10 solusi untuk menghilangkan hambatan dan mendorong pemulihan real estat

Pasar real estat telah mencapai titik terendah.

Atas nama pelaku bisnis real estate, kami mengucapkan terima kasih kepada Surat Kabar.   Pekerja   Penyelenggaraan Seminar "Menghilangkan Hambatan Hukum di Bidang Properti" pada tahap ini sangat tepat waktu, mengingat permasalahan yang ada perlu segera diselesaikan dan diinkorporasikan ke dalam Undang-Undang yang sedang dipersiapkan untuk disahkan.

Seluruh pimpinan, lembaga riset, dan dunia usaha memahami dengan jelas bahwa permasalahan hukum sangat penting di pasar properti. Kami telah melaporkan kepada Pemerintah bahwa kesulitan terbesar adalah hukum, yang mencakup 70% permasalahan proyek.

Terdapat 3 tingkatan keterkaitan. Keterkaitan terbesar adalah beberapa peraturan kurang konsisten, saling bertentangan, dan bertentangan dengan hukum. Beberapa peraturan dalam dokumen sub-peraturan terkait pertanahan di sektor properti juga terkait. Khususnya, terdapat keterkaitan dalam penegakan hukum oleh pegawai negeri sipil di departemen dan cabang. Dengan dokumen yang sama, beberapa daerah telah menyelesaikan masalah dengan relatif baik, sementara yang lain belum dapat menyelesaikannya, sehingga menyebabkan kemacetan proyek-proyek daerah.

Kendala terbesar kedua adalah akses modal. Selain modal ekuitas, bisnis properti belakangan ini mengandalkan empat sumber modal lain. Pertama, modal dari pasar saham. Saat ini terdapat lebih dari 1.600 bisnis yang terdaftar, dan hanya 169 yang terkait dengan properti. Jumlah ini sangat kecil, sehingga tidak cukup untuk memanfaatkan modal di pasar saham.

Kedua, modal dari obligasi telah diblokir sejak kuartal ketiga tahun 2022. Hingga saat ini, pasar obligasi masih macet meskipun ada Resolusi 08 untuk penyesuaian.

Masalah utama ketiga adalah kredit dari bank komersial. Kredit ini merupakan sumber modal awal, bertindak sebagai "bidan" dan pendukung besar bagi bisnis, tetapi belum dimanfaatkan secara optimal.

Sisanya adalah modal dari pelanggan dan mitra, tetapi ketika hambatan awal tidak diatasi, hambatan tersebut juga terblokir. Terutama modal dari mitra dan modal asing (FDI) yang memaksa perusahaan domestik untuk "menjual" proyek dengan harga murah, atau harus memberikan diskon tinggi untuk investasi. Sederhananya, mereka seperti "merepotkan" yang menunggu untuk "memburu" proyek yang "mati". Ini merupakan kerugian besar bagi perusahaan domestik.

Saat ini, segmen yang paling diminati kemungkinan besar adalah properti industri. Pandemi yang telah berlangsung selama 3 tahun terakhir belum terlalu memengaruhi sektor ini, sehingga menciptakan kondisi yang mendukung kemajuan industri lain.

Mengenai pasar, saya rasa kita sebaiknya menggunakan istilah zona terbawah sekarang. Banyak orang berpikir bahwa zona terbawah pasar terjadi sekitar bulan April atau Mei tahun ini. Namun, berdasarkan data dari Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, saya rasa zona terbawah terjadi pada kuartal pertama tahun 2023 ketika pertumbuhan sektor properti negatif 16,1%, tetapi secara bertahap membaik setelahnya.

Pada akhir kuartal kedua tahun 2023, pertumbuhan ekonomi masih negatif di atas 11%. Namun, sejak kuartal ketiga, pertumbuhannya hanya negatif di atas 8%.

Terkait permasalahan hukum, saat ini terdapat tiga isu: peraturan perundang-undangan; peraturan turunan seperti surat keputusan dan surat edaran; dan keputusan provinsi. Permasalahan-permasalahan ini menyebabkan kesulitan bagi pejabat dan pegawai negeri sipil dalam menangani dokumen terkait sektor properti, seperti rasa takut akan tanggung jawab, mengelak dari tanggung jawab, dan enggan memberikan saran.

Penerbitan peraturan Pemerintah Pusat tentang perlindungan hak-hak pejabat yang berani berpikir dan bertindak akan berkontribusi dalam membangkitkan semangat pegawai negeri sipil. Bersamaan dengan itu, Resolusi 18 Komite Sentral Partai ke-13 tentang "Terus berinovasi dan menyempurnakan lembaga serta kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, menciptakan momentum untuk menjadikan negara kita negara maju dengan pendapatan tinggi" telah menekankan perlunya amandemen Undang-Undang Pertanahan 2013 dan undang-undang terkait untuk memastikan konsistensi dan kesatuan.

Menurut hemat saya, Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) yang saat ini sedang dibahas dan dipersiapkan untuk disahkan oleh Majelis Permusyawaratan Rakyat, dengan tebal lebih dari 200 halaman, merupakan proyek yang sangat besar, namun jika membaca draf terbarunya, masih terdapat beberapa permasalahan, di antaranya mengenai masalah akses tanah bagi badan usaha sebagaimana diatur dalam Pasal 128.

Oleh karena itu, rancangan tersebut menetapkan dua opsi: perusahaan hanya dapat menerima pengalihan lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya untuk diizinkan membangun proyek perumahan komersial. Lalu, bagaimana mungkin ada lahan untuk membangun proyek perumahan komersial besar, di kawasan perkotaan berskala besar? Di pusat Kota Ho Chi Minh, jika lahan tersebut merupakan lahan perumahan, luasnya hanya beberapa ribu meter persegi.

Jika membeli lahan pertanian seluas 10 hektar atau lahan pabrik seluas 2 hektar, proyek tersebut tetap tidak mungkin dilaksanakan karena tidak ada lahan perumahan. Menurut saya, hal ini tidak masuk akal dan perlu disesuaikan dengan tepat untuk memfasilitasi pengembangan proyek komersial.

Selain itu, saya juga berharap akan ada regulasi yang tepat untuk memfasilitasi pembangunan perumahan sosial, perumahan pekerja, serta renovasi dan rekonstruksi rumah susun lama. Saya berharap Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi akan dipertimbangkan dan disahkan pada waktu yang tepat.

Di samping itu, sangat penting untuk melakukan amandemen terhadap peraturan perundang-undangan terkait seperti Undang-Undang Perumahan (telah diubah), Undang-Undang Usaha Properti (telah diubah) agar selaras dan selaras dengan Undang-Undang Pertanahan, berikut Undang-Undang Lembaga Perkreditan dan Undang-Undang Lelang Properti.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm