Anda masih bisa berinvestasi di bidang properti tanpa modal besar

Pada konferensi pers rutin Kementerian Keuangan pada sore hari tanggal 18 Juni, Bapak Bui Hoang Hai, Wakil Ketua Komisi Sekuritas Negara, mengatakan bahwa ia telah bekerja sama dengan Perusahaan Sekuritas VPS dan meminta agar unit ini segera menghentikan mendistribusikan sertifikat sekuritas dalam bentuk real estat yang dibagi-bagi.

Menurut pimpinan Komisi Sekuritas Negara, saat ini belum ada peraturan yang mengatur metode investasi properti ini. "Badan pengelola menilai metode ini berisiko tinggi dan mewajibkan VPS untuk menghentikan distribusi produk ini," ujar Bapak Hai.

Orang ini juga mengatakan bahwa pasar luar negeri memiliki peraturan khusus untuk mengendalikan dan membatasi risiko dari jenis bisnis ini, tetapi di Vietnam masih belum ada.

Bapak Nguyen Duc Chi, Wakil Menteri Keuangan, juga mengatakan bahwa Kementerian telah mengarahkan Komisi Sekuritas mengenai masalah ini.

Menurut Tuan Chi, undang-undang saat ini tidak memiliki larangan apa pun, tetapi dari perspektif lembaga manajemen negara, Komisi Sekuritas memiliki tanggung jawab untuk memantau secara ketat aktivitas perusahaan sekuritas.

Layanan yang diberikan oleh bisnis-bisnis ini harus berada dalam bidang usaha dan industri yang berizin. Jika berada di luar cakupan ini, mereka harus berhenti beroperasi agar manajemen dapat melakukan penilaian yang komprehensif, tegas Bapak Chi.

Model subdivisi investasi real estat pada dasarnya menjual real estat kepada banyak investor dalam bentuk pembagian saham. Model ini muncul di pasar Vietnam 4-5 tahun yang lalu. Beberapa model yang telah beroperasi serupa sebelumnya adalah Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Baru-baru ini, Fnest JSC menyediakan layanan investasi real estat melalui aplikasi SmartOne dari Perusahaan Sekuritas VPS.

Untuk berpartisipasi, nasabah harus menjadi investor VPS. Dengan demikian, setiap properti dinilai oleh unit bisnis dan dikonversi menjadi saham yang dapat dijual kepada investor utama di unit Fnest. Dengan demikian, 1 Fnest setara dengan 10.000 VND. Misalnya, properti senilai 25 miliar VND akan setara dengan 2,5 juta Fnest. Portofolio properti yang ditawarkan Fnest cukup beragam, mulai dari vila, rumah toko, hingga apartemen...

Berbicara kepada reporter VietNamNet , pengacara Mai Thao, Firma Hukum TAT menilai kekuatan model ini adalah tepat sasaran, menyentuh psikologi investor yang tidak perlu mengeluarkan banyak modal namun tetap dapat berinvestasi di bidang real estat sesuai keinginan untuk memiliki sebagian properti.

"Selain menambahkan tampilan baru pada model bisnis real estat tradisional yang dipadukan dengan platform teknologi 4.0 dengan janji memberikan nilai lebih kepada pelanggan daripada model bisnis real estat, saya pikir menciptakan bentuk "hibrida" seperti itu di pasar real estat dapat dengan mudah menyebabkan ketidakstabilan dalam kegiatan bisnis ini, dan perselisihan dapat dengan mudah muncul ketika tidak ada koridor hukum khusus untuk mengaturnya" - kata pengacara Mai Thao, dan percaya bahwa inilah kelemahan model ini yang perlu diperhatikan oleh pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi, serta badan manajemen negara perlu memberikan peringatan yang diperlukan bagi orang-orang ketika berpartisipasi dalam transaksi.

fnest vietnamnet.png
Fnest memperkenalkan properti termasuk apartemen, rumah toko, dan vila di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, yang semuanya saat ini terdaftar sebagai properti yang telah terjual habis. Investor yang ingin membeli harus membeli di pasar sekunder (beli dan jual kembali). Tangkapan layar pada 20 Juni.

Para pengacara menganalisis bahwa, pada dasarnya, jenis bisnis di pasar properti ini merupakan bentuk mobilisasi modal bagi perusahaan. Mereka menganggap properti sebagai saluran investasi keuangan untuk menarik dana dari pasar agar mudah mendapatkan modal kerja. Oleh karena itu, secara hukum, selain persyaratan yang perlu dipenuhi untuk membawa properti ke pasar, mereka juga menggunakan konsep "saham" yang dapat dengan mudah menyesatkan investor tentang kepemilikan properti tersebut.

"Pada kenyataannya, investor hanya memiliki sebagian dari nilai properti yang dikonversi menjadi uang dalam bentuk saham sesuai kesepakatan para pihak. Saat ini, undang-undang belum mengatur pembagian kepemilikan properti menjadi saham, sehingga sengketa kepemilikan dan pengelolaan properti di masa mendatang dapat dengan mudah muncul," ujar pengacara Mai Thao.

Mengenai nilai keuntungan dan likuiditas, pengacara mengatakan bahwa hal ini hanya menunjukkan komitmen sepihak dari unit yang menjual model tersebut tanpa adanya jaminan bagi investor, sehingga penarikan modal saat dibutuhkan sulit bagi investor kecil. Selain itu, biaya jasa harus dibayarkan, dan pengelolaan harga operasional model ini juga tidak jelas dan tidak transparan.

Siapa yang bertanggung jawab jika terjadi perselisihan?

Terkait persoalan siapa yang bertanggung jawab jika terjadi sengketa terkait investasi properti, kuasa hukum Mai Thao mengatakan, penyelesaiannya melalui dua mekanisme, yakni musyawarah dan penyelesaian di pengadilan atau arbitrase.

Secara spesifik, dasar penyelesaian sengketa dalam kasus ini akan bergantung pada ketentuan kontrak dan dokumen lain yang terlampir, jika ada. Apabila para pihak memiliki peraturan yang jelas tentang hak dan tanggung jawab mereka yang tidak melanggar ketentuan hukum, maka peraturan tersebut akan diterapkan. Peraturan hukum yang relevan akan dipertimbangkan untuk menentukan tanggung jawab para pihak ketika berpartisipasi dalam transaksi model ini, terutama jika kedua belah pihak tidak memiliki peraturan khusus.

"Mengenai tanggung jawab, kedua unit, Fnest dan perusahaan sekuritas, harus bertanggung jawab utama dalam menyelesaikan sengketa untuk menjamin hak-hak investor, mematuhi peraturan terkait properti dan peraturan perundang-undangan terkait lainnya. Jika terjadi pelanggaran, akan diselesaikan sesuai dengan sengketa kontrak dan kompensasi (jika ada) bagi investor jika hak-haknya dilanggar," ujar pengacara tersebut.

Para ahli juga menunjukkan bahwa salah satu permasalahan model ini adalah penilaian properti. Dengan demikian, penilaian properti merupakan aktivitas independen yang membantu para pihak memiliki dasar penyelesaian ketika terjadi sengketa atau bagi investor untuk mengetahui kapasitas keuangan mereka untuk berinvestasi dengan tepat.

Namun, untuk meminimalisir terjadinya sengketa, para ahli menyarankan agar para investor memperhatikan pengecekan kelengkapan dokumen legal properti dengan meminta langsung kepada investor (Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik Rumah, Izin Mendirikan Bangunan, Berita Acara Serah Terima Proyek, dan lain sebagainya); keterangan tersebut dapat dicari di instansi yang berwenang seperti Dinas Bina Marga, Dinas Lingkungan Hidup dan Sumber Daya Alam, serta kantor notaris untuk memastikan bahwa properti tersebut tidak sedang dalam sengketa, belum dibebani hak tanggungan, atau belum dijamin oleh investor.

Selain itu, investor juga harus mempertimbangkan ketentuan-ketentuan dalam kontrak investor karena kontrak tersebut merupakan kesepakatan antara para pihak berdasarkan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jika cabang hukum tertentu tidak memiliki pengaturan langsung, maka Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang akan berlaku.

Selain itu, perlu berkonsultasi dengan para ahli seperti pengacara yang berspesialisasi di bidang keuangan, investasi, dan real estat untuk mendapatkan pandangan yang objektif dan mengevaluasi proyek. Jika terjadi perselisihan yang memerlukan litigasi atau arbitrase, perlu untuk mengkonsolidasikan bukti-bukti yang diperlukan dan menerapkan langkah-langkah darurat untuk menghindari pemborosan aset investor.

Ribuan orang "terjebak" oleh suku bunga yang luar biasa tinggi yang ditanggung CEO Perusahaan Nhat Nam, Vu ​​Thi Thuy. Dengan keuntungan besar hingga 5-7% per bulan, setara dengan 60-84% per tahun, Perusahaan Real Estat Nhat Nam juga menggunakan berbagai cara untuk mendapatkan kepercayaan investor dan meraup dana dalam jumlah besar.
Setelah menyetor miliaran dolar untuk membeli rumah bandar di Hanoi, nasabah menemukan bahwa investor tersebut secara sewenang-wenang "merusak" perencanaan . Setelah menyetor untuk membeli rumah bandar di proyek kawasan perkotaan Thanh Ha-Cienco 5 (Hanoi) bertahun-tahun yang lalu, nasabah menemukan bahwa kavling-kavling tanah ini direncanakan sebagai vila.