Tak disangka 'terjebak' beban finansial saat alih fungsi lahan

Alih fungsi lahan dalam beberapa kasus masih belum memadai, sehingga menimbulkan beban keuangan bagi masyarakat, sehingga diperlukan penyesuaian Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 dan peraturan perundang-undangan untuk membebaskan sumber daya lahan.

Perusahaan mengusulkan perubahan peraturan perhitungan retribusi penggunaan lahan untuk beberapa kasus khusus guna membebaskan sumber daya lahan dan mengurangi beban keuangan bagi masyarakat dan bisnis - Foto: NGOC HIEN

Berbicara dengan Tuoi Tre , Bapak Nguyen Phuong Nam - mantan ketua Asosiasi Pengusaha Muda Kota Ho Chi Minh - mengatakan bahwa perubahan peruntukan lahan dari lahan non pertanian yang disewakan dengan pembayaran tahunan namun asal sebelum disewakan adalah lahan pertanian milik pemegang buku merah (bukan tanah negara) mengalami kendala dalam ketentuan perhitungan retribusi.

Kesulitan tak terduga dalam mengubah tujuan penggunaan lahan

Bapak Nguyen Phuong Nam menyampaikan bahwa Keputusan Presiden Nomor 103 tentang Bea Balik Nama Tanah tidak membedakan dengan jelas atau tidak mencantumkan kasus-kasus dimana pengguna tanah yang telah diberikan sertifikat hak guna tanah untuk tanah pertanian (bukan tanah negara yang disewakan) sebelum dikonversi menjadi tanah non pertanian dan membayar sewa tanah tahunan, dan apabila terjadi konversi menjadi tanah pemukiman, maka kewajiban keuangannya akan sangat terpengaruh.

Khususnya dalam kasus ini, masyarakat wajib membayar 100% biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan pada saat keputusan pengalihan hak guna lahan dibuat. Kebijakan penghitungan berdasarkan harga lahan pertanian sebagaimana untuk lahan pertanian milik sendiri yang telah bersertifikat sebelum disewakan tidak berlaku.

Selain itu, masyarakat tidak diperbolehkan mengurangi nilai yang dibayarkan ketika menyewa tanah setiap tahun, meskipun tanah tersebut adalah tanah milik, bukan tanah yang sejak awal disewa oleh negara.

Menurut Bapak Nam, hal ini menimbulkan banyak kekurangan yang utama, seperti menciptakan ketidakadilan dan mengurangi motivasi masyarakat dan pelaku usaha dalam mengeksploitasi lahan untuk keperluan produksi dan bisnis.

Di samping itu, peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini belum memiliki ketentuan yang jelas tentang pengakhiran perjanjian sewa menyewa tanah tepat waktu dan sebelum berakhirnya jangka waktu apabila pengguna tanah tidak lagi memerlukan tanah sewa untuk tanah yang asalnya telah diberikan sertifikat hak guna usaha sebelum menyewa.

Oleh karena itu, masyarakat tidak dapat melikuidasi kontrak sewa lebih awal dan tidak dapat diterbitkan kembali sertifikat hak guna usaha seperti sebelum adanya sewa, sehingga menimbulkan berbagai akibat yang menyangkut aset, investasi, hipotek, transaksi, dan lain sebagainya.

Untuk menjamin hak-hak yang sah dan legal bagi para pengguna tanah, dan sekaligus mendorong masyarakat dan pelaku usaha untuk memanfaatkan tanah secara produktif dan efisien, Bapak Nam menyampaikan bahwa dalam revisi Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 dan Keputusan 103 ini, perlu dipertimbangkan hal-hal yang "terlewat" di atas.

