Usulan untuk mengatur pasar melalui kebijakan hukum kredit

Langkah-langkah yang diterapkan di dunia

Menurut VARS, mengatur pasar properti melalui kebijakan dan undang-undang kredit merupakan salah satu cara efektif untuk memastikan perkembangan pasar yang berkelanjutan dan stabil, serta menghindari dampak destabilisasi terhadap perekonomian . Lebih buruk lagi, lonjakan atau resesi pasar properti dapat menyebabkan krisis keuangan besar.

Secara historis, properti sering disebut sebagai salah satu penyebab utama kesulitan ekonomi Vietnam, baik karena dampak langsung dari industri ini maupun secara tidak langsung karena sektor-sektor ekonomi pendukung yang terdampak oleh sektor penting ini, seperti konstruksi, pariwisata , dan keuangan-perbankan. Faktor-faktor yang dapat disebutkan antara lain utang macet, tingginya inventaris properti, kesulitan dalam mobilisasi modal, dan menurunnya kepercayaan investor.

Kesulitan-kesulitan di atas tidak hanya berdampak langsung pada perkembangan pasar, tetapi juga menimbulkan konsekuensi yang luas bagi perekonomian secara keseluruhan. Oleh karena itu, dengan tetap menghormati hukum alam penawaran dan permintaan, sangatlah penting bagi Negara untuk secara proaktif memperkuat regulasi pasar properti ketika pasar menunjukkan "tanda-tanda ketidakstabilan". Langkah ini juga diterapkan oleh Pemerintah dan lembaga keuangan di banyak negara di dunia.

Mengatur pasar real estat merupakan langkah penting untuk menghindari dampak negatif terhadap perekonomian.

Secara khusus, untuk memastikan perkembangan pasar properti yang berkelanjutan dan stabil serta menghindari dampak destabilisasi terhadap perekonomian, banyak pemerintah telah menggunakan kebijakan kredit sebagai alat untuk mengatur pasar properti. Dengan memperketat atau melonggarkan kredit, pemerintah dapat mengendalikan harga properti, mencegah gelembung, dan memastikan stabilitas pasar. Namun, fleksibilitas kebijakan ini bergantung pada masing-masing pasar dan situasi ekonomi spesifik masing-masing negara. Pengalaman beberapa negara terkait hal ini adalah sebagai berikut:

Misalnya, di Tiongkok, untuk mengendalikan arus modal investasi, pemerintah Tiongkok memberlakukan banyak pembatasan pembelian properti secara kredit, terutama pinjaman untuk spekulasi. Mereka juga mengendalikan arus modal ke luar negeri untuk mencegah aliran dana spekulatif ke pasar properti asing.

Khususnya pada tahun 2010, pasar properti di Tiongkok berkembang pesat, dan harga rumah melonjak tajam. Saat itu, puluhan juta apartemen di Tiongkok telah dibangun sejak lama, tetapi tidak ada yang menghuninya. Situasi ini berlangsung begitu lama dan menjadi begitu serius sehingga pada akhir tahun 2017, pemerintah Tiongkok harus mengeluarkan kebijakan "rumah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi", dan sekaligus mengarahkan pembentukan sistem kebijakan untuk mengendalikan dan mengatur pasar, guna membedakan spekulan dari pembeli rumah yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Selain peraturan yang sangat ketat tentang kepemilikan rumah kedua atau lebih, seperti mewajibkan pembeli rumah kedua untuk membayar uang muka sebesar 60-85%, dan rumah ketiga sebesar 100%; mewajibkan siapa pun yang membeli rumah untuk memiliki properti tersebut setidaknya selama tiga setengah tahun; pemecatan pejabat tinggi di daerah yang menyebabkan harga rumah meroket; dan bahkan penerapan kebijakan penetapan harga acuan, mendistribusikan kuota pembelian... Selain itu, banyak kota di Tiongkok juga telah menerapkan serangkaian kebijakan seperti pembatasan kredit pemilikan rumah (KPR), kenaikan suku bunga KPR, dan pengetatan regulasi KPR. Penyesuaian ini cukup efektif, dan secara signifikan mengurangi spekulasi.

Banyak peraturan yang "menguras kantong" pembeli rumah diterapkan untuk menghindari spekulasi.

Di Singapura, untuk mengendalikan spekulasi dan mencegah gelembung properti, pemerintah Singapura telah menaikkan suku bunga deposito minimum untuk pinjaman properti, terutama bagi pembeli rumah kedua atau ketiga. Di saat yang sama, untuk mengurangi jumlah pinjaman dan mengendalikan harga properti, pemerintah juga telah membatasi jangka waktu pinjaman yang dipadukan dengan kebijakan kredit yang ketat.

Di Kanada, pemerintah telah memperketat regulasi rasio pinjaman terhadap nilai properti (LTV) untuk membatasi pinjaman berisiko tinggi. Pembeli rumah di kota-kota besar seperti Toronto dan Vancouver seringkali harus membayar uang muka yang lebih tinggi ketika meminjam untuk membeli properti. Banyak negara juga menerapkan langkah-langkah pengendalian kredit kepada pembeli properti asing untuk membatasi spekulasi, mengendalikan kenaikan harga rumah, dan melindungi masyarakat berpenghasilan menengah di kota-kota besar seperti Australia, Kanada, dan sebagainya.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa kebijakan dan undang-undang kredit merupakan salah satu alat penting bagi pemerintah untuk mengatur pasar properti. Banyak kebijakan yang telah berhasil diterapkan oleh negara lain dapat dijadikan acuan, dipelajari, dan diterapkan di Vietnam.

Perlu mengajukan permohonan ke Vietnam untuk mengatur pasar

Dengan efektivitas yang telah dicapai di berbagai negara di dunia, VARS mengusulkan sejumlah solusi kebijakan kredit untuk mengatur pasar ketika pasar berfluktuasi naik atau turun lebih dari 20% dalam 3 bulan atau pasar real estat mengalami fluktuasi lain yang memengaruhi stabilitas sosial ekonomi tanpa memengaruhi permintaan masyarakat terhadap perumahan sebagai berikut:

Pertama, perketat kebijakan kredit bagi spekulan. Untuk mengurangi jumlah orang yang meminjam uang untuk tujuan spekulatif atau menggunakan terlalu banyak leverage, lembaga kredit dapat menyesuaikan batas pinjaman dengan menyesuaikan rasio pinjaman terhadap nilai, mewajibkan pembayaran ekuitas yang lebih tinggi, atau menerapkan suku bunga yang lebih tinggi kepada pembeli rumah kedua atau lebih.

Kedua, perkuat pemantauan dan pengelolaan kredit. Pemerintah dapat memberlakukan peraturan tentang pengendalian kualitas kredit, yang mewajibkan bank untuk melaporkan lebih banyak detail tentang pinjaman terkait properti, sehingga memperkuat pemantauan risiko. Bangun mekanisme kredit untuk proyek perumahan sosial, dengan memprioritaskan pendanaan untuk proyek perumahan sosial dan pembangunan perumahan terjangkau guna memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat berpenghasilan rendah.

VARS mengusulkan banyak tindakan untuk mengatur pasar dengan cara yang paling masuk akal.

Di samping itu, Negara juga perlu memiliki kebijakan pelonggaran kredit, termasuk menurunkan suku bunga dan mendukung pinjaman jangka panjang dengan suku bunga preferensial bagi pembeli rumah pertama kali, atau beberapa kelompok prioritas lainnya demi stabilitas sosial seperti pasangan muda yang baru menikah,...

Namun, menurut VARS, agar kebijakan ini dapat diterapkan "dengan benar dan akurat", Negara perlu membangun sistem basis data yang cukup besar, akurat, dan mutakhir untuk memastikan adanya pembedaan yang jelas antara pembeli rumah sungguhan yang menggunakannya untuk keperluan produksi dan bisnis, dengan spekulan dan pencari keuntungan. Sangatlah penting untuk mempercepat pengumuman indeks harga transaksi real estat dan beberapa indikator yang memengaruhinya agar memiliki dasar untuk menentukan kapan Negara perlu melakukan intervensi.

Khususnya, dalam konteks harga properti yang sedang memprihatinkan saat ini. Untuk mengatur pasar properti secara lebih komprehensif, kebijakan kredit harus dikombinasikan dengan penerapan pajak transfer properti atau pajak properti. Pada saat yang sama, penerapan kebijakan regulasi harus fleksibel, memastikan stabilitas dan ketertiban di pasar properti, serta meminimalkan risiko.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html