家にとって、この段階で投資するのは非常にリスクが高いと言えるでしょう。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、ドンアン地区には首都の不動産市場の新たな中心地となる多くの可能性があると述べた。地区の概要から始まり、トゥーリエン橋、国立展示センター、108階建ての金融タワーなど、一連の大規模プロジェクトの存在について説明された。

「ドンアン地区が『飛躍』するための技術インフラは整っています。さらに、資金は銀行に『滞留』するのではなく、投資チャネルへと流入する傾向にあります。この地域の不動産市場は近い将来、活況を呈するだろうと確信しています」とディープ氏は語った。

専門家によると、周辺のプロジェクトが1平方メートルあたり数億ドンにも達する価格設定となっていることを考えると、ドンアン地区の住宅地価格の「急騰」は容易に理解できる。しかし、投資家が真に注目すべき点は、このセグメントの流動性と特性である。

「ドンアン地区の土地は、『高く売って安く残す』という長期投資を好む人には最適です。一方、レバレッジを効かせる人にとっては、非常に危険な取引になるでしょう。この地域の流動性は限られており、土地自体にキャッシュフローを生み出す力がないからです」とディープ氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html