Bapak Nguyen Van Tuan, seorang broker properti di Hai Duong , menyampaikan bahwa sejak akhir tahun 2023, banyak investor yang secara tak terduga meminta bantuannya untuk mencari dan membeli tanah kavling tanpa buku merah, namun tanpa sengketa atau pelanggaran. Biasanya, harga tanah kavling ini sangat murah dibandingkan dengan tanah kavling lainnya, tetapi transaksi jual beli akan dilakukan dengan dokumen tertulis.
" Banyak daerah pedesaan di Hai Duong kini telah mengalami urbanisasi, dengan harga tanah di beberapa tempat mencapai hampir 20 juta VND/m2. Sementara itu, harga tanah di lokasi yang sama tetapi tanpa buku merah hanya setengahnya, atau bahkan sepertiganya, " kata Bapak Tuan.
Bapak Tuan menyebutkan sebidang tanah seluas lebih dari 200 meter persegi tanpa buku merah di Distrik Cam Giang (Hai Duong) yang saat ini dijual dengan harga sekitar 7 juta VND/m2. Sementara itu, sekitar 500 meter persegi dari sana, sebidang tanah lain dengan buku merah dijual dengan harga 14-15 juta VND/m2.
Menjelang revisi Undang-Undang Pertanahan, banyak orang yang ingin membeli tanah tanpa buku merah. (Ilustrasi: Tenaga Kerja)
Menjelaskan mengapa banyak orang akhir-akhir ini ingin membeli tanah tanpa buku merah, Tuan Tuan mengatakan bahwa hal itu karena psikologi mengantisipasi berlakunya Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, yang akan membuat penerbitan buku merah lebih mudah.
" Memperpanjang masa pakai lahan selama 10 tahun dibandingkan dengan peraturan lama juga memudahkan masyarakat untuk menerbitkan sertifikat. Setelah membeli tanah tanpa sertifikat dengan harga murah, investor dapat dengan mudah membuat buku merah dan menjualnya kembali dengan harga lebih tinggi untuk mendapatkan keuntungan, " kata Bapak Tuan.
Senada dengan itu, Bapak Tran Van Hung, seorang pelanggan di Hanoi, juga menceritakan bahwa sebelum Tet, beliau memutuskan untuk membeli sebidang tanah tanpa buku merah di distrik Thanh Tri (Hanoi) seharga 800 juta VND. Tanah tersebut seluas 50 meter persegi, dan keluarga pemilik rumah telah tinggal di sana secara stabil sejak tahun 2003.
" Karena masa penggunaan lahan diperpanjang hingga 2014, penerbitan buku merah untuk lahan ini juga akan lebih mudah ," ujar Bapak Hung.
Namun, menurut Bapak Hung, pembuatan buku merah untuk tanah tanpa surat-surat masih rumit dan berpotensi berisiko. Oleh karena itu, meskipun pemilik rumah setuju untuk menurunkan harga sebesar 100 juta VND jika membayar sekaligus, Bapak Hung tetap menolak. Ia hanya menerima uang muka sebesar 50% dari total nilai dan membayar sisanya saat pemilik rumah membuat buku merah dan melakukan pengalihan hak atas tanah. Seluruh biaya ini ditanggung oleh pembeli.
" Meskipun tanah itu murah dan menyimpan uang berisiko, jika tanah itu berstatus buku merah, harganya tidak akan lagi semahal itu. Saat berinvestasi, Anda hanya perlu melihat peluang cerah dan menerima risikonya, " kata Bapak Hung.
Membeli tanah tanpa sertifikat memiliki banyak potensi risiko. (Foto ilustrasi)
Apa saja yang perlu diperhatikan jika membeli tanah tanpa sertifikat?
Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, pakar hukum properti, Pasal 138 Undang-Undang Pertanahan 2024 yang baru-baru ini disahkan oleh Majelis Nasional , mengatur pemberian sertifikat hak guna tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah (disebut "buku merah") kepada rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah tanpa dokumen hak guna tanah, tanpa melanggar undang-undang pertanahan dan tidak dalam kasus pengalihan tanah di luar kewenangannya.
Dengan demikian, rancangan tersebut diperluas, dengan memperbolehkan penerbitan buku merah untuk kasus-kasus pemanfaatan tanah sebelum tanggal 1 Juli 2014, yang kini telah dikonfirmasi oleh Komite Rakyat di tingkat komune sebagai tidak terjadi sengketa, maka hak-hak pemanfaatan tanah akan diakui.
Peraturan ini sebenarnya sedang diterapkan, hanya saja batas waktu perpanjangannya diperpanjang dari sebelum 1 Juli 2004 menjadi sebelum 1 Juli 2014, yaitu 10 tahun lebih lama dibandingkan dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013. Perlu diketahui bahwa Pasal 138 mengatur penerbitan sertifikat untuk kasus-kasus yang tidak melanggar hukum pertanahan, tidak mengalokasikan tanah melampaui kewenangannya, artinya, pada hakikatnya, tidak terdapat perbuatan melawan hukum seperti penyerobotan tanah.
Undang-undang ini terutama menangani kasus-kasus di mana tanah tersebut merupakan peninggalan leluhur dan telah digunakan dalam jangka waktu yang lama. Namun, hal ini mungkin terjadi karena masyarakat berada di daerah dengan kondisi sosial ekonomi yang sulit, karena pemahaman mereka tentang hukum terbatas, atau karena masyarakat tidak memiliki kebutuhan untuk mengalihkan tanah, sehingga mereka tidak mendaftarkan diri untuk mendapatkan Buku Merah.
" Saya setuju dengan perluasan ini untuk memastikan keselarasan kepentingan masyarakat. Yang terpenting di sini adalah masyarakat tidak melanggar hukum pertanahan dan tidak melakukan alokasi lahan secara ilegal, sehingga hak-hak mereka perlu dilindungi, " tegas Bapak Dinh.
Namun, menurut Bapak Dinh, pada kenyataannya tidak akan mudah untuk merampungkan penerbitan buku merah kepada masyarakat.
Misalnya, jika masyarakat masih belum menyerahkan dokumen untuk melaksanakan prosedur pemberian sertifikat hak atas tanah, maka instansi negara tidak mempunyai dasar untuk melaksanakan prosedur tersebut.
Selain itu, beberapa kasus di mana tanah sebelumnya dialokasikan oleh Komite Rakyat komune, yang merupakan kasus alokasi tanah di luar kewenangan, juga menemui kesulitan dalam mengajukan buku merah.
Selanjutnya, tata cara permohonan konfirmasi kepada Panitia Rakyat di tingkat kelurahan untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa, juga berlaku pada kasus-kasus sengketa perdata antara para pengguna tanah (umumnya kasus peralihan hak atas tanah melalui banyak orang dengan surat-surat yang ditulis tangan atau kasus orang tua mewariskan atau menghadiahkan hak guna tanah kepada anak-anaknya, tetapi di antara anak-anak tersebut terjadi konflik atau pertikaian mengenai hak waris...).
Terkait dengan perjanjian jual beli dengan jaminan, Bapak Dinh menyampaikan bahwa transaksi jaminan untuk mengalihkan hak guna tanah sebagaimana tersebut di atas adalah sah, tidak melawan hukum, akan tetapi para pihak perlu membuat kesepakatan tertulis dengan jelas, menandatangani perjanjian jaminan dengan ketentuan yang rinci dan spesifik mengenai hak dan kewajiban para pihak.
Informasi yang perlu diperhatikan oleh nasabah adalah informasi mengenai bidang tanah yang dialihkan; jumlah uang jaminan dan bentuk pengalihan uang jaminan; harga pengalihan hak atas tanah dan bentuk serta jangka waktu pembayarannya; kewajiban keuangan pada saat penerbitan buku merah kepada Pihak A dan siapa yang bertanggung jawab terhadap kewajiban tersebut; jangka waktu pelaksanaan kontrak; tanggung jawab Pihak A dan Pihak B apabila tidak memenuhi kewajibannya (jumlah denda uang jaminan); hak dan kewajiban para pihak.
Menurut hukum, perjanjian titipan tidak diwajibkan untuk diaktakan. Namun, untuk kontrak bernilai besar, para pihak perlu memilih notaris untuk menjamin hak-hak mereka dan mencegah terjadinya sengketa. Penyerahan dan penerimaan titipan juga harus dilakukan melalui bank, dengan catatan penyerahan dan penerimaan.
[iklan_2]
Sumber
![[Foto] "Mata laut" yang megah di tengah lautan kota Da Nang](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/3/a2cdfcc4501140e6a6bc2ad767f64b36)
Komentar (0)