Kota Ho Chi Minh menetapkan persentase biaya dan keuntungan sebagai dasar penilaian tanah.

Ini adalah salah satu dasar penting untuk menentukan harga tanah menggunakan metode surplus untuk proyek real estat di Kota Ho Chi Minh.

Ini adalah salah satu dasar penting untuk menentukan harga tanah menggunakan metode surplus untuk proyek real estat di Kota Ho Chi Minh.

Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh Bui Xuan Cuong baru saja menandatangani dan mengeluarkan Keputusan No. 49/2025 yang menetapkan faktor-faktor pembentuk pendapatan pembangunan, faktor-faktor estimasi biaya pembangunan dalam menentukan harga tanah tertentu menurut metode surplus dan faktor-faktor yang memengaruhi harga tanah saat menentukan harga tanah di Kota.

Keuntungan investor setara dengan 15% dari total biaya investasi konstruksi

Untuk faktor estimasi biaya pengembangan, keputusannya adalah menetapkan persentase (%) untuk menentukan biaya bisnis; biaya bunga, keuntungan investor dengan mempertimbangkan ekuitas, risiko bisnis untuk kelompok proyek dan tujuan penggunaan lahan utama dari jenis proyek.

Secara khusus, Pemerintah Kota membagi setiap segmen spesifik menjadi perumahan bertingkat tinggi; rumah bandar, vila; pembagian dan penjualan tanah; kawasan industri, klaster industri; perkantoran, perdagangan dan jasa, dan hotel. Tergantung pada setiap jenis proyek, akan ada peraturan persentase yang berbeda.

Biaya bunga, keuntungan investor dengan memperhitungkan ekuitas dan risiko bisnis akan dihitung sebesar 15% dikalikan dengan total biaya investasi konstruksi. Foto: Le Toan

Secara khusus, biaya pemasaran, periklanan, dan penjualan akan dihitung sebesar 2% dari total pendapatan untuk semua segmen.

Biaya manajemen dan operasional akan dikenakan sebesar 15% dari total pendapatan sewa, berlaku untuk proyek perumahan bertingkat tinggi; proyek investasi kawasan industri dan klaster industri; proyek investasi perkantoran, komersial, dan jasa. Khusus untuk proyek townhouse dan vila; proyek subdivisi dan penjualan tanah, tarif akan dikenakan sebesar 5% dari total pendapatan sewa.

Khususnya, beban bunga, keuntungan investor dengan memperhitungkan ekuitas dan risiko bisnis akan dihitung dengan mengalikan 15% dengan total biaya investasi konstruksi, biaya bisnis, dan nilai hak guna lahan. Rasio ini berlaku untuk semua segmen di atas.

Untuk proyek investasi perhotelan, kedokteran, pendidikan , olah raga atau proyek dengan karakteristik tertentu, organisasi yang melaksanakan penetapan harga tanah wajib mengusulkan persentase biaya pemasaran, iklan, penjualan; biaya pengelolaan operasional; biaya bunga, keuntungan investor dengan memperhitungkan ekuitas, risiko bisnis dan biaya lainnya dalam Laporan Penjelasan tentang pengembangan rencana harga tanah untuk dipertimbangkan dan diputuskan oleh Dewan Penilai Harga Tanah tertentu.

Proyek yang tidak terjual pada tahun pertama

Mengenai faktor-faktor pembentuk pendapatan pembangunan, Keputusan No. 49/2025 juga menetapkan waktu dimulainya penjualan, waktu penjualan, dan rasio penjualan setiap segmen.

Namun, tarif ini hanya berlaku untuk kasus-kasus di mana dokumen-dokumen mengenai kebijakan investasi atau dokumen penawaran untuk proyek-proyek investasi atau keputusan-keputusan yang menyetujui atau menerima proyek-proyek investasi belum menentukan waktu penjualan; waktu untuk mulai menjual dan memperdagangkan produk dan jasa; keputusan-keputusan yang menyetujui perencanaan konstruksi terperinci belum menentukan tingkat hunian.

Dengan demikian, penjualan dimulai dari tahun pertama proyek dan persentase penjualan dialokasikan menurut luas lantai konstruksi termasuk luas ruang bawah tanah.

Mengenai periode penjualan dan tingkat penjualan, proyek perumahan bertingkat tinggi dengan luas bangunan kurang dari 50.000 m2 akan memiliki periode penjualan selama 2 tahun dengan tingkat penjualan 40% pada tahun pertama dan 60% pada tahun kedua. Sedangkan untuk proyek townhouse dan villa dengan skala kurang dari 100 unit dan proyek dengan subdivisi dan penjualan tanah kurang dari 200 kavling, tingkat penjualan akan mencapai 100% dalam 1 tahun.

Untuk proyek berskala besar dengan masa penjualan lebih lama, yaitu 4 tahun sampai dengan 5 tahun dan tidak diperkenankan menjual pada tahun pertama, meliputi: Proyek perumahan bertingkat tinggi dengan skala luas lantai konstruksi 150.000 m2 atau lebih; proyek townhouse dan villa dengan jumlah produk lebih dari 1.000.

Untuk proyek investasi perkantoran, komersial dan jasa, tingkat hunian adalah 75% untuk keperluan perkantoran, dan 70% untuk keperluan komersial.

Untuk proyek investasi di bidang perhotelan, pelayanan kesehatan , pendidikan, kebudayaan, olah raga atau proyek khusus, organisasi yang melaksanakan penentuan harga tanah harus mengusulkan faktor-faktor lain guna memperkirakan pendapatan pembangunan dalam Laporan Penjelasan mengenai pengembangan rencana harga tanah agar Dewan Penilai Harga Tanah tertentu dapat mempertimbangkan dan memutuskan.

Metode surplus dilaksanakan dengan cara mengambil total estimasi pendapatan pembangunan dikurangi total estimasi biaya pembangunan bidang tanah atau luas tanah berdasarkan pemanfaatan lahan yang paling efisien (koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai bangunan maksimum) sesuai dengan rencana tata ruang dan rencana rinci pembangunan yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang.

Total pendapatan pengembangan suatu bidang tanah atau kawasan tanah ditentukan berdasarkan estimasi harga pengalihan, harga sewa tanah, harga sewa tempat, harga usaha produk dan jasa, fluktuasi harga pengalihan, harga sewa tanah, harga sewa tempat, harga usaha produk dan jasa selama masa pelaksanaan proyek dan faktor pembentuk pendapatan lainnya termasuk: waktu penjualan; waktu dimulainya penjualan, usaha produk dan jasa; tingkat penjualan; tingkat hunian.

Ini adalah salah satu dasar penting untuk menentukan harga tanah menggunakan metode surplus untuk proyek real estat di Kota Ho Chi Minh.

Komentar (0)