Le transfert de projets immobiliers face aux difficultés

L’achat, la vente et le transfert actuels de projets immobiliers se heurtent à de nombreuses difficultés dans les procédures juridiques.

Au cours des derniers mois de 2024, dans un contexte de pénurie de logements, de nombreuses entreprises immobilières nationales et étrangères, disposant de ressources financières abondantes, « recherchent » activement des fonds fonciers propres et des projets dotés d'un statut juridique clair pour continuer à investir afin d'anticiper le nouveau cycle du marché.

La priorité est donnée aux projets ayant un statut juridique clair.

D'après les données, ces derniers mois, de nombreux nouveaux projets d'investissement ont été annoncés en continu. Par exemple, en septembre, les sociétés immobilières Truong Son et Him Lam ont enregistré la réalisation d'un projet résidentiel dans le district de Duc Hoa, province de Long An , d'une superficie de 214 921 hectares et d'un investissement total de 11 221 milliards de VND.

Français Toujours en septembre, Everland Group a proposé d'étudier l'investissement dans deux nouvelles zones urbaines de la ville de Hai Phong , avec un investissement total de près de 5 000 milliards de VND. Parmi celles-ci, le projet de zone urbaine de Hong Thai dans le district d'An Duong a une échelle de 21,8 hectares. Le coût total estimé est d'environ 1 900 milliards de VND, dont le coût de déblaiement du site est d'environ 92 milliards de VND. Le projet de zone urbaine dans les communes de Hoa Dong et de Lam Dong, district de Thuy Nguyen a une échelle d'environ 30,6 hectares. Le coût total estimé est d'environ 2 992 milliards de VND, dont le coût de déblaiement du site est d'environ 127 milliards de VND.

Par ailleurs, ce groupe s'est également inscrit pour la construction d'un nouveau projet urbain, le G19, dans la commune de Kim No, district de Dong Anh, à Hanoï . Le projet, dont le coût total préliminaire d'exécution s'élève à environ 2 183 milliards de VND, devrait être mis en œuvre entre 2024 et 2029. Cependant, cette entreprise a été disqualifiée car elle ne répondait pas aux exigences de capacité et d'expérience.

À Hô-Chi-Minh-Ville, SkyWorld Development Company Limited, filiale du groupe malaisien, a récemment annoncé l'acquisition de 100 % des actions de Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company pour 350 milliards de VND. Thuan Thanh est ainsi l'unique propriétaire légal du terrain de 2 060 m² situé dans le 8e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville.

Parallèlement, Nishi Nippon Railroad, une société japonaise, a acquis 25 % des parts du projet Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) auprès du groupe Nam Long pour 26 millions de dollars. De même, Tripod Technology Corporation (Taïwan, Chine) a acquis un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria (Vung Tau) auprès de la société Sonadezi Chau Duc.

Quelques mois plus tôt, le marché du Sud a été témoin d'un accord majeur entre Kim Oanh Group Corporation en coopération avec deux partenaires japonais, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry et Kumagai Gumi Co. Ltd, pour mettre en œuvre conjointement le projet One World à Binh Duong, avec un investissement total de plus d'un milliard de dollars.

S'adressant aux journalistes, le directeur du conseil en investissement d'une société immobilière a révélé : « Nous collaborons avec des sociétés et des fonds d'investissement internationaux. Ils ont exprimé leur souhait d'acquérir des projets immobiliers au Vietnam ou de coopérer dans la construction d'investissements, l'échange de produits et la vente générale… »

En particulier, la priorité est donnée aux projets d'appartements, aux zones résidentielles, aux terrains et aux maisons de ville, mais surtout, le projet doit avoir un statut juridique propre, avoir rempli ses obligations fiscales foncières, avoir ou être sur le point d'avoir un permis de construire et être éligible à la vente...".

Le marché immobilier vietnamien est très attractif pour les investisseurs étrangers. Photo : Hoang Trieu

Enchevêtrement juridique, difficile à réaliser

Selon M. Tran Minh Ngoc Viet, directeur général de Vietpearl Group Real Estate Corporation, les investisseurs nationaux et étrangers recherchent activement des projets ou des fonds fonciers propres dans des zones à fort potentiel de développement à l'avenir.

Le groupe Vietpearl recherche également des opportunités d'expansion de son fonds foncier et est prêt à discuter de projets à vendre. Cependant, le processus d'achat, de vente et de transfert de projets se heurte actuellement à de nombreuses difficultés juridiques, notamment en matière de transfert de projets.

M. Viet a déclaré que les principaux obstacles au transfert des projets sont les questions juridiques et l'évaluation foncière. Selon son enquête, environ 60 % des projets potentiels rencontrent des difficultés en raison de la longueur des procédures d'approbation ou de prix fonciers non conformes à la réalité.

Si ces problèmes sont résolus, les activités de négociation de fonds fonciers seront très intéressantes, en particulier pour le segment des terrains industriels et des zones résidentielles bien planifiées, répondant aux besoins des investisseurs nationaux et étrangers.

Mme Tran Thi Khanh Linh, directrice adjointe de Savills Vietnam Investment Consulting, a déclaré que les investisseurs étrangers sont toujours à la recherche de projets immobiliers à prix avantageux au Vietnam, notamment dans les centres-villes. Cependant, il est important que le statut juridique du projet soit clair et prêt à être mis en œuvre. En effet, de nombreux projets ont connu des retards dans leur mise en œuvre, entraînant des pertes pour les investisseurs.

Mme Linh a indiqué qu'en 2024, Savills a accueilli et conseillé de nombreux investisseurs nationaux et étrangers. Ces derniers souhaitaient investir dans divers types d'actifs, mais étaient particulièrement intéressés par l'immobilier d'exploitation, notamment les immeubles de bureaux. Quant à l'immobilier résidentiel, ils continuent de chercher, l'offre étant très limitée.

Cependant, avec l'adoption et l'application des lois relatives à l'immobilier, Mme Linh estime que le marché connaîtra des ajustements positifs, contribuant à renforcer le système juridique et à créer une base favorable pour les investisseurs.

En effet, les investisseurs japonais, singapouriens, malaisiens, sud-coréens et chinois s'intéressent depuis longtemps à l'immobilier vietnamien. On observe récemment une augmentation du nombre d'investisseurs européens et moyen-orientaux.

Les projets dotés de documents juridiques clairs, les zones urbaines de Hô-Chi-Minh-Ville et des provinces environnantes dotées d'infrastructures de transport pratiques continueront d'attirer les investisseurs. Mme Linh estime qu'avec la reprise économique et immobilière en 2025, les investisseurs seront plus confiants dans leur participation aux projets et l'offre deviendra plus abondante.

En tant que conseiller et accompagnateur direct des parties, le Dr Le Minh Phieu, avocat fondateur et directeur du cabinet LMP Avocats, estime que la réussite d'une transaction de vente ou d'achat de projet repose sur de nombreux facteurs. Parmi eux, l'harmonie et la cohérence entre les parties sont primordiales.

L'option de vente est particulièrement intéressante pour les investisseurs étrangers, car elle leur permet de se préparer aux situations futures où le projet n'atteindrait pas les objectifs commerciaux fixés. De plus, l'acheteur impose des exigences supplémentaires au cas où le vendeur ne disposerait pas des conditions financières suffisantes pour remplir son obligation de rachat lors de l'exercice de l'option de vente.

Baisse des transactions de fusions et acquisitions

Selon les statistiques de l'Agence pour l'investissement étranger (AIE), au cours des dix premiers mois de 2024, 2 669 opérations d'apport de capital et d'achat d'actions (M&A) ont été réalisées par des investisseurs étrangers, pour un montant total d'apport de capital de plus de 3,68 milliards USD, soit une baisse de 10,4 % en quantité et de 29 % en valeur par rapport à la même période en 2023. Le secteur immobilier, en particulier, serait fortement touché par des problèmes juridiques, entraînant une baisse de l'offre. 2024 est l'année où les lois relatives à l'immobilier commencent à être mises en œuvre et appliquées. Par conséquent, de nombreuses questions floues font patienter les investisseurs et le marché.

Source : https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm