¿Cuál es la solución para “enfriar” los exorbitantes precios de la vivienda?

Elaboración de una lista de precios de terrenos razonables

Los datos de investigación de VARS muestran que los precios de la vivienda están estableciendo continuamente nuevos niveles, en niveles altos, que superan ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

Esta situación plantea una necesidad urgente de mejorar la eficacia de la gestión estatal del mercado inmobiliario, según el diario oficial .

En consecuencia, cada vez que aumentan los precios de los apartamentos, casas adosadas, terrenos, etc., la opinión pública menciona inmediatamente el segundo impuesto inmobiliario como solución para "enfriar" los precios de la vivienda. De hecho, no es la primera vez que se propone esta política. Sin embargo, tras muchas subidas y bajadas, el segundo impuesto inmobiliario sigue siendo solo un tema de debate en la prensa.

“Los esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario deben basarse en políticas sobre suelo, inversión, vivienda social, etc., en lugar de depender únicamente de los impuestos”, afirmó el Sr. Le Xuan Nga, Director General de BHS Property.

Según el Sr. Nga, los costos de la tierra en el centro de la ciudad son muy altos, lo que causa a los inversores un "dolor de cabeza" en la compensación por la limpieza del sitio, el pago de impuestos territoriales, etc. Con la aparición de la lista anual de precios de la tierra, estos costos seguirán aumentando en el futuro.

Tras haber presenciado numerosos ciclos de fluctuaciones del mercado, el Sr. Nga admitió que nunca antes había sido tan difícil equilibrar el precio del producto final y el costo de la construcción del proyecto. Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Nga cree que, siempre que el precio del terreno se mantenga razonable, los precios de las viviendas sin duda disminuirán.

Anteriormente, el Ministerio de Construcción evaluó que al aplicar la normativa sobre tablas anuales de precios de terrenos, los precios de las viviendas podrían aumentar entre un 15 y un 20%.

Aumentar la oferta de vivienda social para personas con necesidades reales

En declaraciones al periódico Dau Tu , el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property Company, afirmó que, solo en el segmento de apartamentos, la posibilidad de que los proyectos comerciales bajen los precios es prácticamente imposible. Según el informe del tercer trimestre de 2024 de Savills, el precio medio de los apartamentos nuevos alcanzó los 69 millones de VND/m², un aumento intertrimestral del 6 % y un 28 % interanual.

Creo que la clave para frenar la caída de los precios inmobiliarios serán las zonas urbanas de vivienda social en las zonas de acceso a la capital. Cuando se completen estos proyectos, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % en comparación con la actualidad, afirmó el Sr. Toan.

Según el Sr. Toan, muchos proyectos de vivienda social en Hanoi están ubicados demasiado lejos del centro (en los distritos de Hoai Duc y Quoc Oai...), y la infraestructura técnica y social todavía es rudimentaria, por lo que, aunque el precio de venta es relativamente bajo, solo alrededor de 10 a 14 millones de VND/m2, se han abierto a la venta más de 20 veces y aún no se han vendido.

El director ejecutivo de EZ Property Company cree que el Estado debería utilizar proactivamente el capital presupuestario para desarrollar vivienda social. Los organismos ejecutores pueden incluso dejar de lado los objetivos de rentabilidad y considerarlo una inversión pública, destinada a la seguridad social.

Singapur es uno de los países pioneros en implementar esta política. Desde la década de 1960, el Gobierno de la Isla León ha establecido la Autoridad de Desarrollo de Vivienda para centrarse en el desarrollo de vivienda social. Actualmente, la tasa de propiedad de vivienda en Singapur se acerca al 90%, una de las más altas del mundo. De esta población, más del 80% vive en proyectos de vivienda social.

Sin embargo, excluyendo los proyectos de vivienda social, los precios inmobiliarios en Singapur se encuentran entre los más altos de Asia. Este es el terreno de juego de los tiburones inmobiliarios y los magnates financieros. Incluso cuando Singapur elevó el segundo impuesto predial al 20-30%, los precios de los proyectos comerciales siguieron aumentando.

Necesidad de desarrollar ciudades satélite para reducir los precios inmobiliarios

Para 2023, la población de Hanói alcanzará los 8,5 millones de habitantes, con un promedio de 200.000 habitantes adicionales cada año. La mayor parte de la población reside en los distritos del centro de la ciudad, lo que ejerce una gran presión sobre la infraestructura de la ciudad.

Por lo tanto, a largo plazo, es necesario ampliar el desarrollo de las ciudades satélite. Este será un paso fundamental para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios. Sin embargo, cabe señalar que completar la infraestructura de conexión vial, así como la infraestructura complementaria, representará un gran problema para el presupuesto estatal y su implementación requerirá mucho tiempo.

Por consiguiente, es necesario dotar a las zonas suburbanas de más servicios, especialmente sistemas de transporte público como autobuses y trenes para conectar los distritos suburbanos con el área central de Hanoi.

En ese momento, la capital ya no será la única opción para establecerse y ganarse la vida, la carga de la población y la infraestructura urbana también disminuirán y los precios de la vivienda se estabilizarán gradualmente.

A largo plazo, es necesario ampliar el desarrollo de las ciudades satélite para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios.

El Dr. Tran Xuan Luong (Universidad Nacional de Economía) afirmó: «A largo plazo, necesitamos expandir el desarrollo de las ciudades satélite. Este será un paso fundamental para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios. Sin embargo, cabe señalar que completar la infraestructura de conexión vial, así como la infraestructura complementaria, representará un gran problema para el presupuesto estatal y su implementación requerirá mucho tiempo».

Según el Sr. Pham Duc Toan, las zonas suburbanas necesitan más servicios, especialmente sistemas de transporte público como autobuses y trenes. Esta será la baza para conectar los distritos suburbanos con el centro de Hanói.

“A partir de ahí, la economía local se impulsará y atraerá a más empresas. Cuando la capital deje de ser la única opción para establecerse y ganarse la vida, la carga de población e infraestructura urbana también disminuirá, y los precios de la vivienda se estabilizarán gradualmente”, comentó el Sr. Toan.

El Sr. Nguyen Giang, de Ha Dong, Hanói, agente inmobiliario, afirmó que la clave para frenar los precios inmobiliarios será la construcción de viviendas sociales en las zonas de acceso a la capital. Una vez finalizados estos proyectos, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % en comparación con la actualidad.

Sin embargo, muchos proyectos de vivienda social en Hanói están ubicados demasiado lejos del centro (en los distritos de Hoai Duc y Quoc Oai...), y la infraestructura técnica y social aún es rudimentaria. Por ello, aunque el precio de venta es relativamente bajo, de tan solo entre 10 y 14 millones de VND/m², se han puesto a la venta más de 20 veces y aún no se han vendido todos los lotes, afirmó el Sr. Giang.

Según el Sr. Giang, el Estado debería utilizar proactivamente el capital presupuestario para desarrollar viviendas sociales. Los organismos ejecutores pueden incluso dejar de lado los objetivos de lucro y considerar esto una inversión pública, destinada a la seguridad social, según el periódico Thanh Tra.

No pongas todos los huevos en una sola canasta.

Desde la antigüedad hasta la actualidad, los vietnamitas siempre han creído que "cada centímetro de tierra vale su peso en oro". Por eso, una casa o un terreno no solo es un lugar para vivir, sino también una forma de ahorrar dinero e invertirlo de forma rentable.

No pongas todos tus huevos en una sola canasta llamada bienes raíces.

Sin embargo, según el Dr. Tran Xuan Luong, este concepto se está volviendo un tanto extremo. Muchas personas, cuando tienen dinero inactivo, lo invierten de inmediato en bienes raíces, creando "olas" invisibles y provocando el aumento de los precios de la vivienda.

El Sr. Tran Vu, Director de Ventas de DHCONS Construction Joint Stock Company, señaló que debido al limitado conocimiento financiero y la comprensión legal de muchas personas, estas son fácilmente atraídas y manipuladas por individuos y organizaciones, "poniendo todos sus huevos en una canasta" llamada bienes raíces.

Mucha gente incluso especula con bienes raíces, pero cree que está invirtiendo. Especialmente en el sector inmobiliario, muchos gastan dinero en comprar terrenos en las afueras y luego cobran precios exorbitantes, a pesar de que estos inmuebles no tienen ningún valor añadido.

Según el Proyecto de Planificación de la Capital para el período 2021-2030, con miras a 2050, Hanói contará con dos ciudades bajo su administración: la Ciudad Científica y de Formación de Hoa Lac y la Ciudad del Norte, que abarcará los límites administrativos de los distritos de Soc Son y Me Linh, así como parte del distrito de Dong Anh. Además, Hanói también propuso estudiar la formación de dos ciudades más, una ciudad turística en la zona de Son Tay-Ba Vi y una ciudad aeroportuaria en el sur, en Phu Xuyen-Ung Hoa, según el periódico Thanh Tra .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm