Serangkaian hambatan perlu diatasi untuk mencapai target 1 juta unit rumah sosial pada tahun 2030.

DNVN - Pengaturan dana tanah, pembersihan lokasi, pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan, dukungan biaya investasi dalam sistem infrastruktur teknis, harga jual dan regulasi mengenai penyewa dan pembeli yang memenuhi syarat dianggap sebagai 6 isu penting yang perlu diselesaikan untuk mencapai target 1 juta unit perumahan sosial pada tahun 2030.

Dalam beberapa tahun terakhir, Pemerintah , kementerian, dan sektor terkait telah menerapkan berbagai kebijakan untuk mendorong pelaksanaan dan penyelesaian proyek perumahan sosial (NOXH) dan perumahan pekerja (NOCN) bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja di kawasan dan klaster industri (IP). Namun, hasilnya belum sesuai harapan.

Pada 24 Mei, Komite Eksekutif Pusat mengeluarkan Arahan No. 34 tentang penguatan kepemimpinan Partai dalam pengembangan perumahan sosial. Arahan tersebut menetapkan tugas untuk menyediakan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada tahun 2030.

Menurut Bapak Vu Chi Kien - Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Konstruksi QUALIPRO, anggota Asosiasi Keuangan Kawasan Industri Vietnam (VIPFA), Arahan 34 sekali lagi menegaskan tekad Partai kami dalam melaksanakan jaminan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pekerja dan subjek lain yang memenuhi syarat untuk kebijakan perumahan sosial.

Untuk mencapai tujuan ini, menurut Bapak Kien, perlu dihilangkan 6 kelompok hambatan utama.

Pertama, alokasi lahan untuk perumahan sosial dan perumahan industri. Peraturan untuk mengalokasikan setidaknya 20% lahan hunian di proyek perumahan komersial untuk pembangunan perumahan sosial merupakan kebijakan yang baik. Namun, penerapan yang kaku secara tidak sengaja akan mendorong kenaikan harga perumahan sosial, terutama ketika proyek perumahan komersial berlokasi di lokasi yang indah, sentral, dan bernilai tinggi, serta biaya hidup di masa mendatang di lokasi sentral akan mahal, sehingga tidak cocok untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Direktif 34 Komite Sentral Partai menugaskan tugas untuk menyediakan setidaknya 1 juta rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada tahun 2030.

"Pengaturan alokasi 20% dana lahan hunian proyek perumahan komersial untuk proyek perumahan sosial akan bergantung pada lokasi masing-masing proyek. Atau, penggabungan dana lahan tersebut ke dalam proyek perumahan sosial yang terpusat di lokasi yang sesuai akan lebih sesuai dengan kenyataan," ujar Bapak Kien.

Kedua, pembersihan lahan (GPMB). Banyak proyek tertunda karena kegagalan GPMB ketika proyek perumahan sosial berlokasi di dalam atau di sebelah proyek NOTM. Pada saat itu, masyarakat yang memiliki lahan akan membandingkan kebijakan dukungan GPMB antara kedua proyek tersebut.

Ketika Undang-Undang Pertanahan yang baru diterapkan, dengan proyek NOTM, investor akan menegosiasikan harga ganti rugi pembebasan lahan dengan masyarakat. Sementara itu, proyek NOXH akan menerapkan harga sesuai peraturan negara. Dengan demikian, selisih harga ganti rugi pembebasan lahan (meskipun kedua proyek bersebelahan) antara kedua jenis proyek (NOTM dan NOXH) akan semakin besar. Pada saat itu, proses ganti rugi untuk proyek NOXH akan lebih sulit dilaksanakan.

Di sisi lain, menurut peraturan, untuk proyek perumahan sosial dan perumahan industri, pemerintah akan melakukan pembersihan lahan dan menyerahkan lahan bersih kepada investor untuk konstruksi. Namun, pada kenyataannya, untuk sebagian besar proyek, investor harus melakukan pembersihan lahan, yang menyebabkan banyak kesulitan dan menimbulkan banyak biaya.

Ketiga, pembebasan biaya penggunaan lahan. Sesuai peraturan, proyek perumahan sosial dan perumahan industri dibebaskan dari biaya penggunaan lahan untuk menurunkan harga jual dan harga sewa. Namun, penerapan kebijakan pembebasan biaya penggunaan lahan saat ini juga harus melalui proses perhitungan besarnya biaya penggunaan lahan sebelum membebaskan biaya penggunaan lahan bagi investor.

Hal ini akan menciptakan waktu tambahan yang signifikan bagi pihak berwenang untuk melaksanakan langkah-langkah penghitungan biaya penggunaan lahan yang dikecualikan, dan sekaligus memperpanjang waktu pelaksanaan proyek.

Keempat, dukungan biaya investasi sistem infrastruktur teknis. Sesuai peraturan, untuk proyek perumahan sosial, Negara akan menanggung sebagian atau seluruh biaya investasi sistem infrastruktur teknis dalam lingkup proyek perumahan sosial. Namun, sebagian besar proyek belum menikmati kebijakan ini. Jika kebijakan ini diterapkan, harga jual/sewa perumahan sosial juga akan turun.

Kelima, terkait regulasi harga perumahan sosial , perlu dihilangkan anggapan bahwa pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah dikaitkan dengan mutu konstruksi yang rendah dan rendahnya fasilitas sosial yang menyertainya.

Meskipun merupakan proyek perumahan berpenghasilan rendah, persyaratan kualitas konstruksi, keselamatan, dan utilitas tetap harus dipastikan sesuai peraturan dan tidak jauh lebih rendah daripada rata-rata proyek NOTM. Penurunan harga jual dan sewa harus dilakukan melalui kebijakan dukungan dari Negara, bukan dengan mengurangi utilitas dan kualitas konstruksi.

Keenam, terkait peraturan tentang siapa saja yang boleh menyewa atau membeli NOCN. Kenyataannya, investor cenderung menjual banyak apartemen NOCN untuk segera memulihkan modal dan mendapatkan keuntungan, alih-alih menyewakannya. Menyewakannya sama saja seperti menghabiskan banyak uang untuk mengumpulkan uang receh, membutuhkan waktu lama untuk memulihkan modal, dan menanggung bunga jangka panjang, yang tentu saja berisiko bagi investor.

Namun, untuk proyek NOCN, pekerja sering kali memiliki mentalitas tidak membeli, hanya sedikit orang yang ingin membeli apartemen, sebagian besar pekerja hanya menyewa untuk tinggal karena kekurangan dana.

Hal ini juga menjadi alasan mengapa beberapa proyek NOCN selesai, tetapi investor hanya menjual sedikit apartemen. Jumlah apartemen yang terjual pun terbatas, sehingga investor harus menyeimbangkan kenaikan harga sewa agar proyek efektif. Hal ini membuat harga sewa lebih tinggi daripada menyewakan rumah untuk masyarakat, dan para pekerja juga tidak tertarik menyewa NOCN.

Untuk menyelesaikan sebagian kontradiksi ini, Bapak Kien mengusulkan penerapan mekanisme yang memungkinkan pemilik perusahaan manufaktur di kawasan industri dan klaster industri untuk membangun atau menyewakan seluruh lantai atau seluruh gedung NOCN agar para pekerjanya dapat tinggal di sana secara gratis atau dengan harga preferensial. Dengan demikian, investor di proyek perumahan sosial akan segera mendapatkan kembali modal mereka, perusahaan akan mempertahankan pekerjanya, dan para pekerja akan dapat tinggal di apartemen dengan harga yang wajar. Hal ini akan mendorong investasi NOCN serta para pekerja yang tinggal di proyek-proyek tersebut, sehingga menjamin jaminan sosial.

Minh Thu

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285