Les projets immobiliers qui échouent ou sont abandonnés à mi-chemin ne sont plus rares sur le marché vietnamien. Bien que les raisons soient multiples, le rapport sur l'aménagement du territoire de Savills Vietnam analyse l'importance de l'aménagement du territoire lors du développement d'un projet.
M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam
L’aménagement du territoire permet de déterminer les options d’utilisation du territoire les plus appropriées ainsi que la répartition des infrastructures, de la planification, des transports et des impacts environnementaux du projet.
M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a déclaré que le plan d'aménagement du territoire établit une planification détaillée et efficace de l'allocation des terres et des ressources, visant ainsi le développement durable du projet en particulier et du marché immobilier en général. En déterminant le type de développement immobilier, l'échelle, la phase, le prix et la stratégie de vente, le plan d'aménagement du territoire garantit l'efficacité du développement, la minimisation de l'impact environnemental et sa viabilité financière.
« Un plan d'aménagement du territoire défaillant est celui qui développe des produits, des infrastructures et des équipements qui n'apportent aucun avantage financier, socio-économique et environnemental. Une mauvaise planification peut aboutir à des produits non commercialisables et à des infrastructures et équipements qui ne répondent pas aux besoins de la communauté. Une mauvaise planification de l'aménagement du territoire ou l'absence de mise en œuvre du plan peut exposer les parties prenantes à des risques financiers importants, voire à un échec d'investissement », a déclaré Troy Griffiths.
Par exemple, dans le sud de Hanoï , un investisseur a développé un projet de 9 000 appartements sur une superficie de 3 500 m². Cependant, l'entreprise n'a pas respecté le plan initial et a converti des bureaux et des espaces commerciaux en appartements, réduisant ainsi la taille des logements et augmentant considérablement leur nombre. Ces changements ont exercé une forte pression sur les infrastructures, et les services publics n'étaient pas suffisants pour répondre aux besoins des résidents. Cela a entraîné de nombreux conflits entre les résidents et une dégradation de la qualité de vie au sein du projet.
L'expert a déclaré qu'il existe de nombreux projets avec de bons produits qui échouent encore parce que le plan ne prend pas en compte le développement des infrastructures correspondantes.
« Même si un projet propose des produits résidentiels ou commerciaux adaptés, s'il manque de routes, de systèmes de drainage et de services publics, la qualité de vie restera incomplète et inconfortable. Cela entraînera l'apparition de zones urbaines fantômes sans habitants », a-t-il déclaré.
Savills cite également l'exemple de la ville de Nha Trang, où de nombreux projets présentent une densité de construction pouvant atteindre 70 %. Le non-respect des exigences de construction de la ville a conduit à un niveau de développement incompatible avec la planification des infrastructures et des infrastructures sociales de Nha Trang.
« Un développement et une planification foncière appropriés nécessitent de prendre en compte les scénarios favorables et défavorables, notamment en tenant compte des risques, en identifiant des stratégies de vente viables, des offres de produits et des étapes de vente, minimisant ainsi le risque d'échec et maximisant les chances de succès », a déclaré Troy Griffiths.
En revanche, le secteur immobilier vietnamien présente également des exemples réussis d'aménagement du territoire global et optimal. Phu My Hung, dans le district 7 (HCMV), et Ecopark à Hung Yen sont deux exemples de planification, de phasage et de stratégies de vente du développement de produits qui contribuent à la réussite des projets.
Selon l'analyse de Savills, Phu My Hung dans le district 7 avec une échelle de 433 hectares a un début « ambitieux » avec l'objectif de transformer un terrain vacant en un centre financier, résidentiel, commercial, industriel et éducatif de premier plan dans le sud de Ho Chi Minh-Ville.
Le projet s'appuie sur un plan de développement clair et complet pour chaque phase, s'étalant sur 30 ans. Durant ce processus, l'investisseur a respecté les normes internationales de développement, notamment celles du développement durable, garantissant une construction cohérente avec le développement socio-économique et le respect de toutes les réglementations en matière de conception et de construction.
« Avant de commencer à construire ou à investir, une planification minutieuse et approfondie est essentielle. Les bonnes décisions reposent sur des indicateurs de marché objectifs, des études de cas et des propositions réfléchies. L'analyse de marché est essentielle pour comprendre le type et l'ampleur appropriés du projet. La viabilité financière doit également être déterminée par des prévisions de trésorerie afin de déterminer le type de projet le plus réalisable au moment de sa mise en œuvre. Cela permet d'éviter les risques d'investissement, d'optimiser les profits et de minimiser les risques », a souligné M. Troy Griffiths.
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