Los proyectos 'revividos' son una fuente importante de suministro para el mercado inmobiliario

Señor, mucha gente se pregunta por qué los precios inmobiliarios siguen subiendo, especialmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en el contexto de la entrada en vigor de las tres leyes sobre tierras, vivienda y bienes raíces. ¿Cómo explica este problema?

Existen numerosas razones que explican el rápido aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, la razón que probablemente generará un amplio consenso es la escasez de oferta y el desequilibrio entre la oferta y la demanda, especialmente en el caso de apartamentos y terrenos pequeños con precios promedio en la zona central.

¿Por qué hay fluctuaciones de precios y escasez de oferta cuando la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios están vigentes desde el 1 de agosto?

En nuestra opinión, esto se debe a que el número de nuevos proyectos de vivienda que se pusieron a la venta es bajo tras la entrada en vigor de las nuevas leyes. Muchos esperan que la oferta sea mayor, pero es necesario evaluar objetivamente que, si bien las nuevas regulaciones son flexibles y razonables, solo se aplican a los proyectos de vivienda de nueva construcción. Estos proyectos deben completar los trámites legales y no pueden abrirse a la venta inmediatamente después de la entrada en vigor de las leyes.

Por otro lado, los proyectos de vivienda se están paralizando por diversas razones, como la elección del inversor equivocado, el incumplimiento de la normativa urbanística, etc., por lo que aún no hay solución. Por lo tanto, los proyectos antiguos siguen a la espera de que se resuelvan las nuevas políticas. Los proyectos con problemas no resueltos no han generado una fuente de suministro para el mercado.

En segundo lugar, el aumento de los costos de los insumos conlleva un aumento en el precio de la tierra. Actualmente, las localidades están ajustando la lista de precios de la tierra según las disposiciones de la Ley de Tierras. Por ejemplo, Ciudad Ho Chi Minh publicó la Lista de Precios de la Tierra el 21 de octubre. En comparación con la lista de precios de 2020, en muchas zonas el precio aumentó de 3 a 11 veces el anterior, como en el distrito de Cu Chi; Hoc Mon, de 2 a 11 veces. Este alto precio de la tierra conllevará un aumento correspondiente en el costo de la tierra para las personas (impuestos sobre la tierra, tasa de uso de la tierra cuando se emite un certificado, tasa de conversión de uso de la tierra, etc.).

Para las empresas, si bien la determinación de los precios de los terrenos para proyectos no se basa en la lista de precios de terrenos, con la nueva normativa, las tasas por uso de suelo para proyectos de inversión no serán inferiores a las anteriores. Especialmente en el contexto de mayores costos de compensación por la limpieza de terrenos, cuando la persona cuyo terreno se recupere recibirá mayores beneficios que antes.

La tercera razón es que la especulación inmobiliaria sigue siendo una tendencia popular. Es fácil afirmar que la gente aún quiere invertir en terrenos debido a su alta rentabilidad. Algunos piensan que los terrenos son una buena forma de conservar activos. Esto aplica tanto a los inversores como a quienes compran terrenos para conservar activos. El dicho popular «toda una vida de negocios no equivale a la rentabilidad de un terreno» sigue vigente.

La especulación también conduce a trucos para "incrementar" los precios inmobiliarios. Subastas con precios exorbitantes y la posterior anulación de depósitos alteran la información del mercado, como en Thanh Oai, Hoai Duc... e incluso en Ha Dong, recientemente, con la oferta ganadora de 262 millones de VND/m², que sigue batiendo récords de subastas anteriores. La consecuencia de estos "aumentos" de precios es que la información del mercado se ve alterada y los compradores se ven envueltos en un laberinto de precios.

¿Crees que el ajuste de los precios de los terrenos en las localidades incrementará los precios de transferencia de inmuebles en el mercado?

En nuestra opinión, el ajuste de las listas locales de precios de tierras es una necesidad objetiva. Las listas de precios de tierras previamente reguladas no reflejan el valor real de las parcelas. Por lo tanto, el ajuste y la pronta aplicación de las listas de precios de tierras son necesarios y contribuyen a la transparencia y estabilidad del mercado, además de resolver problemas que han persistido durante años, como: el cálculo de las indemnizaciones para las personas cuyas tierras han sido recuperadas será más razonable, lo que limitará la posibilidad de que quienes adquieran tierras y luego las destinen a fines especulativos.

Sin embargo, el aumento de los precios de la tierra en la lista de precios también afecta a muchos grupos de sujetos, especialmente a las personas que necesitan que se les otorguen certificados de derecho de uso de la tierra, solicitan cambiar el propósito del uso de la tierra de las parcelas agrícolas en la misma parcela con casas y pagan impuestos por uso de tierras no agrícolas... Estos son los sujetos que se verán afectados negativamente por el ajuste de la lista de precios de la tierra porque el costo del uso de la tierra aumentará.

Por ejemplo, antes de ajustar la lista de precios de la tierra, los ciudadanos debían pagar mil millones de dongs por una parcela agrícola de 100 m² debido a un cambio en su destino. Si la lista de precios de la tierra se multiplica por 2,2, el costo de la tierra para los ciudadanos aumentará en 2200 millones de dongs. También aumentarán los costos de las tasas de registro y los impuestos sobre el uso de tierras no agrícolas.

Esto afectará a personas vulnerables, especialmente a quienes han utilizado terrenos con planificación suspendida durante mucho tiempo sin obtener un certificado, y ahora son elegibles para obtenerlo. El costo de pagar las tasas de uso del suelo cuando el Estado las reconoce aumentará en algunos casos en comparación con antes.

En general, observamos que cuando la lista de precios de terrenos, el precio específico del terreno (precio de entrada) se determina más cerca del precio de mercado, el precio de transferencia del terreno (precio de salida) generalmente aumenta. Por lo tanto, incluso si mejora la oferta, puede ser muy difícil que los precios inmobiliarios se moderen en poco tiempo.

Entonces, en su opinión, ¿cuál es la solución a la situación actual de aumento repentino de los precios inmobiliarios en el futuro próximo?

Para frenar los precios inmobiliarios, se necesitan numerosas soluciones coordinadas por parte de las autoridades. Sin embargo, desde una perspectiva legal, creemos que se requieren soluciones tanto a corto como a largo plazo.

A corto plazo, la autoridad competente debería considerar la creación de un mecanismo para gestionar los proyectos suspendidos debido a problemas legales. En otras palabras, debería haber regulaciones que gestionen este tipo de proyectos con firmeza, permitiendo su implementación o cancelación total, y evitando la situación actual de proyectos suspendidos.

Los proyectos reactivados constituyen una importante fuente de abastecimiento para el mercado en el futuro próximo. El número de proyectos estancados es elevado, y solo es necesario implementar una pequeña cantidad para reestructurar la oferta del mercado. Por otro lado, para evitar el impacto de los ajustes en el precio de la tierra, el Gobierno debe considerar la posibilidad de promulgar regulaciones sobre la exención y reducción de las tasas de uso de la tierra, incluyendo el cambio de uso de la tierra para hogares y particulares.

A largo plazo, considerar la aplicación de tipos impositivos más altos a quienes poseen varias propiedades, dejan terrenos sin explotar y compran y venden terrenos en un corto plazo sigue siendo una solución fundamental. Esta no es la única solución, pero es una de las medidas importantes para regular el mercado, contribuyendo a limitar la inversión inmobiliaria. Por supuesto, la aplicación de una ley fiscal de este tipo requiere una investigación minuciosa sobre el momento y el método adecuados.

Además, la divulgación de información, la promoción de la digitalización y el establecimiento de una bolsa nacional de bienes raíces —una especie de bolsa de valores actual— podrían ser una solución sostenible. Una bolsa nacional de bienes raíces que funcione bajo el modelo de una organización de servicio público gestionada por el Estado, integrada con la base de datos nacional sobre población y tierras, contribuirá a controlar los valores reales de las transacciones, contribuyendo a la transparencia y la solidez del mercado.

¡Muchas gracias!

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040