Cara yang tidak nyaman untuk menghitung biaya penggunaan lahan

Proyek ini mengubah keuntungan menjadi kerugian.

Pimpinan sebuah perusahaan real estat ternama di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa masalah terbesar proyek real estat saat ini adalah penghitungan Biaya Penggunaan Lahan (LUR), termasuk biaya tambahan LUR. Sebelumnya, banyak proyek diberi insentif oleh pemerintah kota untuk menghitung LUR sementara agar pelaku usaha dapat melakukan konstruksi dan penjualan. Namun, sekarang, ketika proyek telah menyerahkan rumah dan orang-orang telah menempatinya selama bertahun-tahun, LUR dihitung saat itu juga, bukan sejak serah terima tanah. Hal ini telah menyebabkan banyak kerugian dan frustrasi, tidak hanya bagi pelaku usaha tetapi juga bagi para pembeli rumah.

Kota Ho Chi Minh meminta proyek Lakeview City untuk membayar biaya penggunaan lahan tambahan lebih dari VND 4,664 miliar, yang menyebabkan perusahaan tersebut terjerumus ke dalam situasi sulit dan menderita kerugian.

Undang-undang menetapkan bahwa waktu penilaian tanah dan penghitungan pajak penggunaan tanah adalah saat keputusan untuk mengalokasikan tanah atau mengubah peruntukan tanah atau mengalokasikan tanah di lapangan diambil. Namun, pada kenyataannya, jika terjadi perubahan yang menyebabkan penghitungan pajak penggunaan tanah diperpanjang, otoritas yang berwenang akan mengevaluasi kembali pajak tanah dan pajak penggunaan tanah pada saat itu. Kesulitan lainnya adalah perusahaan tidak dapat mengambil inisiatif dalam proses dan jumlah uang yang harus dibayarkan. Perusahaan tidak memiliki keahlian dan tidak diperbolehkan untuk membahas metode penghitungan pajak penggunaan tanah yang wajar dengan otoritas yang berwenang.

Oleh karena itu, perusahaan harus menyewa jasa penilai lain untuk mendapatkan hasil yang harmonis. Saat ini, perusahaan masih bergantung pada perhitungan otoritas dan tidak diperbolehkan mengajukan keberatan. Sementara itu, untuk berjaga-jaga, hak guna lahan dihitung sangat tinggi oleh pejabat negara. Banyak proyek di masa lalu memiliki hak guna lahan yang dihitung sementara pada angka tertentu dan perusahaan menggunakan angka tersebut untuk menyusun harga jual kepada pelanggan. Kini, setelah bertahun-tahun, otoritas telah menghitung ulang hak guna lahan dan angkanya berkali-kali lipat lebih tinggi dari angka sementara. Hal ini menyebabkan banyak proyek yang menguntungkan tiba-tiba merugi besar, dan perusahaan bahkan tidak dapat mencapai kesepakatan," ujarnya.

Setelah mengirimkan dokumen kepada Perdana Menteri dan Kementerian Keuangan untuk memberikan komentar atas rancangan tersebut, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengusulkan agar ketika ada keputusan untuk menyesuaikan perencanaan rinci, pajak penggunaan lahan harus dihitung ulang untuk keseluruhan proyek pada saat keputusan penyesuaian perencanaan. Pajak penggunaan lahan yang sebelumnya telah dibayarkan oleh perusahaan akan dihitung ulang pada saat persetujuan ulang perencanaan dan dipotong dari pajak penggunaan lahan setelah perhitungan ulang, dengan jumlah yang dipotong tidak boleh melebihi pajak penggunaan lahan yang terutang.

Apabila badan usaha belum membayar Pajak Bumi dan Bangunan sebelum melakukan penyesuaian perencanaan rinci proyek, badan usaha wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan pada saat penyesuaian perencanaan. Jumlah Pajak Bumi dan Bangunan yang dibayarkan (jika ada) akan dihitung ulang pada saat penyesuaian perencanaan, dengan mempertimbangkan faktor inflasi, dan dipotong dari Pajak Bumi dan Bangunan setelah perhitungan ulang. Jumlah yang dipotong tidak boleh melebihi jumlah Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang. Selain itu, badan usaha wajib membayar keterlambatan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan jika terdapat surat pemberitahuan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.

Bapak Chau mencontohkan sebuah proyek perumahan komersial di Distrik 7 (HCMC) yang dibangun di atas lahan seluas 5,2 hektare. Untuk proyek tersebut, instansi pemerintah yang berwenang telah mengeluarkan keputusan alokasi lahan sejak Januari 2021 dengan koefisien pemanfaatan lahan 3,05 kali, kepadatan konstruksi maksimum 35%, termasuk sebuah gedung apartemen dengan ketinggian maksimum 27 lantai dengan 903 unit apartemen dan sebuah kawasan rumah bandar bertingkat rendah dengan 110 unit rumah bandar. Pada bulan Maret 2021, perusahaan tersebut telah membayar pajak pemanfaatan lahan sebesar VND 850 miliar. Setelah itu, investor meminta penyesuaian perencanaan rinci untuk meningkatkan koefisien pemanfaatan lahan menjadi 4,57 kali, kepadatan konstruksi maksimum 40%, sehingga jumlah total apartemen menjadi 1.355 unit, yang telah disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang pada Maret 2024. Berdasarkan rancangan Peraturan Pemerintah (PP) tersebut, proyek tersebut harus membayar pajak pemanfaatan lahan tambahan sebesar 425 miliar VND, sementara berdasarkan usulan Bapak Chau, perusahaan hanya perlu membayar pajak pemanfaatan lahan tambahan sebesar 325 miliar VND.

"Jika perusahaan telah menjual dan menerima uangnya, maka dengan metode perhitungan rancangan Peraturan Pemerintah, perusahaan harus membayar sendiri, yang mengakibatkan risiko kerugian. Jika proyek belum terjual, hak guna lahan akan ditambahkan ke harga jual dan dengan demikian akan menaikkan harga rumah, yang pada akhirnya akan menjadi beban pembeli rumah," hitung Bapak Chau.

Hanya ada satu kasus pembebasan sewa tanah yang tersisa.

Berdasarkan rancangan Peraturan Pemerintah (Perppu), saat ini hanya terdapat satu kasus pemanfaatan lahan untuk keperluan produksi dan bisnis di sektor insentif investasi di wilayah insentif investasi yang dibebaskan dari pajak sewa tanah. Rancangan peraturan ini telah mempersempit jumlah kasus pembebasan pajak sewa tanah secara signifikan dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini. Jika peraturan ini disahkan, banyak investor, termasuk investor asing, tidak akan lagi menikmati kebijakan pembebasan pajak sewa tanah karena wilayah-wilayah tersebut tidak berada dalam wilayah insentif investasi.

Lebih lanjut, menurut Bapak Le Hoang Chau, rancangan Peraturan Menteri ini tidak lagi menetapkan kebijakan pembebasan biaya penggunaan lahan selama masa konstruksi dasar atau setelah masa pembebasan biaya sewa lahan dan sewa permukaan air selama masa konstruksi dasar, sehingga tidak lagi mewarisi kebijakan insentif investasi yang berlaku saat ini sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Nomor 46. Peraturan baru ini telah membatalkan kebijakan insentif investasi khusus yang diatur dalam Undang-Undang Penanaman Modal 2020 dan Keputusan Perdana Menteri Nomor 29 yang mengatur insentif investasi khusus. Hal ini dapat berdampak negatif terhadap kebijakan daya tarik investasi, sehingga mengurangi daya tarik lingkungan investasi di Vietnam di mata investor asing.

"Ini merupakan isu yang sangat besar, sehingga Pemerintah dan lembaga negara yang berwenang perlu memberikan perhatian khusus sebelum mengeluarkan Keputusan ini untuk membangun kerangka kebijakan investasi preferensial yang unggul dan berdaya saing tinggi, yang menjamin kepentingan nasional dan etnis dalam jangka pendek, menengah, dan panjang, sekaligus menjamin kepentingan investor yang sah dan legal. Terutama dalam konteks persaingan yang ketat antarnegara untuk menarik investasi langsung asing (FDI), terutama di bidang keuangan, teknologi tinggi, cip, dan teknologi semikonduktor; biasanya, bahkan AS baru saja mengeluarkan undang-undang tentang cip dan teknologi semikonduktor," saran Bapak Chau.

Pengacara Tran Minh Cuong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) menganalisis bahwa meskipun Undang-Undang Pertanahan menetapkan bahwa sewa tanah tahunan diterapkan secara stabil selama siklus 5 tahun sejak Negara memutuskan untuk menyewakan tanah, Undang-Undang tersebut juga memungkinkan perubahan tujuan penggunaan tanah terkait transisi ke bentuk sewa tanah Negara dengan pembayaran sewa tanah tahunan. Tingkat penyesuaian diatur oleh Pemerintah untuk setiap periode, tetapi kenaikan sewa tanah dapat sama dengan atau lebih rendah dari inflasi. Namun, rancangan Peraturan Pemerintah menetapkan bahwa tingkat kenaikan sewa tanah sama dengan inflasi. Oleh karena itu, Peraturan Pemerintah perlu mempertimbangkan pembatasan kenaikan sewa tanah untuk setiap siklus 5 tahun agar tidak melebihi kenaikan IHK tetapi tidak lebih besar dari 15%. Hal ini membantu bisnis mengurangi risiko keuangan, siap berinvestasi dalam proyek besar, dan memulihkan modal seiring waktu.

Setelah berkonsultasi dengan perusahaan, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) juga menyatakan bahwa dibandingkan dengan kebijakan saat ini dalam Peraturan 46, kebijakan pembebasan dan pengurangan dalam rancangan tersebut kurang menarik. Hal ini dikarenakan, menurut peraturan yang berlaku, terdapat beberapa kasus di mana perusahaan dibebaskan sepenuhnya, bukan hanya pengurangan sewa tanah selama beberapa tahun. Beberapa kasus yang dibebaskan dari 100% sewa tanah untuk seluruh masa sewa menurut peraturan yang berlaku meliputi: proyek investasi di bidang insentif investasi khusus yang diinvestasikan di daerah dengan kesulitan sosial ekonomi khusus; proyek yang menggunakan lahan untuk membangun asrama mahasiswa dengan dana dari APBN, unit yang ditugaskan untuk mengelola dan menggunakan lahan bagi mahasiswa tidak diperbolehkan memasukkan biaya sewa tanah dalam harga sewa; lahan pertanian untuk etnis minoritas; lahan untuk pelaksanaan proyek penanaman hutan lindung, proyek reboisasi, dll. Oleh karena itu, Peraturan tersebut perlu mempertimbangkan regulasi yang mengarah pada perluasan kasus pembebasan sewa tanah, alih-alih hanya pengurangan sewa. Jika hal ini dapat dilakukan, maka akan menarik modal investasi ke daerah-daerah yang sulit atau khususnya bidang-bidang yang diprioritaskan.

Sumber: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm