Bagaimana cara menghindari perangkap 'penggembalaan ayam' dan 'menaikkan' harga real estat?

DNVN - CEO CBRE Vietnam Duong Thuy Dung membenarkan adanya situasi "menggembalakan ayam" dan "meningkatkan harga real estat" dan menasihati pembeli untuk sangat bijak dan bijaksana dalam mempertimbangkan apakah investasi tersebut efektif atau tidak agar tidak jatuh ke dalam perangkap.

Pada pengumuman sorotan pasar real estat Da Nang untuk kuartal kedua tahun 2025 oleh CBRE Vietnam (milik CBRE Real Estate Services Group, AS), reporter Bisnis Vietnam berbicara dengan Ibu Duong Thuy Dung - CEO perusahaan tentang beberapa tanda tidak biasa yang terjadi di daerah tersebut.

CEO CBRE Vietnam Duong Thuy Dung menyampaikan laporan tentang fokus pasar real estat Da Nang pada kuartal kedua tahun 2025.

Bagaimana CBRE Vietnam mencatat perkembangan harga apartemen dan tanah di Da Nang pada paruh pertama tahun 2025?

Ibu Duong Thuy Dung: Menurut CBRE Vietnam, harga jual rata-rata rumah dan apartemen bertingkat tinggi di pasar Da Nang dalam 6 bulan pertama tahun 2025 adalah sekitar 85 juta VND/m2, tertinggi di negara ini, lebih tinggi dari harga jual rata-rata di Kota Ho Chi Minh (82 juta VND/m2) dan Hanoi (79 juta VND/m2); peningkatan sebesar 27% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (Hanoi meningkat sekitar 30 - 35%, Kota Ho Chi Minh meningkat lebih dari 20%).

Harga tanah di Da Nang pada paruh pertama tahun 2025 juga akan naik sebesar 15-20% di sebagian besar wilayah perkotaan besar dan lokasi-lokasi penting di kota; bahkan di kawasan utama di sepanjang pesisir dan sungai, kenaikan harga bisa mencapai 20%-25%. Ini merupakan kabar baik bagi pasar Da Nang, tetapi dalam beberapa hal, biaya yang harus dibayar pembeli di sini lebih tinggi.

Saat ini di Da Nang, tampaknya ada tanda-tanda "demam tanah", yang kembali terulang seperti pada tahun 2018-2020. Menurut Anda, apakah ini demam tanah sungguhan atau demam tanah virtual?

Ibu Duong Thuy Linh: Ketika berbicara tentang demam tanah, kita perlu mencari tahu secara spesifik wilayah mana yang mengalami kenaikan harga tanah untuk menilai apakah itu demam tanah atau bukan? Definisi demam tanah mencakup kenaikan harga riil dan virtual. Di beberapa wilayah, kami mengamati bahwa ada banyak faktor seperti peningkatan infrastruktur, perencanaan keseluruhan yang sinkron, dan partisipasi investor terkemuka yang membantu meningkatkan harga tanah di sana.

Itu adalah kenaikan harga yang sebenarnya. Pembeli sendiri sekarang sangat berpengetahuan, mereka melihatnya dan tahu bahwa harga tanah di sana memang lebih tinggi daripada sebelumnya. Namun, mereka tetap bersedia mengeluarkan uang untuk membeli, karena itu adalah kenaikan harga yang sebenarnya. Namun, ada juga area dengan kenaikan harga virtual, yaitu kenaikan harga "lanjutan".

Artinya, ada daerah yang belum ada apa-apanya, tetapi "entah di mana" terdengar ada infrastruktur terkait, merger, atau proyek akan segera masuk... sehingga kenaikan harga "mengikuti". "Mengikuti" itu memang terjadi di Da Nang, tetapi menurut kami, demam harga virtual di daerah tersebut saat ini tidak separah tahun 2018-2020.

Selama periode 2018-2020, Da Nang mengalami demam lahan yang berkepanjangan, tetapi tidak banyak produk yang diluncurkan ke pasar. Pada tahun-tahun berikutnya, hampir tidak ada proyek yang dilaksanakan di wilayah tersebut, tetapi dalam 2 tahun terakhir, banyak proyek telah diluncurkan ke pasar oleh investor terkemuka, dan kapasitas konsumsi proyek-proyek ini sangat baik.

Ibu Duong Thuy Dung menjawab wawancara dengan seorang reporter dari Vietnam Business.

Jika melihat penyerapan pasar, kami melihat bahwa periode ini berbeda dari periode 2018-2020. Oleh karena itu, kami tidak terlalu khawatir dengan demam properti virtual di Da Nang. Namun, dari perspektif investor individu atau pembeli individu, terutama pembeli dari tempat lain, kami perlu berhati-hati dalam berinvestasi.

Beberapa pendapat mengatakan bahwa akhir-akhir ini, ketika pasokan apartemen melimpah, investor justru menaikkan harga tanah terlalu tinggi untuk "menggiring ayam" agar membeli apartemen, alih-alih tanah. Ketika proyek properti meluncurkan produknya ke pasar, mereka menggunakan trik serupa untuk "menggiring" kembali produk tersebut. Menurut Anda, apakah ada situasi "menggiring ayam" seperti itu dan apa solusinya untuk melindungi hak-hak pembeli yang sah?

Ibu Duong Thuy Dung: Faktanya, situasi "menggembalakan ayam" tidak hanya terjadi di Da Nang, tetapi juga di pasar-pasar besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh … Jika harga tanah naik lebih dari 30% hanya dalam satu hari, lalu keesokan harinya, itu jelas merupakan demam virtual, tidak pernah ada kasus harga tanah naik secepat itu di dunia nyata. Saya dapat memastikan bahwa pembeli yang cerdas tidak akan pernah menerima kenaikan harga seperti itu.

Mungkin demam tanah virtual terjadi di masa lalu karena pembeli takut jika mereka tidak membeli, orang lain akan membeli semuanya. Namun, pembeli semakin bijak dan tidak akan pernah berinvestasi di area dengan demam virtual yang begitu kentara.

Ada atau tidaknya situasi "menggembalakan ayam" tergantung pada masing-masing kasus dan setiap proyek yang dipertimbangkan. Saya pikir itu bisa menjadi "trik" untuk menjual rumah dan tanah. Tidak hanya di Da Nang, tetapi juga di pasar lain, seperti Hanoi, ada situasi serupa. Ada proyek yang mempekerjakan orang untuk mengantre pembelian, tetapi kenyataannya antrean virtual...

Solusi paling efektif untuk masalah ini harus datang dari pembeli itu sendiri, baik untuk investasi pribadi maupun untuk tempat tinggal. Sangat sulit untuk membuktikan bahwa pemilik proyek atau broker sengaja menaikkan harga, dan juga sangat sulit bagi pemerintah untuk campur tangan dalam masalah ini. Oleh karena itu, cara terbaik adalah dengan mewaspadai pembeli agar tidak terjebak dalam perangkap keuntungan.

Jika dulu pembeli sangat tidak menyadari adanya penggelembungan harga dan trik "chicken baiting", kini mereka telah banyak diperingatkan. Mereka cukup bijak untuk mempertimbangkan apakah investasi tersebut efektif atau tidak, alih-alih mendengarkan iklan atau komitmen pemilik proyek, karena bahkan kontrak komitmennya pun sangat longgar. Lebih dari siapa pun, pembelilah yang akan menyelamatkan diri dari jebakan semacam itu.

Terima kasih!

Hai Chau

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212