Absence de sanctions pour lutter contre les abus de pouvoir des conseils d'administration des immeubles d'habitation

Les réglementations générales sur les conditions et les normes applicables aux membres des conseils d'administration des appartements conduisent à des abus de pouvoir et à des profits excessifs, tout en manquant de sanctions, selon la commission juridique.

Le contenu a été indiqué par la Commission des lois dans le rapport de suivi thématique « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion, l'exploitation, la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation », publié le 22 août.

La Commission juridique a constaté que la loi sur le logement de 2014 ne prévoit pas de conditions ni de normes pour les membres du conseil d'administration des immeubles d'habitation, tandis que la circulaire n° 28/2016 du ministère de la Construction relative au règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation le stipule « de manière très succincte et simple ». Par conséquent, les membres du conseil d'administration doivent simplement remplir les conditions et les normes suivantes : être propriétaire et utiliser l'immeuble ou être autorisés par le propriétaire à assister à la réunion de l'immeuble.

Immeubles d'appartements et gratte-ciel dans l'ouest de Hanoï. Photo : Ngoc Thanh — Immeubles d'appartements et gratte-ciel dans l'ouest de Hanoï . Photo : *Ngoc Thanh*

Le conseil d'administration est une organisation représentant tous les résidents de l'immeuble. Il s'acquitte de nombreuses tâches importantes concernant l'utilisation des fonds communs (fonds d'entretien), la gestion et l'exploitation des infrastructures techniques de l'immeuble. En pratique, les conditions et les critères d'éligibilité des membres du conseil d'administration étant très simples, tous les résidents peuvent y participer.

Selon la Commission juridique, cela a conduit certains conseils d'administration à violer l'utilisation des fonds destinés à l'entretien, à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'appartements, à ne pas comprendre pleinement les dispositions de la loi sur le logement, ce qui a conduit à des désaccords et des conflits avec les investisseurs et les résidents de certains immeubles d'appartements.

Il existe des cas où les membres du conseil d'administration abusent de leur pouvoir à des fins personnelles, par exemple en faisant appel à des services extérieurs à l'unité de gestion et d'exploitation, en utilisant arbitrairement les fonds d'entretien, en désignant des prestataires pour la sécurité, le nettoyage, l'entretien et la maintenance des bâtiments afin de percevoir des commissions. « Il arrive que les conseils d'administration incitent les résidents à porter plainte, à se rassembler en grand nombre et à semer le trouble », indique le rapport.

La commission juridique a également souligné que les lois actuelles ne prévoient pas spécifiquement comment organiser les réunions de copropriété (en personne, en ligne...) ; les sanctions en cas de violation par le conseil d'administration et les membres ne sont pas complètes, spécifiques et efficaces.

C'est pourquoi la commission des lois a proposé que le projet de loi sur le logement (modifié) étudie et complète les réglementations relatives aux sanctions dans les cas où le conseil d'administration ou les membres du conseil d'administration outrepassent leur autorité, abusent de leur autorité et causent des dommages aux résidents.

Conformément à la loi sur le logement, le conseil d'administration doit inclure un représentant de l'investisseur si l'immeuble comprend une partie privée appartenant à l'investisseur. Profitant de cette réglementation, certains investisseurs choisissent délibérément de ne pas siéger au conseil d'administration. En l'absence d'investisseur, les résultats de l'élection du conseil d'administration ne sont pas reconnus par le comité populaire local.

C'est pourquoi la commission juridique a proposé de procéder à un ajustement dans le sens où, dans le cas où l'investisseur n'envoie pas de représentant pour participer, le conseil d'administration doit seulement avoir des représentants des propriétaires et des utilisateurs de l'immeuble.

Évoquant la situation récente des conseils d'administration de nombreux immeubles d'habitation, qui abusent de leur pouvoir, exploitent les intérêts d'autrui et de groupes, Pham Thanh Tung, chef du bureau de l'Association des architectes du Vietnam, a également expliqué que cela s'explique en partie par le manque de connaissances, de compétences et de qualifications des membres du conseil d'administration. Ces derniers doivent posséder une expérience et des connaissances en économie et en construction, et privilégier ceux qui maîtrisent les règles de sécurité, la prévention et la lutte contre les incendies.

Pour attirer des personnes qualifiées au conseil d'administration, M. Tung a déclaré que le plus important était de proposer un système de rémunération adapté, voire attractif, afin que de nombreuses personnes souhaitent se présenter. « Si la rémunération est d'un ou deux millions de VND, personne ne veut se présenter. Mais si la rémunération est de 7 à 8 millions de VND, il y aura certainement des candidats qualifiés, surtout dans un contexte où le niveau d'éducation et de connaissances juridiques progresse comme c'est le cas aujourd'hui », a-t-il déclaré.

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014 et de la circulaire n° 02/2016 du ministère de la Construction, les immeubles d'habitation construits après 1994 et comptant 20 appartements ou plus doivent se doter d'un conseil de gestion. Selon les statistiques nationales, 2 715 immeubles d'habitation doivent se doter d'un conseil de gestion, tandis que 1 973 nouveaux conseils de gestion sont créés (73 %).

Le conseil d'administration d'un immeuble ou d'un complexe d'appartements à propriétaires multiples est constitué et fonctionne selon le modèle d'une coopérative ou d'une société par actions. L'assemblée générale de l'immeuble décide du modèle de fonctionnement du conseil d'administration adapté à la réalité de chaque immeuble ou complexe.

Son Ha

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