Rancangan peraturan perundang-undangan tentang harga tanah "melupakan" banyak biaya bisnis?

Kurang hitung biaya, susah tarik investor

Asosiasi Penilai Vietnam menyatakan bahwa unit ini telah mengakses Keputusan Pemerintah No. 12/2024/ND-CP yang mengubah dan melengkapi Keputusan Pemerintah No. 44/2014/ND-CP yang mengatur harga tanah dan Rancangan Keputusan Pemerintah yang mengatur harga tanah yang memandu pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan No. 31/2024/QH15.

Asosiasi Penilaian Vietnam menemukan bahwa baik Keputusan No. 12/2024/ND-CP maupun Rancangan Keputusan yang baru memiliki banyak isi yang sesuai, memenuhi persyaratan untuk menghilangkan kesulitan dalam praktik.

Namun, di samping itu, Asosiasi Penilaian Vietnam juga menemukan bahwa isi metode penilaian tanah berdasarkan metode surplus yang diatur dalam Keputusan dan Rancangan Keputusan tersebut masih memiliki kekurangan karena belum memperhitungkan secara tepat dan lengkap total biaya yang harus dikeluarkan investor untuk melaksanakan proyek dan keuntungan yang mereka terima ketika menyelesaikan proyek investasi. Oleh karena itu, hal ini tidak hanya akan mempersulit penarikan investasi, tetapi juga menyebabkan harga tanah melonjak ke tingkat yang tidak wajar.

Pertama, tentang total biaya investasi.

Keputusan 12/2024/ND-CP dan Rancangan Keputusan tersebut tidak memasukkan semua jenis biaya untuk membentuk total biaya yang harus dikeluarkan investor untuk melaksanakan proyek. Peraturan tersebut hanya menghitung biaya investasi dalam pengembangan lahan tanpa memperhitungkan biaya awal yang harus dikeluarkan investor untuk memiliki lahan guna melaksanakan proyek, yaitu "biaya penggunaan tanah" (kecuali investor pelaksana proyek dibebaskan dari biaya penggunaan tanah oleh Negara, maka biaya tersebut tidak dihitung) dan bunga pinjaman. "Hal ini tidak masuk akal," demikian pernyataan Asosiasi Penilai.

Kedua, tentang keuntungan.

Dalam Keputusan tersebut dan kedua opsi Rancangan Keputusan: Keuntungan hanya dihitung berdasarkan biaya pengembangan lahan, bukan berdasarkan total biaya (sebagaimana disebutkan di atas) yang dikeluarkan investor (termasuk biaya penggunaan lahan + biaya pengembangan lahan + biaya bisnis) adalah perkiraan yang terlalu rendah, tidak mengikuti prinsip pembentukan harga: Harga harus mencakup biaya produksi dan bisnis dan menghasilkan keuntungan (juga tidak sesuai dengan metode perhitungan keuntungan metode surplus, yaitu keuntungan dihitung berdasarkan nilai aset) dan mengingkari prinsip "Nilai uang di masa mendatang", yaitu, ketika seorang investor memiliki uang untuk berinvestasi di bidang apa pun, ia harus mengharapkan keuntungan yang diharapkan, termasuk menyimpan uang di bank untuk memperoleh bunga.

Untuk opsi 1: Rancangan undang-undang ini mencampuradukkan keuntungan yang diterima investor dan biaya yang harus dikeluarkan investor untuk melaksanakan proyek (Rancangan undang-undang ini menetapkan: Keuntungan mencakup biaya modal); karena keuntungan adalah jumlah uang yang diterima investor. Biaya modal adalah jumlah uang yang harus dibayarkan investor kepada "Penyedia modal".

Biaya modal pada dasarnya adalah suku bunga atas uang yang dipinjam investor dan harus dibayarkan kepada pemberi pinjaman. Ini merupakan keuntungan pemberi pinjaman, tetapi juga merupakan biaya peminjam, dan tentu saja investor tidak menikmati biaya finansial ini tetapi harus membayarnya, dan termasuk dalam struktur biaya produksi dan bisnis.

Untuk opsi 2: Keuntungan investor hanya dihitung berdasarkan biaya pengembangan, bukan berdasarkan total biaya, yang tidak dihitung dengan benar dan lengkap seperti dianalisis di atas.

Dari kekurangan di atas, Asosiasi Penilai Vietnam merekomendasikan agar total biaya untuk menghitung keuntungan bagi investor dihitung dengan benar dan lengkap, termasuk biaya-biaya berikut: Total biaya (1) = Biaya penggunaan lahan + Biaya pengembangan dan biaya bisnis.

Keuntungan investor akan dihitung dengan rumus: Keuntungan investor = Persentase x Total biaya (1).

Usulan penambahan unsur “keuntungan investor”

Sebelumnya, Federasi Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) juga mengomentari Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengatur harga tanah.

Menurut VCCI, Pasal 6.3 Rancangan Undang-Undang tersebut menetapkan rumus untuk menentukan pendapatan bersih tahunan rata-rata (= pendapatan tahunan rata-rata - biaya tahunan rata-rata). Menurut pertimbangan perusahaan, peraturan ini tidak masuk akal karena tidak memperhitungkan faktor "keuntungan investor" (faktor ini tidak boleh dikurangkan). Tidak menentukan keuntungan investor tidak akan menjamin keadilan dalam metode yang diterapkan karena jika dibandingkan dengan rumus tersebut, investor akan berinvestasi dan mengeksploitasi tanpa keuntungan. Seluruh surplus dari eksploitasi status konstruksi di atas tanah saat ini selama seluruh masa sewa tanah (pembayaran sekaligus) akan dibayarkan kepada Negara, tidak termasuk pajak penghasilan badan.

Peraturan semacam itu tidak sejalan dengan teori penentuan selisih sewa tanah; peraturan tersebut justru meningkatkan selisih harga tanah ketika menerapkan metode pendapatan dengan metode surplus (jika terdapat informasi perencanaan yang sama). Oleh karena itu, disarankan agar instansi penyusun menambahkan faktor "keuntungan investor" pada rumus di atas.

Pasal 7.3.a RUU tersebut mengatur bahwa biaya investasi konstruksi untuk menentukan harga tanah dengan metode surplus meliputi: biaya konstruksi prasarana teknis, prasarana sosial, konstruksi perumahan, pekerjaan konstruksi lainnya; biaya peralatan; biaya konsultasi investasi konstruksi; biaya pengelolaan proyek, dan sejumlah pos biaya lainnya sebagaimana tercantum dalam tarif modal investasi.

Berdasarkan pertimbangan badan usaha, peraturan ini bersifat tertutup, biaya-biaya lain yang tidak tercantum hanya berlaku untuk penggunaan tarif modal investasi, seperti: biaya kontinjensi atas volume pekerjaan yang timbul dan faktor inflasi harga selama pelaksanaan proyek; biaya bunga pinjaman, biaya konstruksi pekerjaan sementara, pekerjaan yang melayani konstruksi, asuransi... Oleh karena itu, VCCI mengusulkan agar instansi penyusun melengkapi biaya-biaya di atas.

Menurut VCCI, Pasal 7.3.b rancangan tersebut juga menetapkan bahwa biaya usaha dihitung sebagai persentase dari pendapatan sesuai dengan tingkat umum di wilayah tersebut. Menurut pelaku usaha, ketentuan ini tidak jelas dan tidak tepat.

Secara khusus, biaya bisnis seperti biaya periklanan, penjualan, dan biaya operasional sangat bervariasi di setiap bidang, sehingga sulit untuk menentukan tingkat umum secara lokal.

Lebih jauh lagi, zonasi "tanah umum lokal" juga tidak cocok, terutama dalam kasus proyek yang berlokasi di daerah yang belum berkembang tanpa banyak proyek besar, tanah umum lokal mungkin tidak cocok untuk proyek tersebut.

Pasal 7.3.c rancangan tersebut menetapkan cara menghitung keuntungan investor berdasarkan dua opsi. Menurut masukan dari pelaku usaha, kedua metode perhitungan di atas tidak masuk akal karena tidak menghitung keuntungan keseluruhan proyek secara menyeluruh berdasarkan metode surplus bagi investor.

Secara spesifik, peraturan tersebut menetapkan bahwa laba hanya dihitung berdasarkan biaya investasi konstruksi. Ini hanya laba tahap pengembangan real estat (investasi pengembangan lahan), bukan laba keseluruhan proyek.

Peraturan semacam itu bertentangan dengan prinsip pembentukan harga, karena harga harus menutupi biaya produksi dan bisnis serta menghasilkan keuntungan. Peraturan ini juga mengingkari prinsip "nilai waktu uang" (karena biaya peluang, inflasi, dan risiko) dan prinsip "nilai uang masa depan" (yaitu ketika berinvestasi di bidang apa pun, seseorang harus mengharapkan keuntungan yang diharapkan, termasuk simpanan bank).

Padahal, biaya yang dikeluarkan investor (biaya total) adalah semua biaya wajar yang harus dikeluarkan investor untuk menyelesaikan proyek (hingga badan usaha berdiri). Total biaya tersebut harus mencakup biaya penggunaan lahan (atau nilai tanah)—biaya investasi awal yang harus dikeluarkan investor untuk memenuhi kewajiban keuangan kepada Negara.

Dengan demikian, apabila jenis biaya ini tidak dihitung, maka dapat dianggap bahwa penanam modal harus membayar biaya perolehan tanah sebanyak dua kali: satu kali apabila biaya tersebut tidak termasuk dalam biaya-biaya yang dikecualikan dalam penentuan harga tanah (menurut peraturan ini), dan dua kali apabila biaya tersebut harus membayar biaya penggunaan tanah (tetapi tidak dipotong sebagai jenis biaya).

Oleh karena itu, disarankan agar badan penyusun mengubah peraturan tersebut agar laba dihitung berdasarkan total biaya yang harus dikeluarkan investor untuk menyelesaikan proyek hingga produk terjual dan menghasilkan pendapatan. Total biaya tersebut harus mencakup biaya investasi konstruksi, biaya bisnis, dan biaya penggunaan lahan—biaya investasi awal yang harus dikeluarkan investor untuk memenuhi kewajiban keuangannya kepada Negara.

Pasal 4.2.d rancangan tersebut mengatur tentang penetapan harga tanah untuk alokasi tanah dan sewa tanah berdasarkan progres ganti rugi, pendampingan, dan pemukiman kembali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 257.2.c Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Menurut kalangan pelaku usaha, waktu penetapan harga tanah sebaiknya hanya dilakukan pada saat lahan sudah dibebaskan dan diserahterimakan untuk investasi.

Faktanya, terdapat kasus-kasus di mana lahan yang dialokasikan terlalu kecil dan tidak dapat diinvestasikan, sehingga waktu penilaian lahan tidak perlu ditentukan. Jika peraturan tersebut diadopsi, prosedur yang tidak perlu akan muncul, dan metode penetapan harga yang tidak sinkron harus dipilih dengan mempertimbangkan banyaknya lahan yang dialokasikan yang tidak cukup untuk diinvestasikan atau pada lahan yang direncanakan yang tidak menghasilkan pendapatan.

Oleh karena itu perlu diatur bahwa metode surplus dihitung terhadap seluruh luas wilayah proyek sesuai dengan rencana rinci pembangunan atau rencana induk sampai dengan saat penilaian tanah, dialokasikan berdasarkan rasio luas wilayah yang diserahterimakan.

TM

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html