Kekhawatiran terhadap usulan kenaikan harga lahan pertanian

Penyesuaian harga tanah pertanian memang perlu, namun sebaiknya ditingkatkan ke tingkat yang sesuai sehingga masyarakat dapat membayar pajak, negara dapat mengumpulkan pendapatan anggaran sambil tetap mendorong pembangunan.

Penyesuaian harga lahan pertanian memang perlu dilakukan, tetapi harus ditingkatkan pada tingkat yang sesuai sehingga masyarakat dapat membayar pajak, negara dapat mengumpulkan pendapatan anggaran sambil tetap mendorong pembangunan.

Institut Ekonomi , Sumber Daya Alam, dan Lingkungan Hidup (IEER) Kota HCM baru saja mengirimkan dokumen yang meminta Komite Rakyat Kota HCM untuk menyesuaikan harga tanah pertanian dalam daftar harga tanah ke tingkat yang setara dengan 65%-70% dari harga tanah perumahan.

Harga lahan pertanian terlalu rendah

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, Direktur IEER, harga lahan pertanian di Kota Ho Chi Minh saat ini terlalu rendah, kurang berlandaskan ilmiah , dan tidak menjamin prinsip-prinsip pasar. Situasi ini menyebabkan rendahnya pendapatan dari pajak pengalihan hak guna lahan, stagnasi pasar properti, dan penurunan pasar material bangunan akibat menurunnya permintaan konstruksi.

IEER berpendapat bahwa agar konsisten dengan daftar harga tanah baru—yang diperkirakan akan berlaku mulai 1 Januari 2026—peningkatan harga tanah pertanian menjadi 65-70% dari harga tanah perumahan akan masuk akal. Namun, Bapak Thuan juga mencatat bahwa hal ini hanya berlaku untuk lahan pertanian yang telah direncanakan untuk diubah peruntukannya.

Setuju dengan usulan IEER, Ibu Nguyen Hien, yang tinggal di Distrik Hiep Binh, Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa ia berencana untuk mengalihfungsikan lebih dari 1.000 meter persegi lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Namun, setelah menerima surat pemberitahuan pajak terutang, ia menundanya sementara karena tidak memiliki cukup uang untuk membayar. Berdasarkan perhitungan saat ini, harga tanah di distrik Hiep Binh sekitar 28 juta VND/m², sementara harga lahan pertanian hanya 600.000 VND/m². Selisih ini membuat pajak yang harus dibayarkan Ibu Hien menjadi lebih dari 27 miliar VND—hampir 500% lebih tinggi dari sebelumnya.

Menurut Ibu Hien, jika harga lahan pertanian naik menjadi sekitar 20 juta VND/m2 seperti yang direkomendasikan IEER, selisih pajaknya hanya akan sekitar 8 miliar VND, meningkat sekitar 150% dibandingkan dengan harga sebelumnya, yang lebih masuk akal. Namun, Ibu Hien berkomentar bahwa kenaikan harga lahan perumahan sebesar 70% terlalu tinggi, seharusnya hanya sekitar 50%-55% agar masyarakat dapat dengan mudah menyeimbangkannya. Selain itu, beliau juga khawatir bahwa ketika terjadi perubahan peruntukan lahan, masyarakat harus membayar infrastruktur, jalan, dan izin jalan, yang jumlahnya tidak sedikit.

Bapak Do Linh Dan, Direktur Linh Dan Real Estate Consulting Company, juga berkomentar bahwa harga lahan pertanian di Kota Ho Chi Minh saat ini terlalu rendah dibandingkan dengan harga pasar sebenarnya. Hal ini menyebabkan pajak yang dibayarkan untuk konversi lahan menjadi lahan perumahan menjadi terlalu tinggi—hampir sama dengan, atau bahkan melebihi harga jual lahan, sehingga masyarakat enggan mengubah fungsi lahan untuk membangun rumah.

Bagi pelaku bisnis, membeli lahan pertanian lalu mengubahnya menjadi lahan perumahan untuk dibagi dan dipisahkan hampir mustahil karena biayanya yang tinggi, sehingga tidak ada proyek baru yang muncul. Bahkan, setelah daftar harga lahan baru diumumkan, hampir tidak ada yang membeli lahan pertanian untuk mengembangkan proyek di Kota Ho Chi Minh.

Bapak Dan mengatakan bahwa Kota Ho Chi Minh perlu menyesuaikan harga lahan pertanian agar sesuai dengan kenyataan, mendorong masyarakat dan pelaku usaha untuk mengubah tujuan penggunaan lahan, dan mendorong pembangunan. Saat ini, harga lahan pertanian di pasaran berkisar antara 10-20 juta VND/m2, sementara daftar harganya hanya beberapa ratus ribu VND, yang tidak mencerminkan nilai sebenarnya.

Jika Kota Ho Chi Minh tidak menaikkan harga tanah pertanian, Tn. Dan mengusulkan agar ada mekanisme perhitungan pajak yang lebih masuk akal untuk mengurangi kesenjangan besar dengan harga tanah perumahan, sehingga menghindari "pembekuan" pasar.

IEER mencatat bahwa usulan kenaikan harga lahan pertanian hanya berlaku untuk wilayah dengan rencana alih fungsi lahan. Foto: TRANG NGUYEN

Dapat menyebabkan banyak konsekuensi

Sementara itu, Tn. Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Viet An Hoa, mengomentari bahwa proposal IEER sebenarnya tidak masuk akal dan memerlukan survei yang lebih rinci.

Menurut Bapak Quang, harga lahan pertanian perlu mendekati harga pasar. Faktanya, perbedaan harga lahan pertanian di pusat kota dan pinggiran Kota Ho Chi Minh sangat besar. Jika harga lahan pertanian di semua wilayah meningkat pada "tingkat yang keras" seperti yang diusulkan IEER, hal itu tidak masuk akal.

Bapak Quang mengatakan bahwa untuk mendorong masyarakat mengubah peruntukan lahan pertanian menjadi lahan perumahan, perlu diterapkan koefisien penyesuaian, alih-alih memungut 100% selisih harga sesuai daftar harga tanah. Tingkat penyesuaian ini sebaiknya berkisar antara 0,4% - 0,5% untuk menghindari situasi di mana pajak lebih tinggi daripada biaya membangun rumah, yang menyebabkan masyarakat kehilangan motivasi untuk membangun.

Sementara itu, seorang pakar real estat khawatir bahwa kenaikan harga lahan pertanian hingga 70% dari harga lahan perumahan dapat menimbulkan banyak konsekuensi. Lahan pertanian, yang direncanakan untuk produksi pertanian, tidak dapat dianggap sebagai "lahan perumahan sekunder". Metode penetapan harga tetap tidak hanya tidak tepat secara ekonomi tetapi juga menciptakan mentalitas spekulatif, "menahan lahan sambil menunggu harga naik", sehingga mendistorsi tujuan pengembangan lahan sesuai perencanaan.

Menurut pakar ini, Kota Ho Chi Minh sebelumnya memiliki luas lahan pertanian sekitar 88.000 hektar, sementara lahan perumahan hanya sekitar 18.000 hektar. Jika harga lahan pertanian diterapkan sebesar 70% dari lahan perumahan, setara dengan 62.000 hektar lahan perumahan, hal tersebut sama sekali tidak mencerminkan kenyataan.

Pakar ini menekankan bahwa perubahan penggunaan lahan tidak berarti lahan pertanian akan memiliki nilai yang sama dengan lahan perumahan. Karena setelah lahan pertanian dikonversi menjadi lahan perumahan, masyarakat atau pelaku usaha harus mengalokasikan sebagian besar lahan untuk infrastruktur dan pekerjaan umum. Faktanya, dibutuhkan sekitar 10 meter persegi lahan pertanian untuk mengkonversi 4 meter persegi lahan perumahan. Jika rasionya 70%, yaitu 10 meter persegi lahan pertanian harus menghasilkan 7 meter persegi lahan perumahan untuk mencapai titik impas, hal ini sama sekali tidak mungkin.

Sumber: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm