Pengalihan proyek real estat menghadapi kesulitan

Kegiatan jual beli dan pengalihan proyek properti saat ini banyak menghadapi kendala prosedur hukum.

Pada bulan-bulan terakhir tahun 2024, di tengah terbatasnya pasokan perumahan, banyak pelaku bisnis properti, baik domestik maupun mancanegara, dengan sumber daya keuangan yang melimpah, giat "berburu" dana dan proyek lahan bersih berstatus legal untuk terus berinvestasi guna mengantisipasi siklus pasar yang baru.

Prioritaskan proyek dengan status hukum yang jelas

Menurut catatan, dalam beberapa bulan terakhir, banyak kesepakatan investasi proyek baru terus diumumkan. Misalnya, pada bulan September, Perusahaan Real Estat Truong Son dan Perusahaan Him Lam mendaftar untuk melaksanakan proyek perumahan di Distrik Duc Hoa, Provinsi Long An , dengan luas 214.921 hektar dan total investasi sebesar VND11.221 miliar.

Pada bulan September, Everland Group juga mengajukan studi investasi di dua kawasan perkotaan baru di Kota Hai Phong , dengan total investasi hampir 5 miliar VND. Di antaranya, proyek kawasan perkotaan Hong Thai di Distrik An Duong seluas 21,8 hektar. Total estimasi biaya sekitar 1,9 miliar VND, dengan biaya pembebasan lahan sekitar 92 miliar VND. Proyek kawasan perkotaan di Distrik Hoa Dong dan Distrik Lam Dong, Distrik Thuy Nguyen, seluas sekitar 30,6 hektar. Total estimasi biaya sekitar 2,992 miliar VND, dengan biaya pembebasan lahan sekitar 127 miliar VND.

Selain itu, grup ini juga terdaftar untuk membangun proyek kawasan perkotaan baru G19 di komune Kim No, distrik Dong Anh, Hanoi . Proyek ini memiliki total biaya pelaksanaan awal sekitar 2,183 miliar VND, yang diperkirakan akan dilaksanakan pada periode 2024-2029. Namun, perusahaan ini didiskualifikasi karena tidak memenuhi persyaratan kapasitas dan pengalaman.

Di Kota Ho Chi Minh, baru-baru ini, SkyWorld Development Company Limited, anak perusahaan grup Malaysia, mengumumkan akuisisi 100% saham Perusahaan Saham Gabungan Produksi, Perdagangan, dan Bisnis Real Estat Thuan Thanh senilai VND350 miliar. Dengan demikian, Thuan Thanh menjadi satu-satunya pengguna sah atas lahan seluas 2.060 m2 di Distrik 8, Kota Ho Chi Minh.

Sementara itu, Nishi Nippon Railroad, perusahaan asal Jepang, mengakuisisi 25% saham proyek Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) dari Nam Long Group senilai 26 juta dolar AS. Demikian pula, Tripod Technology Corporation (Taiwan-Tiongkok) "mengakuisisi" lahan industri seluas 18 hektar di Ba Ria - Vung Tau dari Sonadezi Chau Duc Company.

Beberapa bulan sebelumnya, pasar Selatan menyaksikan kesepakatan besar antara Kim Oanh Group Corporation bekerja sama dengan dua mitra Jepang, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, dan Kumagai Gumi Co. Ltd, untuk bersama-sama melaksanakan proyek The One World di Binh Duong, dengan total investasi lebih dari 1 miliar USD.

Kepada wartawan, direktur konsultan investasi sebuah perusahaan real estat mengungkapkan: "Kami bekerja sama dengan perusahaan dan dana investasi internasional. Mereka mengatakan sangat ingin membeli proyek real estat di Vietnam atau bekerja sama dalam konstruksi investasi, pertukaran produk, dan agen penjualan umum..."

Khususnya, prioritas diberikan kepada proyek apartemen, kawasan perumahan, bidang tanah, dan rumah bandar, tetapi yang lebih penting, proyek tersebut harus memiliki status hukum yang bersih, telah menyelesaikan kewajiban pajak tanah, memiliki atau akan segera memiliki izin mendirikan bangunan, dan memenuhi syarat untuk dijual...".

Pasar properti Vietnam sangat menarik bagi investor asing. Foto: HOANG TRIEU

Terlibat hukum, sulit bertransaksi

Menurut Bapak Tran Minh Ngoc Viet, Direktur Jenderal Perusahaan Real Estat Grup Vietpearl, investor domestik dan asing tengah aktif "berburu" proyek atau dana lahan bersih di kawasan yang memiliki potensi pengembangan kuat di masa mendatang.

Vietpearl Group juga sedang mencari peluang untuk memperluas dana lahannya dan siap membahas proyek-proyek yang akan dijual. Namun, proses jual beli, dan pengalihan proyek saat ini menghadapi banyak kendala hukum, terutama terkait dengan pengalihan proyek.

Bapak Viet mengatakan kendala terbesar dalam pengalihan proyek adalah masalah hukum dan penilaian tanah. Menurut surveinya, sekitar 60% proyek potensial menghadapi kesulitan akibat prosedur persetujuan yang panjang atau harga tanah yang tidak sesuai dengan kenyataan.

Apabila permasalahan tersebut dapat diatasi, kegiatan jual beli dana tanah akan sangat menarik terutama untuk segmen tanah industri dan kawasan pemukiman yang terencana dengan baik, serta memenuhi kebutuhan para investor dalam dan luar negeri.

Ibu Tran Thi Khanh Linh, Wakil Direktur Savills Vietnam Investment Consulting, mengatakan bahwa investor asing selalu mencari proyek properti dengan harga bagus di Vietnam, terutama di kota-kota pusat. Namun, status hukum proyek yang jelas dan siap untuk diimplementasikan sangatlah penting. Faktanya, banyak proyek mengalami penundaan dalam proses implementasi, yang mengakibatkan kerugian bagi investor.

Ibu Linh menyampaikan bahwa pada tahun 2024, Savills menyambut dan memberikan konsultasi kepada banyak investor domestik dan asing. Para investor ini ingin berinvestasi di berbagai jenis aset, terutama di bidang properti, seperti gedung perkantoran. Untuk properti residensial, mereka masih mencari peluang karena pasokannya sangat terbatas.

Namun, dengan penerapan dan penerapan undang-undang terkait real estat, Ibu Linh yakin bahwa pasar akan mengalami penyesuaian positif, membantu memperkuat sistem hukum dan menciptakan dasar yang menguntungkan bagi investor.

Faktanya, investor dari Jepang, Singapura, Malaysia, Korea Selatan, dan Tiongkok telah lama tertarik pada properti Vietnam. Belakangan ini, jumlah investor dari Eropa dan Timur Tengah juga meningkat.

Proyek-proyek dengan dokumen hukum yang jelas, kawasan perkotaan di Kota Ho Chi Minh, dan provinsi-provinsi di sekitar Kota Ho Chi Minh dengan infrastruktur lalu lintas yang nyaman akan terus menarik investor. Ibu Linh yakin bahwa ketika ekonomi dan pasar properti pulih pada tahun 2025, investor akan lebih percaya diri untuk berpartisipasi dalam proyek, dan pasokan akan semakin melimpah.

Sebagai konsultan perantara yang secara langsung memberikan nasihat dan bekerja sama dengan para pihak, Dr. Le Minh Phieu, pendiri dan pengelola LMP Lawyers, percaya bahwa banyak faktor yang dibutuhkan agar transaksi jual beli proyek berhasil. Di antaranya, keselarasan dan keselarasan para pihak sangatlah penting.

Secara khusus, opsi jual merupakan salah satu isu yang sangat diperhatikan oleh investor asing untuk mempersiapkan diri menghadapi situasi di masa mendatang ketika proyek gagal mencapai tujuan bisnis yang telah ditetapkan. Tidak hanya itu, pembeli juga menetapkan persyaratan tambahan jika penjual tidak memiliki kondisi keuangan yang cukup untuk memenuhi kewajiban pembelian kembali ketika pembeli menggunakan opsi jual.

Kesepakatan M&A menurun

Menurut statistik Badan Penanaman Modal Asing (BPPMA), dalam 10 bulan pertama tahun 2024, terdapat 2.669 transaksi penyertaan modal dan pembelian saham (M&A) oleh investor asing, dengan total nilai penyertaan modal lebih dari 3,68 miliar dolar AS, turun 10,4% secara kuantitas dan 29% secara nilai dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Khususnya, sektor properti disebut-sebut sangat terdampak oleh permasalahan hukum, yang menyebabkan penurunan pasokan. Tahun 2024 merupakan tahun di mana peraturan perundang-undangan terkait properti mulai diberlakukan. Oleh karena itu, banyaknya permasalahan yang belum jelas membuat investor dan pasar menunggu.

Sumber: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm