Un mecanismo poco entusiasta pone en riesgo un proyecto y dos precios del suelo
El artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) enumera 31 casos específicos en los que el Estado recuperará tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de la nación. Estos incluyen proyectos de reasentamiento, proyectos de zonas residenciales rurales, conglomerados industriales, zonas francas, instalaciones de almacenamiento de petróleo crudo, estaciones de bombeo de gas y petróleo, y mercados tradicionales.
Por lo tanto, solo quedan unos pocos proyectos de desarrollo en los que las empresas deben negociar con la población para recibir transferencias de terrenos. Por ejemplo, proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda, comercio y servicios, complejos multiusos, zonas de entretenimiento, grandes áreas urbanas, etc.
Durante la sesión de debate sobre este proyecto de ley el fin de semana pasado, muchos diputados de la Asamblea Nacional afirmaron que el Estado necesita recuperar tierras para todos los proyectos de desarrollo socioeconómico a fin de crear igualdad y unidad en todo el país. Si se mantiene el mecanismo de que el Estado recupere tierras y permita que las empresas negocien por su cuenta, se generará involuntariamente desigualdad en el mismo proyecto al existir dos tipos de precios de tierras. Esto también provocará litigios prolongados y el desperdicio de recursos territoriales.
El Estado debe recuperar tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico.
El Sr. Duong Cong Thuyen, subdirector general de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh, valoró positivamente la propuesta de los diputados de la Asamblea Nacional. Como responsable de la compensación y la autorización de terrenos para proyectos empresariales, el Sr. Thuyen admitió que la negociación y la autorización de terrenos son los pasos más difíciles. Si saben que la empresa está ejecutando el proyecto, los propietarios de terrenos suelen exigir una compensación a precios muy altos, incluso muy superiores al precio de mercado. Por lo tanto, muchos proyectos de compensación han llegado al final del camino y aún no se han completado, a pesar de que solo queda un pequeño porcentaje.
Muchos propietarios de tierras son especuladores e inversores, no residentes locales, por lo que son muy duros porque no necesitan vivienda con urgencia. Pero si la compensación para quienes la reciben es mayor que para quienes la reciben, la probabilidad de que estos últimos vuelvan a exigir más dinero es muy alta. Esta es la razón por la que muchos proyectos, incluidos los de bajo presupuesto, se prolongan, aumentan el capital y ni siquiera pueden implementarse. El Sr. Thuyen dijo con franqueza y evaluó: «Los diputados de la Asamblea Nacional han abordado temas candentes, fundamentales para la vida social y económica. Han expresado la opinión del pueblo y de la comunidad empresarial».
"Por lo tanto, espero que el comité de redacción considere seriamente las opiniones y recomendaciones anteriores para complementar y modificar la Ley de Tierras en esta ocasión y lograr la máxima eficiencia", enfatizó el Sr. Thuyen.
Diputados de la Asamblea Nacional proponen que el Estado recupere tierras para todos los proyectos de vivienda comercial
Citando la Resolución 18 del Comité Ejecutivo Central que estipula dos métodos, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, dijo: El primero es que el Estado licite y subaste para asignar y arrendar terrenos, incluyendo empresas que realizan proyectos de vivienda comercial. Este es el deseo de los inversionistas, tanto nacionales como extranjeros. El segundo método es que los inversionistas negocien los derechos de uso del suelo ellos mismos para llevar a cabo el proyecto. Si se elige el método de licitación y subasta, el Estado debe compensar para crear un fondo de tierras limpias. Si solo se licita para el proyecto y luego se elige al inversionista, obtener el dinero de la empresa como compensación es muy difícil. Típicamente, en un proyecto en el Distrito 1 (Ciudad de Ho Chi Minh), la empresa ganó la licitación y fue elegida como inversionista, luego la empresa transfirió dinero al Estado para la compensación. Sin embargo, la gente se negó porque sabía qué empresa era la inversionista del proyecto y solo quería que la empresa negociara. Por lo tanto, el proyecto se prolongó durante muchos años y el Estado tuvo que hacerlo cumplir.
"Si el Estado ha recuperado tierras, debería recuperar todos los proyectos. Luego, subastar las tierras, y la diferencia en la renta de la tierra será utilizada por el Estado para invertir en infraestructura para la población, en lugar de ir a parar a los bolsillos de las empresas. Si esto se hace bien, el Estado controlará y gestionará el mercado primario de tierras para la inversión pública y privada", sugirió el Sr. Chau.
Los proyectos deben ser tratados por igual.
No solo la adquisición de tierras, sino también la industria del turismo fueron "olvidadas" en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), sino que Thanh Nien también tuvo una serie de artículos comentando el Proyecto de Ley de Tierras que muchos diputados de la Asamblea Nacional también mencionaron en el Parlamento la semana pasada.
Según el diputado Ta Van Ha (delegación de Quang Nam): Resolución 08/2017 del Politburó sobre el desarrollo del turismo como sector económico de vanguardia. Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) consta de 16 capítulos, 265 artículos y 226 páginas, pero solo contiene 11 palabras sobre turismo, de las cuales 2 se refieren a la industria turística y las otras 9 se refieren a la solución de la enmienda de la Ley Forestal.
Considera que esta respuesta a un sector económico clave, tan esperado, no es satisfactoria y afirma la importancia de la recuperación de tierras para el desarrollo turístico. Por ello, este asambleísta propuso añadir un tema de regulación al Artículo 79: las tierras para el desarrollo turístico, que también están sujetas a la recuperación estatal.
Al dar la bienvenida a los diputados de la Asamblea Nacional que emitieron opiniones válidas sobre la creación de fondos de tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico, el Dr. Huynh Thanh Dien, de la Universidad Nguyen Tat Thanh, afirmó que, en cualquier proyecto, en cualquier ámbito, la etapa de desbroce del terreno es siempre la más difícil, especialmente en los grandes proyectos. Las empresas no tienen derecho a reclamar terrenos, sino que solo dependen de acuerdos, por lo que será muy difícil concentrarlos.
Por ejemplo, construir grandes zonas turísticas y urbanas de uso mixto, como viviendas, centros comerciales y de entretenimiento, requiere una gran extensión de terreno. Dejar que las empresas negocien con la población y luego adquieran terrenos generará desunión. A veces, un gran proyecto se invierte de forma sistemática e integral, pero aún presenta áreas irregulares, como zonas marginales, porque la población no acepta ceder el terreno. A partir de ahí, la ejecución del proyecto se prolonga, los costos aumentan y no se logra el objetivo de promover el desarrollo económico de la localidad o de toda la región. Además, el aumento de los costos del proyecto también conlleva un aumento de los precios de los productos, y el consumidor es el perjudicado final.
El Estado se encargará de la recuperación de tierras, la planificación, el establecimiento de proyectos y, posteriormente, licitará para seleccionar inversionistas calificados y experimentados de manera pública y transparente. Esta es la única manera integral y sistemática de hacerlo, en consonancia con la planificación del desarrollo, y no habrá quejas. Además, cuando el Estado recupere tierras, el precio será uniforme, pero si se ajusta al mercado, ¿cuál será? Esta regulación es demasiado vaga. Es necesario considerar que los proyectos de desarrollo económico forman parte de la planificación general para el desarrollo local, regional y económico general de todo el país, creando más empleos, por lo que deben recibir el mismo trato. Incluso los proyectos en zonas económicas con áreas funcionales como parques industriales, áreas de servicios, turismo, áreas de entretenimiento y áreas urbanas también deben estar sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado. Por lo tanto, es necesario contar con regulaciones detalladas sobre los proyectos sujetos a recuperación de tierras, incluyendo áreas de entretenimiento, nuevas áreas urbanas combinadas con negocios comerciales y de servicios, áreas de entretenimiento y organizaciones, complejos multiusos, áreas de entretenimiento, áreas turísticas, áreas urbanas y otras áreas funcionales en la zona económica...», afirmó el Dr. Dien.
Delegado de la Asamblea Nacional: ¿Las organizaciones y personas que crean planes suspendidos y terrenos baldíos deben pagar indemnizaciones?
Dejar que las empresas se compensen a sí mismas dificulta la realización de grandes proyectos.
Hoy en día, nada es más difícil que comprar terrenos a la gente. Si se hace bien, la acumulación financiera del estado aumentará día a día. El estado recupera terrenos para todos los proyectos, incluyendo proyectos turísticos y áreas de entretenimiento multiusos. Si se permite a las empresas compensarse a sí mismas, no habrá grandes proyectos ni grandes áreas urbanas.
Señor Le Hoang Chau (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh)
No culpes al NEGOCIO por la dificultad.
Si se deja a las empresas solas para encargarse de la parte más difícil de la limpieza de terrenos, será imposible desarrollar las zonas urbanas y la economía de forma sistemática. El Estado no debe atribuir las dificultades a las empresas, especialmente en el ámbito de la tierra. La ley debe incluir regulaciones detalladas y específicas para que las localidades puedan unificarse en su implementación. Si la ley no cuenta con regulaciones claras, los organismos estatales no se atreverán a implementarla y el proyecto se estancará. Esta es la razón principal de la enmienda a la Ley de Tierras; de lo contrario, representará un retroceso.
Dr. Huynh Thanh Dien (Universidad Nguyen Tat Thanh)
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