Determinar los precios de la tierra: incluso la auditoría es difícil

El 18 de octubre se celebró en Hanói el Foro "Promoción de la Recuperación Económica y el Desarrollo: Puntos Clave y el Rol de la Auditoría Estatal". Uno de los temas principales del Foro fue "Gestión y Fijación de Precios de la Tierra: Deficiencias en la Práctica y las Actividades de Auditoría Estatal", presidido por la Auditora General Adjunta del Estado, Ha Thi My Dung, y el Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan.

En el Foro no sólo los representantes de los inversores inmobiliarios se "quejaron" de las dificultades, sino que también algunas grandes provincias y ciudades compartieron las dificultades que encontraron estas autoridades.

Por tanto, se espera que el Taller “identifique” las dificultades y problemas en la determinación del precio de la tierra, y a partir de ahí proponer soluciones con la Auditoría Estatal.

“Gestión y valoración de tierras: deficiencias derivadas de la práctica y de las actividades de auditoría estatal”, presidido por la Auditora General Adjunta del Estado, Ha Thi My Dung, y el Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Las provincias y las ciudades también tienen dificultades para determinar los precios de la tierra.

En el taller, el Comité Popular de Hanoi dijo que en los últimos tiempos, esta agencia ha implementado completamente la descentralización y delegación de autoridad para aumentar la iniciativa de los Comités Populares a nivel de distrito en la adquisición de tierras; limpieza de sitios; determinación de precios específicos de tierras como base para compensación y reasentamiento; resolución rápida de problemas relacionados con la adquisición de tierras, compensación, apoyo, reasentamiento e implementación de proyectos de inversión pública en la ciudad (proyectos de Ring Road 3 y Ring Road 4; proyectos ferroviarios, etc.).

A través de la práctica, el Comité Popular de la Ciudad de Hanoi evalúa que la aplicación de los precios de los terrenos residenciales para determinar los precios de alquiler de terrenos para unidades de servicios públicos que han pasado a la autonomía financiera de acuerdo con las disposiciones del Punto d, Cláusula 3 del Decreto 44/ND-CP del 15 de mayo de 2014 del Gobierno es inapropiada.

Mientras tanto, el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa también está luchando por "corregir errores" en la determinación de los precios de la tierra para muchos proyectos anteriores.

El Comité Popular Provincial de Khanh Hoa comentó que la valoración de tierras es una estimación del valor de la tierra en términos monetarios para un uso definido y en un momento específico. La valoración de tierras desempeña un papel importante en la economía, así como en las actividades de gestión territorial del Estado.

Además de la tarea de determinar precios específicos de terrenos para la recaudación de tasas de uso de la tierra, rentas de la tierra, compensaciones y apoyo para el reasentamiento en la zona, la provincia de Khanh Hoa también debe determinar precios de terrenos para subsanar proyectos con infracciones, según las conclusiones del Comité Central de Inspección y la Inspección Gubernamental. Esta es una tarea nueva, especial y muy compleja para la determinación de precios específicos de terrenos en la provincia.

Esta agencia compartió la tarea de determinar precios específicos de terrenos para contrarrestar proyectos ilegales y proyectos de cobro de derechos de uso de suelo. El Comité Permanente del Comité Provincial del Partido y el Comité Popular Provincial han dirigido estrechamente este proceso, pero aún es lento y no ha cumplido con las tareas asignadas debido a problemas como: los proyectos, debido a ajustes en la planificación, cambios en la estructura y la forma del uso del suelo, deben volver a determinar los precios de los terrenos; problemas con los documentos legales para la inversión, el terreno, la planificación de la construcción, los detalles y los tipos de terreno; falta de datos sobre los precios de mercado de los terrenos, etc.

El Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente evaluó que el marco de precios de la tierra y la lista de precios de la tierra se construyeron de conformidad con las regulaciones, teniendo en cuenta los precios de la tierra comunes en el mercado.

Sin embargo, a través de los resultados resumidos de la Resolución No. 19-NQ/TW, que resume la implementación de la Ley de Tierras de 2013, se puede ver que hasta ahora, algunas disposiciones legales sobre los precios de las tierras ya no son efectivas en la práctica, revelando algunas limitaciones como algunos métodos para determinar los precios de las tierras no son adecuados para las condiciones reales de información sobre el mercado de derechos de uso de la tierra, no son adecuados para la gestión estatal de los precios de las tierras en el contexto de una base de datos incompleta de precios de las tierras;

Los inversores se "quejan" de las dificultades

En su intervención en el taller, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), realizó una evaluación del estado actual de la "determinación del precio de la tierra" para "determinar precios específicos de la tierra" de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.

Participantes en el taller «Gestión y valoración de tierras: deficiencias en la práctica y las actividades de auditoría estatal», en el marco del foro «Promoción de la recuperación económica y el desarrollo: puntos clave y el papel de la auditoría estatal». Foto: Hoang Tu.

Según el Sr. Le Hoang Chau, la Ley de Tierras de 2013 y el Decreto 44/2014/ND-CP estipulan "cinco métodos de valoración de tierras" y la "aplicación de métodos de valoración de tierras", pero no son completos, específicos ni se ajustan a la situación práctica. Algunas disposiciones no son realmente "estándar", como estipular el "método de sustracción", cuando este es solo una técnica de cálculo del "método de comparación"; o no estipulan el "método de valoración masiva de tierras", cuando en realidad el Estado lo ha aplicado para construir precios de tierras del "marco de precios de tierras" o "lista de precios de tierras"; o solo aplican el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" a proyectos donde las parcelas y lotes de tierra tienen un valor de menos de 30, 20 o 10 mil millones de VND según la "lista de precios de tierras", pero no se aplican a proyectos donde las parcelas y lotes de tierra tienen un valor mayor.

La aplicación de métodos de valoración de terrenos no arroja resultados fiables. Por ejemplo, un mismo proyecto, realizado por la misma consultora de valoración de terrenos, aplica dos métodos de valoración de terrenos diferentes para determinar el precio del terreno, lo que a menudo arroja dos resultados distintos con una diferencia de aproximadamente el 20 %; o un proyecto realizado por dos consultoras de valoración de terrenos y que aplica el mismo método de valoración de terrenos para determinar el precio del terreno también arroja dos resultados muy distintos.

El Sr. Chau dio un ejemplo de un proyecto de área urbana en la provincia de Binh Thuan donde la primera agencia estatal evaluó el valor de la tierra en 900 mil millones de VND, la segunda agencia estatal inspeccionó y evaluó el valor de la tierra en hasta 1.800 mil millones de VND, y la tercera agencia estatal volvió a inspeccionar y evaluó el valor de la tierra en más de 3.000 mil millones de VND.

Dado que la determinación de los precios de los terrenos genera dificultades para muchos inversores, el Sr. Le Hoang Chau destacó la importancia de la Auditoría Estatal en la auditoría de la determinación, tasación y decisión de precios de los terrenos, así como en la determinación de precios específicos para el cálculo de las tasas de uso y las rentas de los terrenos para proyectos que los utilizan, y en la evaluación y verificación de la exactitud y veracidad de la información financiera pública, los activos públicos o los informes financieros relacionados con la gestión y el uso de las finanzas públicas, el cumplimiento de la ley y la eficiencia en la gestión y el uso de las finanzas públicas y los activos públicos.

Incluso la auditoría es un problema.

La Región I de Auditoría Estatal indicó que, según la normativa vigente, existen cinco métodos de valoración de tierras. La práctica de auditoría demuestra que, principalmente, las localidades utilizan el método de comparación para calcular precios específicos de tierras al compensar terrenos; el método de excedentes para la valoración de tierras en áreas de planificación; el método de ingresos para la valoración de tierras agrícolas; y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para terrenos pequeños y de bajo valor.

Muchas localidades experimentan retrasos en la valoración de terrenos específicos. El plazo para aprobar los precios de los terrenos y cobrar las tasas de uso suele ser mucho más largo que el plazo para la asignación de terrenos. Hay proyectos que han durado de dos a tres años sin la aprobación del precio de los terrenos.

En muchos casos, los precios de la tierra no se ajustan o no se han ajustado oportunamente cuando los ajustes de planificación afectan los precios de la tierra o al finalizar el ciclo quinquenal de estabilización de los precios del alquiler de tierras. El retraso en la valoración de la tierra impide que las tasas por uso de la tierra se incorporen oportunamente al presupuesto estatal.

Las auditorías muestran que, en muchos proyectos, los precios de los terrenos no se valoraron adecuadamente, siendo muy inferiores al precio de subasta o al precio de referencia del mercado en el momento de la valoración. En muchos casos, la selección de activos comparables disímiles, sumada a una cuantificación y un ajuste inadecuados de diversos factores, redujo el valor del terreno objeto de valoración.

Hay proyectos que seleccionan activos comparables en un momento posterior a la valoración, pero no incluyen el ajuste del precio comparativo al nivel vigente en el momento de la valoración. Muchos proyectos obtienen información sobre el precio de los activos comparables según el contrato de compraventa en la notaría, lo que no garantiza la fiabilidad ni la precisión de la información sobre el precio del contrato en comparación con el precio real de la transacción.

Además, muchos factores incluidos en la valoración carecen de una base clara, o no se determina que sean adecuados a la realidad como por ejemplo: tasa de inversión, tasa de ocupación, margen de beneficio estándar del inversor, ratio de coste de venta, factor de descuento de flujo de caja...

La Auditoría Estatal de la Región I evaluó la práctica y detectó dificultades e insuficiencias en la determinación de los costos de inversión en desarrollo mediante el método de superávit al valorar el terreno. La auditoría reveló que no existía uniformidad entre localidades: algunas se basaban en tasas de inversión, otras en estimaciones detalladas; algunas realizaban estimaciones provisionales y exigían una liquidación detallada.

El papel de la Auditoría Estatal

El Dr. Vu Dinh Anh evaluó que la valoración de tierras en general y los métodos de valoración de tierras en particular son uno de los temas clave de auditoría de la Auditoría Estatal en los últimos tiempos.

Las actividades de auditoría para este contenido deben seguir de cerca los requisitos de la Resolución Central sobre la abolición del marco de precios de la tierra (el marco de precios de la tierra estipulado en el Decreto 96/2019/ND-CP es la base para que las localidades emitan listas de precios de la tierra para el período 2020-2024), tener mecanismos y métodos para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los principios del mercado y estipular las funciones, tareas y responsabilidades de la agencia responsable de determinar los precios de la tierra.

En consecuencia, el Gobierno Central desarrolla criterios y procedimientos para la inspección y supervisión de las localidades en la elaboración de las listas de precios de tierras. Los Consejos Populares Provinciales deciden, inspeccionan y supervisan la aplicación de los precios de tierras.

“La Auditoría Estatal realiza una auditoría de la valoración de tierras, la independencia del consejo de valoración de tierras, la capacidad de las organizaciones de consultoría en valoración de tierras, la capacidad y la ética de los tasadores, así como el cumplimiento de las regulaciones que garantizan la publicidad y la transparencia, tales como: precios públicos de tierras, transacciones obligatorias a través de parqués, pago a través de bancos, sin efectivo;…” - Dr. Vu Dinh Anh dio su opinión sobre el papel de la Auditoría Estatal en la determinación de los precios de las tierras.

Fuente: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html