Reestructuración del mercado inmobiliario: ¿oportunidades para quiénes?

La escasez de oferta y el aumento de los precios de la vivienda obligan al mercado a reestructurar y regular la oferta y la demanda. Este contexto abre oportunidades para proyectos con un alto índice de finalización y buena conectividad con el centro de la ciudad.

Mercado en nuevo ciclo

El mercado inmobiliario se encuentra en su quinto ciclo desde 2021 a 2026.

En este ciclo, la economía tocó fondo y se recupera gradualmente desde junio de 2023. Se prevé que los activos de crecimiento (acciones, bonos, fondos de renta variable) tengan perspectivas positivas en los próximos años. En cuanto a los activos inmobiliarios, que suelen recuperarse después de la recuperación del mercado bursátil en unos 12 a 18 meses, se prevé que comiencen a recuperarse y crecer en el período 2025-2026.

Actualmente, las estadísticas muestran que el número de proyectos aprobados para inversión y la autorización legal para abastecer el mercado han sido muy limitados. Incluso las empresas tienen dificultades para encontrar terrenos en Ciudad Ho Chi Minh para desarrollar proyectos, por lo que la escasez de oferta persiste.

El reciente informe de mercado de CBRE también indicó que los inversores en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh son más cautelosos al lanzar nuevas gamas de productos durante este período. La oferta nueva es escasa, y la mayoría de las transacciones en Ciudad Ho Chi Minh provienen de inventario de la fase anterior. En el tercer trimestre se vendieron alrededor de 2.000 apartamentos sin vender, casi el doble que en el segundo trimestre de este año. Actualmente, los inversores aún están considerando y evaluando la situación para elegir el momento adecuado para lanzar nuevas gamas de productos, ya que el cuarto trimestre es un factor decisivo en la siguiente fase.

Mientras tanto, los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran puntos similares: el volumen de transacciones y la tasa de absorción en el tercer trimestre disminuyeron un 25 % y un punto porcentual, respectivamente, en comparación con el trimestre anterior. El volumen de transacciones de condominios sigue siendo abrumador, representando el 71 % del total de transacciones de vivienda en el tercer trimestre, con una tasa de absorción promedio del 75 % para los nuevos proyectos de condominios.

Los precios de la vivienda se mantienen altos tanto en el mercado primario como en el secundario, especialmente en el segmento de apartamentos. El desequilibrio entre la oferta y la demanda es cada vez más grave, ya que la oferta, aunque ha mejorado, sigue teniendo dificultades para satisfacer la demanda.

En Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios de los productos primarios se mantuvo estable en un nivel alto debido a que la oferta provino principalmente de proyectos en curso. Mientras tanto, en las provincias y ciudades circundantes, el nivel de precios de los productos primarios aumentó ligeramente, entre un 3% y un 5%, debido a que la nueva oferta tuvo precios de venta más altos.

El índice de precios de apartamentos de VARS también varió. Al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del conjunto de proyectos en Hanói se situó cerca de los 60 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 64,0 % con respecto al segundo trimestre de 2019. Por otro lado, durante el mismo período, el precio de venta promedio del conjunto de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m² a 64,2 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 30,6 % con respecto al período base.

Se prevé una escasez de oferta en los próximos años, lo que provocará un aumento en los precios inmobiliarios, ya que las reformas legislativas que entran en vigor crean un entorno legal transparente para proteger a los inversores. Este factor también ayuda al mercado a seleccionar inversores con capacidad financiera real para la implementación y el desarrollo de proyectos.

Análisis de mercado: ¿oportunidades para quién?

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh ha superado su peor momento. Tras una tasa de crecimiento negativa en 2023, en los primeros nueve meses de 2024, los ingresos inmobiliarios se recuperaron gradualmente, con un aumento de aproximadamente el 7 % durante el mismo período, estimado en 199.156 billones de VND. La recuperación es una tendencia que no se revertirá, pero es demasiado pronto para hablar de desarrollo.

Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, en los primeros 8 meses del año, la ciudad solo tuvo 9 proyectos de vivienda comercial aprobados para inversión, pero a pequeña escala; solo 4 proyectos de vivienda comercial fueron elegibles para movilizar capital, pero el 100% de los apartamentos estaban en el segmento de alta gama y más allá del alcance de los necesitados.  

En relación con este tema, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) considera que, para resolver la reducción de los precios de la vivienda, es necesario primero resolver el problema de la oferta y la demanda. Para aumentar la oferta de vivienda, es necesario eliminar el cuello de botella de la oferta de vivienda comercial; en concreto, la ciudad cuenta actualmente con más de 148 proyectos con problemas legales. La escasez de oferta, junto con la alta demanda, ha provocado un aumento de los precios de la vivienda de entre un 15 % y un 20 % en los últimos tiempos.

Se abrirán oportunidades para atraer demanda para proyectos de vivienda que estén en ejecución y cuenten con buena infraestructura de transporte que conecte con el centro.

En el contexto de la entrada en vigor y la aplicación práctica de nuevas leyes, es posible que los precios de la vivienda principal aumenten el próximo año. Por lo tanto, en este momento, se abrirá la oportunidad de atraer demanda para los proyectos de vivienda en construcción que cuentan con una buena infraestructura de transporte que conecta con el centro. En particular, la zona este de Ciudad Ho Chi Minh está demostrando su eficacia en la resolución de problemas de tráfico y la provisión de vivienda.

No solo la línea de metro está a punto de entrar en funcionamiento, sino que también los proyectos de circunvalación y la ampliación de la Carretera Nacional 13 abren grandes oportunidades para proyectos en este eje. Como punto focal de la conexión de proyectos de infraestructura regional, el proyecto de apartamentos Urban Green del inversor Kusto Home posee valores excepcionales que generan un atractivo para la demanda.

De hecho, este es un proyecto excepcional que ya se encuentra en fase de finalización, lo que permite a los compradores visualizar fácilmente la calidad y legalidad del proyecto. Ubicado en la Carretera Nacional 13, en expansión, el proyecto también permite a los clientes disfrutar de todos los beneficios del potencial de desarrollo de la demanda y el valor inmobiliario en la dinámica y bulliciosa ciudad de Thu Duc.

En un contexto de oferta limitada de apartamentos, los proyectos con altos índices de finalización y conectividad multipunto se consideran factores importantes para atraer la demanda y promover la recuperación del mercado. Además, el sistema de servicios públicos y las amplias zonas verdes naturales son espacios ideales para familias multigeneracionales y quienes necesitan un espacio vital que priorice la salud y un transporte conveniente.

Al cumplir con todas las condiciones de ubicación, servicios y nivel de finalización, una política de pagos flexible también es un factor importante para estimular la demanda. Es probable que Urban Green sea uno de los pocos proyectos que aproveche el punto de inactividad de la recuperación para generar oferta en el mercado a finales de año. Por ello, el inversor del proyecto ha implementado una política de pagos flexible y preferencial. En concreto, los clientes actualmente pagan solo el 30 % hasta recibir la vivienda, con un período de gracia de 24 meses para capital e intereses, y un paquete de decoración de regalo por valor de hasta 500 millones de VND.

Con los recientes cambios en las políticas, el gobierno seguirá fortaleciendo la supervisión y regulación del mercado, garantizando la estabilidad y un desarrollo adecuado. Al mismo tiempo, está surgiendo la tendencia del sector inmobiliario verde, que se espera que lidere el mercado en el nuevo ciclo. Esto podría representar una oportunidad para que los proyectos con un alto nivel de finalización se pongan al día con la recuperación del mercado en el futuro próximo.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html