Délivrance étape par étape du livre rouge pour les biens immobiliers achetés et vendus au moyen de documents manuscrits

Statut de dossier immobilier compliqué

Début décembre 2023, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville demande aux comités populaires des districts, à la ville de Thu Duc, au Bureau d'enregistrement foncier de Ho Chi Minh-Ville et à ses branches affiliées de traiter les dossiers de changements arbitraires d'utilisation des terres, de subdivisions arbitraires de parcelles et de transferts manuscrits de droits.

Selon le rapport du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville, à Ho Chi Minh-Ville, il existe des cas de ménages et d'individus utilisant des terres agricoles , qui ont reçu un certificat de droits d'utilisation des terres par le Comité populaire du district, et pendant l'utilisation, il y a des changements tels que : les ménages se séparent pour vivre séparément ; hériter, recevoir, transférer une partie de la superficie du terrain...

Pour résoudre ce besoin pratique, les utilisateurs du sol ont divisé arbitrairement les parcelles, transféré une partie du terrain à la main (sans conclure de contrat pour transférer les droits d'utilisation du sol et les biens attachés au terrain comme prescrit), modifié arbitrairement l'usage du sol (construit des maisons, travaux sur des terres agricoles...).

Étant donné que le droit foncier n'a pas toujours été réglementé de manière complète et opportune, le cessionnaire n'a pas obtenu dans ces cas-là de certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété immobilière et d'autres biens attachés au terrain (certificat).

Le problème susmentionné a perduré jusqu'à ce que la réglementation de l'article 82, clause 2, du décret n° 43/2014/ND-CP autorise le règlement des cas de réception de transfert, d'héritage et de donation par des documents manuscrits avant le 1er juillet 2014.

Cependant, comme il s'agissait d'une division arbitraire des terres pour transférer les droits, la majeure partie de la superficie des terres transférées n'était pas conforme aux règlements du Comité populaire provincial.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré : « Il n'existe actuellement aucune statistique spécifique, car aucun organisme n'a été chargé de la déclaration et de l'enregistrement. Cependant, selon nos données, ces cas sont principalement concentrés dans les zones suburbaines, notamment dans les districts à urbanisation rapide tels que Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan… »

Pour avoir un chiffre relativement précis, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville doit mener une déclaration et une enquête dans toute la ville avec une coordination étroite entre les districts, la ville de Thu Duc, les quartiers, les communes ainsi que les personnes qui « possèdent » des biens immobiliers dans cette situation.

Les gens doivent clairement voir leurs responsabilités et leurs droits de coopérer dans une déclaration transparente pour avoir des chiffres précis et précis.

Pour délivrer des certificats pour les biens immobiliers achetés et vendus à la main, Hô-Chi-Minh-Ville doit prendre en compte des questions telles que le moment de l'achat et de la vente ; le traitement des violations foncières et de construction (amendes, démolition ou enregistrement forcé, restitution forcée de bénéfices illégaux, etc.) ; l'examen de la planification, la garantie du respect des réglementations sur les limites de division des terres et les infrastructures, etc. pour déterminer chaque cas spécifique éligible.

Parallèlement, l'achat et la vente de documents manuscrits n'étant pas certifiés par l'autorité compétente, la vérification de l'authenticité de la date d'achat et de vente est sans fondement et peut facilement être exploitée pour enfreindre la réglementation. Si elle n'est pas strictement appliquée, elle peut facilement conduire à un contournement de la loi et à un morcellement foncier sans garantie.

« Par conséquent, la délivrance de certificats pour ces cas doit être conforme à la réglementation et les infractions administratives dans le secteur foncier doivent être traitées. La délivrance de certificats pour chaque cas doit également être prise en compte dans la planification, les plans d'occupation des sols, les conditions de lotissement et les infrastructures. Ces questions relèvent de la compétence du Comité populaire du district », a affirmé M. Thang.

Questions juridiques à clarifier

L'avocat Quach Thanh Luc, directeur du cabinet d'avocats LSX LLC, a déclaré qu'actuellement, les transactions immobilières entre particuliers utilisant des documents manuscrits sans notarisation ni certification sont relativement courantes.

La raison pour laquelle les deux parties ont établi une telle transaction était qu'elles ne comprenaient pas les réglementations légales, parce que le terrain n'avait pas de certificat de droit d'utilisation du sol, parce qu'elles se faisaient confiance, parce qu'elles ne voulaient pas rendre la transaction publique, pour éviter de payer des impôts...

La loi stipule que le transfert de propriété immobilière doit faire l'objet d'un contrat notarié et certifié. Au fil des ans, les lois foncières ont toujours stipulé que le contrat de transfert de droits d'usage du sol devait être notarié par un notaire public ou certifié par le Comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où le terrain est situé.

L'avocat Luc a souligné que les transactions immobilières par documents manuscrits ne sont pas conformes aux réglementations formelles et ne peuvent pas transférer le nom de l'utilisateur sur les documents prouvant le droit d'usage, elles ne sont donc pas reconnues par la loi.

L'acheteur n'est pas légalement identifié comme le propriétaire ou l'utilisateur légal du bien immobilier.

Si l'acheteur n'est pas reconnu comme l'utilisateur légal du terrain, il ne peut pas le convertir, le transférer, l'hériter ou l'hypothéquer. Si l'État récupère le terrain, la responsabilité de déterminer l'utilisateur du terrain incombe toujours au vendeur.

En cas de litige entre les deux parties sur le montant de l'indemnisation ou du déblaiement du site, ce montant sera déposé sur le compte temporaire de la banque jusqu'à ce qu'un jugement ou une décision soit rendu pour résoudre le litige entre les deux parties.

Des litiges entre le vendeur et l'acheteur surviendront si aucun accord ou réconciliation n'est trouvé, alors l'un des deux doit intenter une action en justice devant le tribunal où se trouve le bien immobilier pour résoudre le problème.

Actuellement, les transactions immobilières sans certificat sont encore relativement courantes. Bien que les transactions immobilières sans certificat comportent des risques importants, de nombreuses personnes continuent de le faire, car plus le risque est élevé, plus le potentiel de profit est élevé.

Dans ce cas, pour garantir les droits de l'acheteur, il est conseillé de rédiger un contrat de vente manuscrit avec une clause de dépôt stipulant : « Lorsque le terrain et la maison obtiennent un certificat d'utilisation du sol, le vendeur est responsable des procédures de transfert légal à l'acheteur, sous peine d'amende double du montant perçu. » Cette clause permettra de minimiser les risques de litiges et, en cas de litige, de garantir les droits de l'acheteur conformément à la loi », a déclaré Maître Luc.

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