Usulan Penambahan Ketentuan dalam UU Pertanahan yang Direvisi

Terkait kewajiban keuangan apabila terjadi perubahan peruntukan lahan, Bapak Nam mengusulkan agar dipertegas bahwa untuk lahan produksi dan lahan usaha non pertanian yang disewa dan dibayar setiap tahun, namun semula merupakan tanah orang atau badan usaha yang telah bersertifikat sebelum melakukan proses sewa (bukan tanah negara), maka pada saat berubah peruntukannya menjadi tanah pemukiman, maka yang menikmati kebijakan tersebut adalah tanah milik orang atau badan usaha.

Kebijakan tersebut meliputi: Tidak perlu membayar 100% biaya penggunaan lahan seperti tanah publik yang disewakan oleh negara, dan dihitung dengan cara yang sama seperti tanah pertanian yang dikonversi untuk tujuan lain.

Menurut Bapak Nam, karena tanah tersebut aslinya adalah tanah pertanian rakyat, maka Ketetapan 103 tidak mempunyai perkara ini.

Secara khusus, masyarakat dengan lahan yang sama telah diberikan sertifikat hak guna lahan pertanian, tetapi telah mengalihfungsikan sebagian lahan pertanian menjadi lahan produksi non-pertanian. Mereka diperbolehkan mengubah bentuk sewa lahan dengan pembayaran tahunan atas lahan mereka. Jika terjadi perubahan peruntukan lahan, sewa lahan dengan pembayaran tahunan ini dihitung sebagai 0, dan sisa lahan pertanian setelah perubahan peruntukan dihitung berdasarkan kewajiban keuangan jenis lahan pertanian tersebut.

Terkait hak pemutusan perjanjian sewa menyewa tanah, Bapak Nam menyampaikan perlu ditambahkan ketentuan yang memberikan hak kepada pengguna tanah yang membayar sewa setiap tahun, tetapi tanahnya sudah bersertifikat, untuk mengakhiri perjanjian sewa menyewa tanah sebelum berakhirnya jangka waktu apabila tidak memerlukan lagi; diberikan kembali sertifikat hak guna usaha sesuai dengan status penggunaan sebelum masa sewa apabila tidak ditemukan pelanggaran hukum pertanahan.

Dalam melakukan amandemen terhadap peraturan ini, perlu dipastikan asas keadilan, keterbukaan, dan rasionalitas, serta dibedakan secara tegas antara tanah milik negara yang disewakan kepada umum dengan tanah milik swasta yang diberikan hak guna usaha kepada masyarakat/badan usaha, kemudian dibayar sewanya secara tahunan, dengan tidak mengorbankan kepentingan praktis masyarakat.

"Kami yakin jika rekomendasi di atas diterima dan dilembagakan dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi, hal ini akan berkontribusi dalam mendorong pemanfaatan lahan yang efektif, mendorong masyarakat pemilik lahan pertanian untuk siap memanfaatkannya untuk produksi dan bisnis non-pertanian, menciptakan lapangan kerja, serta memberikan kontribusi positif terhadap anggaran negara dan pembangunan sosial -ekonomi," ujar Bapak Nam.

Usulan Penghapusan Pendaftaran Tahunan Penggunaan Lahan

Bapak Nam mengatakan bahwa peraturan yang mewajibkan pengguna lahan untuk mendaftarkan rencana penggunaan lahan tahunannya dan mendapatkan persetujuan dari tingkat provinsi atau kota sebelum dapat mengubah tujuan penggunaan lahan sesuai rencana tersebut sangat boros dan memakan waktu 1-2 tahun.

Ia juga mengatakan, tidak perlu melakukan prosedur pendaftaran penggunaan tanah ketika ada kebutuhan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah secara hukum.

Hal ini akan menciptakan kondisi agar masyarakat dan pelaku usaha tidak kehilangan kesempatan dalam mengeksploitasi dan memanfaatkan tanah secara efektif, memberikan kontribusi terhadap pendapatan anggaran, serta menghemat waktu dan tenaga masyarakat dan instansi pengelola negara dalam proses pelaksanaan prosedur administratif di bidang pertanahan.

Kembali ke topik

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm