Lelang tanah kembali memanas

Belakangan ini, pasar tanah di kawasan suburban Hanoi menjadi "lebih panas" dari sebelumnya karena lelang tanah terus-menerus "terjual habis". Harga lelang yang sukses pada sesi-sesi berikutnya terus memecahkan rekor dari sesi-sesi sebelumnya.

2-3 kali lebih tinggi dibandingkan daerah sekitarnya

Khususnya, pada 28 Juli, Pusat Pengembangan Dana Pertanahan Distrik Dan Phuong berhasil menyelenggarakan lelang 85 bidang tanah, termasuk satu bidang tanah pemenang dengan harga VND100 juta/m2, dua kali lipat dari harga awal. Pada 10 Agustus, lelang 68 bidang tanah di Distrik Thanh Oai mencatat 7.000 dokumen partisipasi, termasuk satu bidang tanah pemenang dengan harga lebih dari VND100 juta/m2, yang mengejutkan banyak orang.

Dan yang terbaru, lelang rekor di Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, berlangsung hampir 19 jam, dari 19 Agustus hingga pukul 04.30 pagi tanggal 20 Agustus. Menurut penyelenggara, lelang 19 bidang tanah di wilayah Long Khuc, Kelurahan Tien Yen diikuti oleh 517 pelanggan dengan 1.100 set dokumen. Lelang ini menegangkan, seru, dan melelahkan bagi penyelenggara maupun para penawar. Banyak orang yang meninggalkan lokasi lebih awal karena banyak bidang tanah ditawarkan dengan harga terlalu tinggi, dengan gaya "memaksa", "membeli dengan segala cara".

Saat para investor menawar, di luar lokasi lelang, banyak kelompok dan asosiasi pialang real estat hadir. Mereka menyalakan mode streaming video langsung di platform media sosial untuk melaporkan suasana di sekitar area lelang dengan tujuan menggelembungkan harga dan berspekulasi untuk mendapatkan keuntungan.

Hasilnya, kavling LK03-12 (kavling sudut dengan 3 muka bangunan) dengan luas lebih dari 113 m² dilelang hingga 133,3 juta VND/m², lebih dari 18 kali lipat harga awal (7,3 juta VND/m²). Kavling-kavling lainnya memiliki harga pemenang antara 97,3-127,3 juta VND/m², dengan kavling pemenang terendah mencapai 91,3 juta VND/m².

Beberapa broker yang hadir mengatakan bahwa harga lelang jauh lebih tinggi daripada harga pasar saat ini di wilayah ini. Harga ini juga merupakan rekor tertinggi di distrik suburban Hanoi.

Pencatatan berlanjut pada pagi hari tanggal 20 Agustus, setelah lelang berakhir, dan masih banyak broker properti yang beroperasi di area lelang Desa Long Khuc. Beberapa broker mengatakan bahwa kavling tanah setelah lelang dijual dengan selisih 300-500 juta VND, tergantung luas dan lokasi. "Harga kavling LK03-12 (kavling sudut dengan 3 muka) seluas lebih dari 113 m² dengan harga pemenang 133,3 juta VND/m² telah dititipkan oleh pemenang lelang dengan harga pengalihan 300 juta VND. Dua kavling dengan harga pemenang terendah 91,3 juta VND/m² telah dititipkan dengan harga pengalihan 600 juta VND/kavling," ujar seorang broker.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa hasil lelang tanah dengan harga setinggi itu akan membuat biaya pembebasan lahan untuk proyek baru menjadi lebih mahal. Di saat yang sama, masyarakat yang memiliki tanah di sekitarnya akan memiliki mentalitas untuk menaikkan harga jual tanah mereka. Harga tanah yang tinggi secara tiba-tiba juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, di mana banyak orang berbondong-bondong membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga tanah yang terus berlanjut. Namun, hal ini dapat menyebabkan uang tidak mengalir ke tanah, alih-alih berputar di kegiatan ekonomi lainnya.

Menurut Tn. Tuan, alat riwayat harga Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga lelang 19 bidang tanah di LK03 dan LK03 di komune Tien Yen, Hoai Duc adalah 2-3 kali lebih tinggi dari harga umum di pasar.

Sebanyak 19 bidang tanah baru saja dilelang di kawasan Long Khuc, Kecamatan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, Kota Hanoi. Foto: HUU HUNG

Apakah ada sesuatu yang tidak biasa?

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), menilai bahwa sejak akhir tahun lalu, banyak segmen properti di Hanoi terus mengalami kenaikan harga, terutama apartemen yang berada pada level tinggi (mencapai hampir 60 juta VND/m2 dan cenderung stagnan), sehingga menyebabkan margin keuntungan investasi menurun tajam. Untuk segmen perumahan rendah di beberapa proyek perumahan dan kawasan perkotaan, harganya juga berada di ambang beberapa ratus juta VND/m2. Oleh karena itu, banyak investor perlu beralih ke lahan di pinggiran kota, yang mana lahan lelang lebih diminati.

Menurut Bapak Dinh, ketika undang-undang baru terkait properti mulai berlaku per 1 Agustus, yang memperketat pembagian dan penjualan tanah, permintaan akan tanah di pinggiran kota menjadi semakin tinggi. Khususnya, informasi bahwa beberapa distrik di Hanoi sedang bersiap untuk menjadi distrik pada tahun 2025 telah memengaruhi psikologi masyarakat dan investor, yang menyebabkan ribuan orang mengikuti lelang tanah. Sementara itu, banyak lelang di akhir tahun 2023 sepi, dan banyak bidang tanah terpaksa ditunda karena kurangnya peserta.

Berbicara kepada pers, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mengatakan bahwa harga lelang tanah di distrik pinggiran kota Hanoi, 30-40 km dari pusat kota, yang melonjak hingga lebih dari 100 juta VND/m2, merupakan hal yang tidak biasa. Harga tanah di pinggiran kota dinaikkan hingga mencapai harga yang sangat tinggi sehingga tidak terjangkau oleh masyarakat.

Pengacara Nguyen Van Hai (Asosiasi Pengacara Hanoi) mengatakan bahwa lelang tanah diharapkan memberikan manfaat langsung bagi anggaran daerah, tetapi jika tidak dikelola dengan baik, dapat menimbulkan banyak konsekuensi negatif. Pelajaran nyata dari beberapa tahun terakhir adalah bahwa menaikkan harga tanah tidak hanya mengganggu pasar tetapi juga menciptakan kondisi bagi spekulan untuk menaikkan harga tanah demi keuntungan, yang berpotensi menciptakan gelembung properti yang tidak berkelanjutan.

Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, juga menyatakan bahwa harga tanah lelang di distrik pinggiran kota Hanoi seperti Thanh Oai, Hoai Duc... jauh lebih tinggi daripada harga pasar, sebagian disebabkan oleh manipulasi dan "inflasi harga" oleh kelompok spekulatif. Menurut lelang baru-baru ini, sekelompok investor dari Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... telah berpartisipasi dalam lelang dan membayar harga tinggi. Hal ini merupakan faktor yang akan mendorong kenaikan harga rumah dan properti di masa mendatang, sehingga menyulitkan mereka yang memiliki kebutuhan nyata untuk mengaksesnya. Oleh karena itu, Dr. Tran Xuan Luong mengusulkan agar untuk mencegah spekulasi dan inflasi harga, perlu meningkatkan deposit hingga 50% dari nilai asli dan tanah lelang harus dibeli dan dijual setelah 1-2 tahun, diaktakan, atau jika dialihkan selama periode tersebut, akan dikenakan pajak yang tinggi...

Masyarakat harus waspada

Berdasarkan catatan aktual reporter Surat Kabar Nguoi Lao Dong dan alat statistik harga historis situs web batdongsan.com.vn, harga jual rata-rata tanah di Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, pada kuartal kedua tahun 2024 adalah sekitar 43 juta VND/m2, meningkat sekitar 48% dibandingkan 1 tahun sebelumnya. Harga jual tanah di kelurahan-kelurahan yang berdekatan dengan Kelurahan Tien Yen diiklankan berkisar antara 22-62 juta VND/m2, tergantung lokasi dan kemudahan akses lalu lintas.

Minat dan harga tanah di kawasan suburban Hanoi meningkat berkat kegiatan perencanaan dan lelang. Pada paruh pertama tahun 2024, pencarian tanah di distrik Dong Anh, Gia Lam, Thach That, dan Quoc Oai (Hanoi) mencatat peningkatan pencarian sebesar 48%-104%. Peningkatan permintaan ini mendorong harga tanah di kawasan suburban Hanoi naik dari 4% menjadi 24% dibandingkan paruh kedua tahun 2023.

Para pakar properti memprediksi bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun, lelang tanah akan terus aktif. Meskipun daftar harga tanah baru belum diterapkan, penetapan harga awal yang diterapkan sesuai kerangka harga negara saat ini akan jauh lebih rendah dibandingkan jenis tanah lainnya. Oleh karena itu, untuk menghindari risiko akibat "panasnya" lelang tanah khususnya dan segmen properti secara umum akibat pengaruh dan konsekuensi dari berbagai faktor di atas, masyarakat perlu waspada sebelum berinvestasi atau memiliki kebutuhan perumahan.

Kurangnya alat untuk menstabilkan harga tanah

Menurut Profesor Dang Hung Vo, banyak broker properti yang menghubungi ke mana-mana untuk menanyakan tentang pembelian properti, mengunjungi berbagai tempat untuk melihat properti guna mendongkrak harga pasar. Skala lelang tanah di pinggiran kota Hanoi dalam beberapa hari terakhir sangat kecil, sehingga para spekulan ingin memanfaatkan lelang tanah untuk mendongkrak harga, membuktikan bahwa harga tanah memang sedang naik, yang menyebabkan harga menjadi tinggi. Sementara banyak rumah di jalan-jalan utama Hanoi tutup dan kosong karena e-commerce semakin populer, harga tanah di pinggiran kota justru meningkat tajam, yang berarti ada dampak dari komunitas bisnis. "Kita kekurangan alat untuk mengelola pasar tanah. Pada tahun 2004, Pemerintah melarang pembagian dan penjualan tanah karena pembagian dan penjualan tanah tidak sesuai dengan proses pembangunan perkotaan modern. Banyak orang membeli tanah dan meninggalkannya di sana. Tanah tersebut tidak diinvestasikan atau dikembangkan, tetapi uangnya disimpan di sana, menyebabkan harga tanah meningkat berkali-kali lipat. Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang baru saja berlaku juga melarang pembagian dan penjualan tanah di kawasan perkotaan khusus, kawasan perkotaan tipe 1, kawasan perkotaan tipe 2, dan kawasan perkotaan tipe 3. Kita telah memperketat pembagian dan penjualan tanah tetapi masih kekurangan satu-satunya alat, yaitu pajak properti, untuk menstabilkan harga pasar," ujar Profesor Dang Hung Vo.

Sumber: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm