ハノイとホーチミン市の不動産市場では手頃な価格のアパートが「絶滅」
建設部が発表した第３四半期の住宅・不動産市場報告によると、マンションや戸建て住宅の成約件数は３万８３９８件で、前四半期に比べ４８％増加した。
価格面では、ハノイのマンション価格は新築・既存物件ともに引き続き上昇しており、新築物件の平均価格は四半期あたり約4～6%、年間では約22～25%上昇しました。マンション価格も上昇傾向にあり、特に一部の地域では、前四半期と比較して地域によって約35～40%上昇しました。
販売価格が1㎡あたり2,500万ドン未満の手頃な価格帯のアパートメントは、取引件数も販売物件もほとんどありません。2,500万ドンから5,000万ドン未満の中価格帯のアパートメントは、依然として市場における取引件数と供給件数の大部分を占めています。残りは、5,000万ドンを超える高級アパートメントと超高級アパートメントです。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）（手頃な価格の住宅）はここ数年で「絶滅」し、ハノイとホーチミン市で再び出現するのは非常に困難、あるいは不可能である。
具体的には、当部門の統計によると、2018年から2023年にかけて、両特別都市におけるマンション供給量は継続的に減少しただけでなく、供給構造がますます不均衡になり、高級・高級セグメントへの供給構造がますます「傾き」を増したことが明らかになりました。手頃な価格帯の新規マンション供給の割合は継続的に減少し、ホーチミン市では2021年に、ハノイでは2023年に正式に「消滅」しました。
ハノイでは、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35%に達した後、2019年には20%に減少し、2020年にはわずか12%にまで落ち込みました。2021年と2022年もハノイの手頃な価格のマンションの供給量は減少を続け、販売中のマンション総供給量の約4%にまで落ち込みました。現在までに、販売中の手頃な価格のマンションはゼロとなっています。
ホーチミン市では、2018年以降、手頃な価格のアパートの割合が2018年の20％から2020年には0.5％に急激に減少しました。2021年までに、ホーチミン市では手頃な価格のアパートのセグメントが消滅しました。
ハノイ市ホアンマイ地区のドンモ・ダイ・キム社会住宅プロジェクト（写真：ハフォン）。
過去9ヶ月間、ハノイのマンション供給は大幅に回復しました。しかしながら、ハノイとホーチミン市で販売されているマンションの約80%が1㎡あたり5,000万ドン以上の価格設定となっており、需給バランスの不均衡は深刻化しています。
アパートの価格は継続的に上昇しており、一次市場と二次市場の両方で高値で新たな水準を記録しており、大多数の人々の購入能力と収入増加率をはるかに上回っています。
建設省は、現在、不動産市場は限界と欠陥を示しており、不安定さと不健全性の兆候が現れていると考えています。具体的には、中高級住宅や観光不動産が供給過剰となっている状況において、不動産商品の構成は不合理です。一方で、低所得者層および中所得者層が手頃な価格で購入できる社会住宅、労働者向け住宅、商業住宅は深刻な不足に陥っています。
建設省は、「不動産価格、特に住宅価格と土地価格は継続的に上昇しており、人々の収入を上回っています。そのため、都市部の低所得労働者や工業団地の労働者にとって、住宅へのアクセスや住宅建設が困難になっています。ハノイ市とホーチミン市では、1平方メートルあたり2,500万ドン以下のアパートはほとんどありません」と述べています。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、不動産市場は法的問題と住宅商品の構成の不均衡により、商業用住宅の供給が深刻な状況にあるという。多くの住宅は高級住宅である一方、手頃な価格の商業用住宅は不足しており、近年の住宅価格の継続的な上昇につながっている。このため、都市部で住宅購入を強く希望する中低所得者層にとって、住宅購入は困難となっている。
手頃な価格のアパートを市場に戻すための解決策
サヴィルズのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏は、手頃な価格の住宅供給の不足に対処するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だと考えています。
「国家予算が限られている状況では、社会住宅プロジェクトへの資金調達は多くの困難に直面するでしょう。同時に、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力にさらされています。そのため、双方の効果的な協力が極めて重要になります。さらに、建設密度の向上と合理的な計画は、手頃な価格の住宅ソリューションを提供する上で重要な役割を果たすでしょう」と彼女は述べた。
ジャン・フイン氏によると、市政府は地主の協力を得て新たな持続可能な住宅地を形成するために強力なインセンティブ政策を導入する必要がある。
ハノイのアパート（写真：ハフォン）。
「土地面積を最適化し、公共施設や緑地と組み合わせることで、ますます深刻化する住宅問題を徐々に解決することができます。政府と投資家の緊密な連携が、これらの構想を実現する鍵となるでしょう」とサヴィルズの専門家は強調した。
VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士も同じ見解を示し、政府による強力な介入が必要だと述べた。
まず、国は、地価税や法人税を免除または軽減する政策を適用したり、手頃な価格の商業住宅プロジェクトの基準と比較して建築密度や土地利用係数を高めたりするなど、投資家が手頃な価格の商業アパートを開発するのに有利な条件を作り出す政策を研究し、開発する必要がある。
同時に、計画承認および建設許可の付与における優先政策が実施され、プロジェクト開発期間の短縮に寄与し、投資コストの削減につながります。さらに、手頃な価格の住宅を建設した投資家に対し、土地を活用した投資プロジェクトを実施する投資家の選定において「優先ポイントを加算」することが提案されています。
第二に、手頃な価格の住宅を建設するために、政府と民間セクターの協力プロジェクトを促進する必要があります。具体的には、民間セクターが建設・開発プロセスの大部分を担い、国が土地優遇措置と法的支援を提供するというものです。
第三に、国家管理機関は人々の住宅需要を支援する政策を策定する必要があります。政府は、低価格住宅の開発と供給維持を支援するための基金の設立を検討することができます。この基金は、国家予算と民間投資家からの資金で補填することができます。
ファンドは、売買価格と賃貸価格に関する情報を透明かつ公開することで、人々が容易に物件情報にアクセスし、比較検討し、自身のニーズと経済力に合った住宅商品を選択できるよう支援します。同時に、ファンドは管理機関としての役割も担い、ファンドが開発した物件を購入・賃貸した個人を審査し、規制違反、所得証明書の偽造、資産申告漏れなどが判明した場合は、住宅の回収を進めます。
さらに、国家は投機の動機を制限する政策を講じる必要があり、不動産を事業活動に投入しない、または土地を受け取った後に建設を行わない所有者を対象とした不動産税を早急に研究し、適用する必要があります...国家はまた、住宅を監視する機関または委員会を設立し、投機、価格操作、違法な価格上昇のケースに対して厳しい制裁を課す必要があります。
しかし、規制政策が真に効果を発揮し、市場が長期的に安全かつ健全に機能することを保証するためには、州は不動産市場に関する情報およびデータ システムと、特定の住宅管理システムを早急に完成させる必要があります。
不動産市場に関する情報システムとデータ、特に価格データは、不動産価格を管理・監視し、低・中所得者層が手頃な価格でアパートを購入できるようにし、投機やその他の市場要因による住宅価格の急騰を回避するための重要な基盤となります。
人口、社会福祉の支払い状況、住宅ローンの記録などに関する全国データベースを備えた統合住宅管理システムは、機関が取引履歴、各個人の住宅状況を特定し、投機家と実際に住宅を必要としている住宅購入者を区別するのに役立ちます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
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