Segmen lahan pertanian masih sepi

Undang-Undang Pertanahan 2024 memungkinkan individu yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian untuk menerima pengalihan lahan padi. ​​Ini merupakan peluang bagi calon investor, tetapi "sepotong kue" ini tidak mudah untuk dinikmati.

Jika pada masa lampau hanya orang-orang yang secara langsung menanam padi saja yang boleh memperoleh Hak Guna Usaha atas tanah persawahan, maka dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, orang-orang yang tidak secara langsung berkecimpung dalam produksi pertanian, apabila memiliki syarat dan kemampuan untuk menanam padi, juga boleh memperoleh Hak Alih Tanah untuk tujuan investasi dalam produksi.

Dalam seminar real estate baru-baru ini, Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan ( Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup ) mengatakan bahwa ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku, segmen ini akan berkembang pesat.

Faktanya, pada periode 2020-2022, situasi transaksi lahan pertanian cukup panas. Banyak perusahaan dan individu membeli lahan pertanian dengan tujuan dikonversi menjadi kavling untuk dijual, yang menciptakan demam pada saat itu.

Meskipun pasar diperkirakan akan lebih bergairah, pada kenyataannya, segmen lahan pertanian dan hutan hanya diminati oleh investor besar dan terorganisir seperti perusahaan. Peraturan baru ini hanya menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi petani dan cocok untuk perusahaan yang berinvestasi di sektor pertanian. Sementara itu, kegiatan pengumpulan dan pembelian lahan pertanian, serta menunggu pengalihan fungsi lahan, pembagian, dan penjualan kavling bagi investor kecil akan sangat sulit dilaksanakan.

Ibu Ha Kien, seorang broker dan investor lahan di berbagai sektor di Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen, menyampaikan bahwa saat ini sektor lahan pertanian masih "sepi" karena pajak dan biaya konversi lahan pertanian dan hutan cukup tinggi, sehingga investor kecil enggan berinvestasi di sektor ini. Sebaliknya, "pemain besar" yang perlu berinvestasi hingga puluhan hektar lahan sawah dan hutan, agar nantinya dapat dialihfungsikan menjadi lahan jasa, pariwisata, perdagangan, perumahan, dan sebagainya, tampaknya antusias untuk ikut serta.

Pemimpin perusahaan real estate di Hanoi menyampaikan bahwa perusahaannya berencana untuk "berburu" lahan hutan dan pertanian skala besar di Hoa Binh dan Thai Nguyen, dan bahkan "memancing jauh dari pantai" dengan pergi ke Dataran Tinggi Tengah untuk membeli tanah.

Terkait alih fungsi lahan pertanian, Bapak Le Van Binh menekankan pentingnya mengikuti perencanaan dan memenuhi target lebih dari 3 juta hektar lahan padi untuk menjamin ketahanan pangan nasional. Oleh karena itu, investor properti perlu berhati-hati dan memahami ketentuan hukum agar terhindar dari investasi yang tidak efektif, membeli dengan harga tinggi tetapi sulit dilikuidasi.

Menurut Asosiasi Pialang Properti Vietnam, dalam 6 bulan pertama tahun 2024, segmen lahan telah membaik dengan adanya lahan lelang dan lahan subdivisi. Sementara itu, lahan proyek dan lahan pertanian serta kehutanan belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan likuiditas yang suram dan transaksi yang lambat. Bahkan banyak investor yang memiliki lahan pertanian ingin menjual aset mereka saat ini, tetapi hal itu sulit.

Direktur perusahaan pialang properti menganalisis bahwa margin keuntungan investasi segmen ini sekitar 25-30% per tahun, dan jika dapat dikonversi menjadi lahan perumahan, akan mencapai 35-40% per tahun. Peluang peningkatan nilai lahan pertanian selama satu dekade dapat meningkat 3-5 kali lipat, atau bahkan lebih tinggi. Namun, berdasarkan daftar harga lahan yang diperkirakan, untuk menyelesaikan pengajuan konversi lahan perumahan menjadi lahan pertanian, biayanya akan meningkat 9 kali lipat dibandingkan saat ini.

Misalnya, jika seorang investor ingin mengubah tujuan penggunaan dan memisahkan sebidang tanah pertanian seluas 1.000 m² di Dong Anh (Hanoi), biaya penggunaan lahan saat ini adalah 6,6 miliar VND. Namun, jika dihitung berdasarkan harga draf daftar harga yang baru, jumlah ini meningkat menjadi 61,8 miliar VND. Dengan demikian, biaya penggunaan lahan untuk sebidang tanah seluas 100 m² saja sudah lebih dari 6 miliar VND. Dengan harga ini, masyarakat yang membeli tanah hunian yang tersedia lebih murah daripada pajak yang harus dibayarkan saat mengalihfungsikan lahan pertanian.

Selain itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa lahan pertanian yang dibiarkan terbengkalai atau tidak dimanfaatkan secara terus-menerus selama 12-24 bulan akan dikenakan sanksi administratif dan dapat dicabut. Oleh karena itu, investor yang memegang lahan pertanian harus segera menyelesaikan prosedur konversi lahan menjadi lahan pemukiman atau lahan pertanian jika tidak ingin kehilangan segalanya.

"Jika Anda membeli lahan untuk menangkap gelombang investasi, mengikuti perencanaan, tetapi perencanaan wilayah tertunda, lambat diimplementasikan, atau disesuaikan, investor mungkin menghadapi skenario terburuk, yaitu menjual tanpa ada yang membeli. Selain itu, membeli lahan pertanian, terutama lahan yang tidak dapat dikonversi, juga dapat menimbulkan risiko kebangkrutan jika menggunakan leverage keuangan," seorang investor membahas risiko kepemilikan lahan pertanian hari ini.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html