Les acheteurs envisagent de déménager pour devenir propriétaires

Dans un contexte de prix de l'immobilier en constante augmentation, les acheteurs peuvent envisager et choisir de louer, ou accepter de déménager dans les provinces voisines pour acheter à un prix plus raisonnable.

Prix de vente élevé

Les données Savills récemment publiées montrent que dans les deux grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, la demande annuelle naturelle de logements s'élève à environ 50 000 logements. Ce chiffre est dû à l'immigration, au départ des adultes du domicile familial et à la diminution du nombre moyen de personnes par logement…

Depuis un certain temps, cette demande n'est pas satisfaite par les contraintes d'offre, ce qui a entraîné une demande refoulée de logements. De plus, des facteurs macroéconomiques tels que la volatilité du marché de l'or et la faiblesse des taux d'intérêt ont incité les investisseurs à rechercher des placements raisonnables et à long terme. La demande de biens immobiliers dans le segment des appartements a également augmenté.

La demande de biens immobiliers résidentiels est en hausse. Photo : Viet Dung

Toutefois, le rapport de Savills du premier trimestre 2024 a montré que le prix primaire des appartements à Hanoï a atteint 59 millions de VND/m², en hausse de 3 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel. Le marché secondaire a également enregistré une augmentation du volume des transactions et les prix ont également augmenté par rapport aux prix précédents.

À Hô-Chi-Minh-Ville, les données de CBRE Vietnam montrent qu'à la fin du premier trimestre 2024, le prix de vente des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint 61 millions de VND/m², inchangé par rapport au trimestre précédent. Les investisseurs continuent de maintenir des politiques de vente et de paiement attractives pour accroître la liquidité des produits. Cependant, la liquidité n'est pas très positive.

Il est indéniable que le déséquilibre entre l'offre et la demande a fait grimper les prix de l'immobilier. Cependant, du point de vue des vendeurs, les investisseurs ont aussi leurs propres « difficultés » qui rendent difficile toute baisse des prix, même s'ils le souhaitent vraiment.

Le dirigeant d'une société immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que la réalisation d'un projet immobilier résidentiel nécessitait la prise en charge de nombreux coûts. Par exemple, les coûts fonciers du projet comprennent les indemnisations, les frais de déblaiement du site liés à la cession des droits d'usage, les redevances foncières, le loyer foncier et les frais de protection des rizières (si des rizières sont utilisées) pour l'État.

Les coûts liés au terrain représentent généralement environ 15 % du coût d’un projet d’appartement, environ 30 % pour un projet de maison de ville et environ 20 % pour un projet de villa.

En particulier, les indemnités courantes et les frais de déblaiement du site sont généralement déduits par l'organisme public compétent à hauteur d'environ 70 % des coûts réels engagés par l'entreprise. Les coûts réels restants, non déduits, sont considérés comme des bénéfices et l'entreprise doit s'acquitter d'un impôt sur les sociétés supplémentaire de 20 % sur ces bénéfices. Enfin, ces coûts sont tous inclus dans le prix de vente que les clients doivent payer lors de l'achat d'une maison.

Les coûts de construction représentent environ 50 % du coût des projets d'appartements, environ 30 % pour les maisons de ville et environ 20 % pour les villas. Ce type de coût est en hausse : par exemple, le coût d'un mètre carré de surface habitable pour la construction d'un appartement a atteint 13 à 15 millions de VND/m², soit près du double du niveau précédent de 7 à 8 millions de VND/m².

« Tous les coûts mentionnés ci-dessus sont calculés dans des conditions de marché normales, avec un délai d'achèvement d'environ trois ans pour un projet de logement commercial. Si ce délai est plus long en raison de problèmes juridiques, comme par le passé, le coût total de l'investissement augmentera considérablement », a expliqué le dirigeant de l'entreprise.

Les banlieues sont des points lumineux

Face à la flambée des prix, certains projets ont été évalués au-delà de leur valeur réelle. Les experts conseillent aux acheteurs d'évaluer attentivement la valeur d'usage et le caractère raisonnable du projet.

« En général, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs prendront en compte leur situation financière. Bien que la demande réelle de logements reste majoritaire, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs peuvent envisager de louer des appartements en centre-ville ou accepter une réorientation de la demande vers l'offre des provinces voisines, où les prix sont plus raisonnables », a déclaré Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Conseil et Recherche de Savills Hanoi.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Vietnam Consulting Services, a expliqué que devenir propriétaire et constituer un capital commence souvent par de petits appartements abordables, puis, lorsque la famille acquiert un patrimoine, elle déménage dans des appartements plus grands. Par conséquent, l'achat d'une maison bien située est souvent difficile pour les primo-accédants.

Cependant, les infrastructures demeurent le principal levier pour modifier la structure de valeur du marché immobilier. Elles réduisent les temps de trajet et offrent davantage de choix dans les zones environnantes, résolvant ainsi le problème de l'accessibilité financière.

« Le manque de logements abordables dans les grandes villes est indéniable. Cependant, ce constat est compréhensible, car ce n'est ni une option intéressante pour les investisseurs ni une solution adaptée aux primo-accédants. Des logements abordables sont disponibles dans d'autres zones satellites, et l'amélioration des infrastructures permettra de réduire la distance entre ces zones et le centre-ville », a déclaré Mme Giang.

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