Momentum positif bagi pemulihan pasar properti

Meskipun menghadapi banyak risiko dan tantangan, pasar properti Vietnam masih memiliki fondasi dan dasar untuk pemulihan. Karena mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya di tahun 2024, pasar akan terus membutuhkan "dukungan" dari mekanisme dan kebijakan Pemerintah , kementerian, dan lembaga dalam menyempurnakan kerangka kerja, menghilangkan hambatan hukum, dan menciptakan momentum positif bagi proses pemulihan.

Di seluruh negeri, terdapat hingga 1.200 proyek yang menunggu penyelesaian, tetapi hanya sekitar 500 proyek yang dipertimbangkan. (Foto: MP)

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti telah berkembang sangat pesat, sebagian karena tingginya permintaan investasi. Namun, hingga saat ini, pasar ini "mendingin" karena didorong terlalu tinggi, masalah hukum... yang menyebabkan kepercayaan investor stagnan. Bukti nyatanya adalah bahwa di seluruh negeri terdapat hingga 1.200 proyek yang menunggu untuk diselesaikan, tetapi hanya sekitar 500 proyek yang sedang dipertimbangkan, artinya ada lebih dari 800 proyek yang masih... menunggu!

Menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep - Ketua GP Invest, pada kenyataannya, 70-80% permasalahan perusahaan berkaitan dengan masalah hukum dan prosedur administrasi. Oleh karena itu, perusahaan-perusahaan menunggu aspek hukum yang sedang dipertimbangkan untuk disahkan oleh Majelis Nasional . Misalnya, proses pembersihan lahan, prosedur, dan mekanisme pemulihan lahan yang berlarut-larut... beberapa proyek belum menyelesaikan pekerjaan ini dalam 15 tahun. Mengenai prosedur investasi, saat ini, sebuah proyek harus meminta lebih dari 30 stempel. Hal ini menggerogoti kesehatan perusahaan.

Senada dengan itu, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Properti Vietnam, berkomentar bahwa kesulitan pasar properti saat ini juga terletak pada pasar properti itu sendiri, dan bisnis properti menghadapi banyak masalah. Statistik dari unit fungsional Bank Negara dan Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa apartemen dengan harga di bawah 25 juta VND/m2 sangat sedikit, bahkan hampir tidak ada. Saat ini, pasar berada dalam kondisi ketidakseimbangan yang sangat besar antara penawaran dan permintaan, dengan penawaran utama berasal dari segmen kelas atas dan menengah. Segmen kelas bawah yang melayani masyarakat berpenghasilan rendah masih terbatas.

Pada konferensi daring baru-baru ini untuk mengimplementasikan Surat Keputusan Resmi Perdana Menteri 993/CD-Ttg, Bapak Dao Minh Tu, Deputi Gubernur Bank Negara, mengatakan bahwa belakangan ini, harga rumah menurun sangat lambat, bahkan meningkat, sementara suku bunga kredit menurun. Bisnis properti perlu bersatu dalam "permainan" harga rumah. Saat ini, harga rumah sangat tinggi, sehingga bisnis harus mempertimbangkan untuk dapat mengatasi masalah daya beli pasar.

Mengutip data dari Kota Ho Chi Minh, sejak tahun 2020 hingga saat ini, perumahan kelas atas selalu mendominasi hingga 70-80% produk di pasar, sisanya adalah segmen menengah. Dalam 3 tahun terakhir, kota ini tidak lagi memiliki perumahan terjangkau dengan harga di bawah 25 juta VND per meter persegi, sementara segmen ini mencapai lebih dari 44% pada tahun 2017. Sementara itu, harga perumahan terus meningkat sejak tahun 2017, melampaui kapasitas keuangan masyarakat berpenghasilan rendah-menengah. Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), berkomentar bahwa jika masyarakat berpenghasilan rendah-menengah menabung 100 juta VND per tahun, akan membutuhkan waktu sekitar 25 tahun untuk dapat membeli apartemen terjangkau dengan harga 2-3 miliar VND. Dengan perumahan sosial, jika kebijakan tidak berubah, orang yang membayar pajak penghasilan pribadi tingkat 1 (diatur di bawah 60 juta VND per tahun) tidak akan mampu membeli, sementara perumahan komersial yang terjangkau berada di luar jangkauan.

Gubernur Bank Negara Nguyen Thi Hong mengatakan bahwa transparansi proyek dan penetapan harga merupakan isu penting untuk mendorong kembali peningkatan permintaan investasi properti. Perusahaan dan korporasi sendiri juga perlu mengikuti arahan Pemerintah dalam Resolusi No. 33, yaitu menerapkan tata kelola perusahaan yang baik, menyeimbangkan target laba, struktur produk, dan mempertimbangkan penurunan harga jual... Kemudian, bersama dengan solusi dari kementerian, cabang, dan daerah, hal ini akan mendorong permintaan investasi di pasar ini.

Dengan serangkaian sinyal positif yang tercatat belakangan ini, banyak pakar meyakini bahwa pasar properti telah melewati titik terendah dan memasuki siklus baru, diikuti oleh permintaan sumber daya manusia untuk perusahaan pialang dan agen properti. Pasar properti mulai bergairah dengan peningkatan transaksi yang tajam sejak kuartal ketiga tahun 2023, dengan pelanggan aktif kembali ke pasar selama acara penjualan proyek. Menurut laporan terbaru dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), tanda pertama bahwa pasar memasuki fase baru adalah peningkatan likuiditas. Khususnya, pada kuartal kedua tahun 2023, pasar mencatat 3.700 transaksi, meningkat 37% dibandingkan dengan 2.700 transaksi pada kuartal pertama. Hingga kuartal ketiga, pasar telah mencatat hampir 6.000 transaksi, 1,5 kali lebih tinggi dibandingkan kuartal kedua tahun 2023.

Menurut VARS, proyek-proyek yang baru diluncurkan di seluruh negeri baru-baru ini menarik perhatian banyak investor. Beberapa proyek di area potensial juga mencatat peningkatan pemesanan yang tiba-tiba. Banyak orang juga telah "membayar" rumah bandar, vila, dan produk real estat komersial senilai lebih dari 5 miliar VND.

Pasar properti pada kuartal keempat tahun 2023 diprediksi akan pulih dengan hasil transaksi yang jelas membaik dibandingkan tiga kuartal sebelumnya berkat penguatan kepercayaan investor, penurunan suku bunga, dan pasokan yang lebih memadai di pasar. Berkat pemulihan pasar properti yang nyata dalam beberapa bulan terakhir, pasar tenaga kerja di bidang ini juga kembali bergairah. Pertumbuhan pasar properti juga didorong oleh faktor suku bunga. Saat ini, suku bunga tabungan di bank sedang turun tajam, di beberapa tempat hanya 3-5% per tahun. Hal ini mendorong masyarakat yang memiliki dana lebih untuk beralih ke instrumen investasi yang lebih menarik seperti properti, padahal suku bunga pinjaman preferensial untuk membeli properti rata-rata di tahun pertama berfluktuasi sekitar 7-9% per tahun.

Banyak pakar memperkirakan bahwa real estat akan membaik secara lebih nyata setelah kuartal kedua tahun 2024. Penurunan suku bunga bank akan berdampak nyata pada pasar. Mulai sekarang hingga awal tahun 2024, penurunan suku bunga operasional akan sulit. Penyebabnya bukan inflasi, melainkan masalah mendasarnya adalah tekanan nilai tukar. Jika nilai tukar meningkat terlalu tinggi, tidak hanya arus kas, tetapi juga bisnis itu sendiri akan mengalami kesulitan besar. Kita masih harus menerima depresiasi VND, tetapi tidak boleh terlalu tinggi.

Menilai potensi pertumbuhan pasar, HoREA menyatakan bahwa tanda-tanda pemulihan akan terlihat jelas mulai paruh kedua tahun 2024. Hal ini dikarenakan permasalahan dan hambatan hukum terbesar sedang diselesaikan oleh instansi pemerintah melalui rancangan amandemen, termasuk Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan sebagainya. Ratusan proyek juga sedang diselesaikan, seiring dengan restrukturisasi investor, restrukturisasi produk, dan penurunan harga perumahan, yang akan membantu pasar memiliki prospek pemulihan. Meskipun pasar properti masih menghadapi banyak kesulitan, terdapat dasar yang kuat untuk menegaskan prospek pemulihan dan pertumbuhan berkelanjutan dalam arah pembangunan yang aman, sehat, dan berkelanjutan dari faktor-faktor berikut: Majelis Nasional sedang mempertimbangkan Rancangan Undang-Undang Perumahan (amandemen), Rancangan Undang-Undang Usaha Properti (amandemen), Rancangan Undang-Undang Lembaga Perkreditan (amandemen), Rancangan Undang-Undang Lelang Properti (amandemen)... yang, jika disahkan, akan memastikan konsistensi, kesatuan, dan kelayakan, serta mendekati kenyataan. Selain itu, permintaan riil untuk perumahan masih sangat besar, terutama perumahan terjangkau dan perumahan sosial.

Saya pikir siklus pasar baru akan memiliki faktor-faktor yang sangat berbeda karena tren saat ini adalah berfokus pada pengembangan nilai riil, memenuhi kebutuhan nyata pelanggan, dan berkontribusi signifikan terhadap pemulihan pasar.

Namun, sebagaimana dikomentari oleh pakar ekonomi Vo Tri Thanh, Pemerintah sedang mencari solusi, termasuk Kementerian Konstruksi yang mengubah beberapa isi peraturan dan surat edaran. Bank baru dapat "menanamkan dana" jika undang-undangnya jelas. Pasar properti memiliki banyak fondasi untuk pemulihan, tetapi juga menghadapi banyak risiko dan tantangan. Mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya di tahun 2024, pasar akan terus membutuhkan "dukungan" dari mekanisme dan kebijakan Pemerintah, kementerian, dan lembaga, yang akan menciptakan momentum positif bagi proses pemulihan.

Partai Komunis Vietnam

Tautan sumber