Le cercle fermé du crédit résout-il l’impasse du marché immobilier ?

Après quatre baisses de ses taux d'intérêt opérationnels depuis le début de l'année, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a annoncé un changement de politique, passant d'un assouplissement prudent à un assouplissement contrôlé. Cependant, pour les entreprises immobilières, la question des taux d'intérêt est moins importante que leur capacité à accéder aux capitaux.

cercle de confiance gourde soudée pour le marché immobilier image 1 — Économiste , Dr Nguyen Tri Hieu

Récemment, une proposition a été faite visant à promouvoir le crédit immobilier selon un modèle de « cercle fermé ». Ainsi, le secteur bancaire pourrait étudier et mettre en œuvre des formules de crédit immobilier pour certains segments de prix (milieu de gamme et inférieurs). Le crédit sera octroyé selon un modèle de cercle fermé, la banque contrôlant 100 % des flux de trésorerie (banque, acquéreur, investisseur, banque).

Grâce à cette solution, les investisseurs subiront une légère perte en réduisant les prix de vente, mais libéreront leurs stocks. Cette solution devrait contribuer à résoudre le problème du logement des personnes à fort potentiel et disposant d'un capital suffisant, en aidant les banques à octroyer des crédits de manière sélective et en maîtrisant les risques.

Cependant, l'économiste Dr Nguyen Tri Hieu a déclaré qu'il était nécessaire de réexaminer la réalité du marché immobilier sous l'angle de la relation entre les trois parties prenantes : les banques, les investisseurs et les acquéreurs. Il a souligné qu'aux États-Unis, les banques n'accordent des prêts aux acquéreurs qu'une fois le projet achevé, et qu'elles peuvent en estimer la valeur afin que les clients disposent des fonds nécessaires pour payer les investisseurs.

Au Vietnam, la méthode est plus créative, mais un peu dangereuse : les investisseurs demandent aux acquéreurs de déposer des fonds et de payer en fonction de l'avancement des travaux. Cela signifie que les investisseurs empruntent aux banques pour développer de futurs projets, tout en continuant à percevoir l'argent des acquéreurs. Lorsqu'ils disposent de fonds importants, les investisseurs les utilisent pour financer d'autres projets. Les investisseurs qui « pêchent à deux mains » risquent de voir le projet inachevé, alors que les acquéreurs ont déjà payé », a analysé l'expert.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a donc soulevé la question de la gestion des flux de trésorerie afin qu'au final, les acquéreurs acquièrent un logement, la banque reçoit l'argent et l'investisseur finalise le projet et réalise un bénéfice. Il a expliqué qu'en réalité, au Vietnam, il n'existe toujours pas de mécanisme de financement en circuit fermé, car de nombreux problèmes surviennent lors de la réalisation de projets.

La solution simple est que, pour chaque projet futur, les acquéreurs devront payer directement à la banque, lors de leur paiement, afin de déduire le montant de la dette impayée de l'investisseur. Bien que le propriétaire du projet dispose de la garantie du projet futur, sa valeur diminuera progressivement lors de la vente de l'actif aux acquéreurs et sera déduite de l'actif initial détenu par la banque. Par conséquent, la banque n'accepte la dépréciation de la garantie que lorsque la dette impayée diminue en conséquence », a déclaré l'expert.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a expliqué que le problème actuel de blocage du crédit immobilier est dû à l'incapacité des banques à contrôler leurs flux de trésorerie et à leur réticence à prêter dans un contexte de marché immobilier gelé. Il a donc proposé trois solutions pour débloquer le crédit immobilier.

Premièrement, il ne faut pas abaisser les normes actuelles en matière de prêts immobiliers. Les entreprises doivent toujours calculer et garantir leurs flux de trésorerie, leurs ratios de rentabilité et leurs ratios d'endettement.

Deuxièmement, les entreprises emprunteuses doivent restructurer leurs systèmes financiers et leurs flux de trésorerie pour pouvoir rembourser leurs dettes.

Troisièmement, il devrait y avoir un programme de prêts spéciaux pour soutenir le logement social, comme le paquet de 30 000 milliards de VND qui a été mis en œuvre, pour aider les entreprises à fournir des produits qui répondent aux besoins de la majorité de la société.

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