Προσδιορισμός τιμών γης: Ακόμα και ο έλεγχος είναι δύσκολος.

Στις 18 Οκτωβρίου, πραγματοποιήθηκε στο Ανόι το Φόρουμ με τίτλο «Προώθηση της Οικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης: Βασικά Σημεία και ο Ρόλος του Κρατικού Ελέγχου». Ένα από τα σημαντικά θέματα του Φόρουμ ήταν η «Διαχείριση Γης και Τιμολόγηση Γης - Ανεπάρκειες από την Πρακτική και τις Δραστηριότητες του Κρατικού Ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή του Κράτους Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan.

Στο Φόρουμ, όχι μόνο εκπρόσωποι επενδυτών ακινήτων «παραπονέθηκαν» για δυσκολίες, αλλά και ορισμένες μεγάλες επαρχίες και πόλεις μοιράστηκαν τις δυσκολίες που αντιμετώπισαν αυτές οι αρχές.

Συνεπώς, το Εργαστήριο αναμένεται να «εντοπίσει» δυσκολίες και προβλήματα στον καθορισμό των τιμών της γης και από εκεί να προτείνει λύσεις με την Ελεγκτική Υπηρεσία του Κράτους.

«Διαχείριση γης και αποτίμηση γης - Ανεπάρκειες από την πρακτική και μέσω των δραστηριοτήτων κρατικού ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή του Κράτους Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan. Φωτογραφία: Hoang Tu

Οι επαρχίες και οι πόλεις δυσκολεύονται επίσης να καθορίσουν τις τιμές της γης.

Στο εργαστήριο, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι δήλωσε ότι πρόσφατα, ο οργανισμός αυτός έχει εφαρμόσει πλήρως την αποκέντρωση και την ανάθεση εξουσιών για την αύξηση της πρωτοβουλίας των Λαϊκών Επιτροπών σε επίπεδο περιφέρειας όσον αφορά την απαλλοτρίωση γης, την εκκαθάριση χώρων, τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης ως βάση για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση, την άμεση επίλυση προβλημάτων που σχετίζονται με την απαλλοτρίωση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη, την επανεγκατάσταση και την υλοποίηση έργων δημοσίων επενδύσεων στην πόλη (έργα Περιφερειακής Οδού 3 και Περιφερειακής Οδού 4, σιδηροδρομικά έργα κ.λπ.).

Μέσω της πρακτικής εφαρμογής, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης του Ανόι αξιολογεί ότι η εφαρμογή των τιμών των οικιστικών γαιών για τον καθορισμό των τιμών ενοικίασης γης για τις μονάδες δημόσιας υπηρεσίας που έχουν μεταβεί σε οικονομική αυτονομία σύμφωνα με τις διατάξεις του σημείου δ, παράγραφος 3 του διατάγματος 44/ND-CP της κυβέρνησης με ημερομηνία 15 Μαΐου 2014 είναι ακατάλληλη.

Εν τω μεταξύ, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa αγωνίζεται επίσης να «διορθώσει λάθη» στον καθορισμό των τιμών γης για πολλά προηγούμενα έργα.

Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa σχολίασε ότι η αποτίμηση γης είναι μια εκτίμηση της αξίας της γης σε χρηματική μορφή για έναν καθορισμένο σκοπό χρήσης, σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Η αποτίμηση γης παίζει σημαντικό ρόλο στην οικονομία, καθώς και στις δραστηριότητες διαχείρισης γης του Κράτους.

Εκτός από το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης, ενοικίων γης, αποζημιώσεων και υποστήριξης επανεγκατάστασης στην περιοχή, η επαρχία Khanh Hoa πρέπει επίσης να καθορίσει τις τιμές γης για την αντιμετώπιση έργων με παραβάσεις σύμφωνα με τα συμπεράσματα της Κεντρικής Επιτροπής Επιθεώρησης και της Κυβερνητικής Επιθεώρησης. Πρόκειται για ένα νέο, ειδικό και πολύ δύσκολο έργο για το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης στην επαρχία.

Αυτή η υπηρεσία μοιράστηκε το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για την αντιμετώπιση παράνομων έργων και έργων για την είσπραξη τελών χρήσης γης. Η Μόνιμη Επιτροπή της Επαρχιακής Επιτροπής του Κόμματος και η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή έχουν καθοδηγήσει στενά, αλλά εξακολουθεί να είναι αργή και δεν έχει ανταποκριθεί στις απαιτήσεις των καθηκόντων που της έχουν ανατεθεί λόγω προβλημάτων: Τα έργα λόγω πολεοδομικών προσαρμογών, αλλαγών στη δομή και τη μορφή χρήσης γης πρέπει να επαναπροσδιορίσουν τις τιμές γης. Προβλήματα με τα νομικά έγγραφα για επενδύσεις, γη, σχεδιασμό κατασκευών, λεπτομέρειες, τύπους γης. Δεν υπάρχουν δεδομένα για τις τιμές γης στην αγορά,...

Το Τμήμα Χωροταξίας και Ανάπτυξης Γης του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αξιολόγησε ότι το πλαίσιο τιμών γης και ο τιμοκατάλογος γης καταρτίστηκαν σύμφωνα με τους κανονισμούς, λαμβάνοντας υπόψη τις κοινές τιμές γης στην αγορά.

Ωστόσο, μέσω των συνοπτικών αποτελεσμάτων του ψηφίσματος αριθ. 19-NQ/TW, το οποίο συνοψίζει την εφαρμογή του νόμου περί γης του 2013, διαπιστώνεται ότι μέχρι σήμερα, ορισμένες νομικές διατάξεις σχετικά με τις τιμές της γης δεν είναι πλέον αποτελεσματικές στην πράξη, γεγονός που αποκαλύπτει ορισμένους περιορισμούς, όπως ότι ορισμένες μέθοδοι προσδιορισμού των τιμών της γης δεν είναι κατάλληλες για τις πραγματικές συνθήκες πληροφόρησης σχετικά με την αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης, δεν είναι κατάλληλες για την κρατική διαχείριση των τιμών της γης στο πλαίσιο μιας ελλιπούς βάσης δεδομένων τιμών γης.

Οι επενδυτές «παραπονιούνται» για δυσκολίες

Μιλώντας στο εργαστήριο, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), έκανε μια αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης του «καθορισμού της τιμής της γης» για τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης» σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2013.

Συμμετέχοντες στο Εργαστήριο «Διαχείριση Γης και Εκτίμηση Γης - Ελλείψεις από την Πρακτική και τις Δραστηριότητες Κρατικού Ελέγχου» στο πλαίσιο του Φόρουμ «Προώθηση της Οικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης: Βασικά Σημεία και ο Ρόλος του Κρατικού Ελέγχου». Φωτογραφία: Hoang Tu.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, ο Νόμος περί Γης του 2013 και το Διάταγμα 44/2014/ND-CP έχουν ορίσει «5 μεθόδους αποτίμησης γης» και «εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης», αλλά δεν είναι πλήρεις, δεν είναι συγκεκριμένες, δεν είναι κοντά στην πρακτική κατάσταση, ορισμένες διατάξεις δεν είναι πραγματικά «τυποποιημένες», όπως η πρόβλεψη της «μεθόδου αφαίρεσης», ενώ αυτή είναι μόνο μια τεχνική υπολογισμού της «μεθόδου σύγκρισης»· ή δεν έχουν ορίσει τη «μέθοδο μαζικής αποτίμησης γης», ενώ στην πραγματικότητα το Κράτος έχει εφαρμόσει τη «μέθοδο μαζικής αποτίμησης γης» για τις τιμές γης κατασκευής του «πλαισίου τιμών γης» ή του «τιμολογίου γης»· ή έχει εφαρμόσει τη «μέθοδο συντελεστή προσαρμογής τιμής γης» μόνο σε έργα όπου τα οικόπεδα και τα οικόπεδα έχουν αξία μικρότερη από 30, 20, 10 δισεκατομμύρια VND σύμφωνα με τον «τιμολογιακό κατάλογο γης», αλλά δεν έχει εφαρμοστεί σε έργα όπου τα οικόπεδα και τα οικόπεδα έχουν υψηλότερη αξία.

Η εφαρμογή «μεθόδων αποτίμησης γης» δεν δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα. Για παράδειγμα, το ίδιο έργο από την ίδια συμβουλευτική μονάδα αποτίμησης γης εφαρμόζει 2 διαφορετικές «μεθόδους αποτίμησης γης» για να «προσδιορίσει την τιμή της γης», κάτι που συχνά δίνει 2 διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά περίπου 20%· ή ένα έργο από 2 συμβουλευτικές μονάδες αποτίμησης γης και εφαρμόζει την ίδια «μέθοδο αποτίμησης γης» για να «προσδιορίσει την τιμή της γης» δίνει επίσης 2 πολύ διαφορετικά αποτελέσματα.

Ο κ. Chau έδωσε ένα παράδειγμα ενός αστικού έργου στην επαρχία Binh Thuan, όπου η πρώτη κρατική υπηρεσία εκτίμησε την αξία της γης στα 900 δισεκατομμύρια VND, η δεύτερη κρατική υπηρεσία επιθεώρησε και εκτίμησε την αξία της γης σε έως και 1.800 δισεκατομμύρια VND και η τρίτη κρατική υπηρεσία επανελέγξε και εκτίμησε την αξία της γης σε περισσότερα από 3.000 δισεκατομμύρια VND.

Επειδή ο καθορισμός των τιμών της γης προκαλεί δυσκολίες σε πολλούς επενδυτές, ο κ. Le Hoang Chau αξιολόγησε τον πολύ σημαντικό ρόλο του Κρατικού Ελέγχου στην εκτέλεση του έργου του ελέγχου του έργου «καθορισμού των τιμών της γης, της εκτίμησης των τιμών της γης, της λήψης αποφάσεων για τις τιμές της γης» για τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, των ενοικίων γης για έργα που χρησιμοποιούν γη, για την «αξιολόγηση και επιβεβαίωση της ακρίβειας και της ειλικρίνειας των δημόσιων οικονομικών πληροφοριών, των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων ή των οικονομικών εκθέσεων που σχετίζονται με τη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών, των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, της συμμόρφωσης με το νόμο και της αποτελεσματικότητας στη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών και των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων».

Ακόμα και ο έλεγχος αποτελεί πρόβλημα.

Η Περιφέρεια Ελέγχου του Κράτους Ι ανέφερε ότι επί του παρόντος, σύμφωνα με τους κανονισμούς, διαθέτουμε 5 μεθόδους αποτίμησης γης. Μέσω της πρακτικής ελέγχου, φαίνεται ότι: κυρίως οι τοπικές αρχές χρησιμοποιούν τη μέθοδο σύγκρισης για τον υπολογισμό συγκεκριμένων τιμών γης κατά την αποζημίωση για γη· τη μέθοδο πλεονάσματος για την αποτίμηση γης σε περιοχές σχεδιασμού· τη μέθοδο εισοδήματος στην αποτίμηση γεωργικής γης και τη μέθοδο συντελεστή προσαρμογής τιμής γης για μικρά, χαμηλής αξίας οικόπεδα.

Πολλές περιοχές αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις στην αξιολόγηση συγκεκριμένων τιμών γης. Ο χρόνος έγκρισης των τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης είναι συχνά πολύ αργότερα από τον χρόνο κατανομής της γης. Υπάρχουν έργα που έχουν διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια χωρίς έγκριση τιμής γης.

Σε πολλές περιπτώσεις, οι τιμές της γης δεν προσαρμόζονται ή δεν έχουν προσαρμοστεί εγκαίρως όταν οι πολεοδομικές προσαρμογές επηρεάζουν τις τιμές της γης ή όταν λήγει ο 5ετής κύκλος σταθεροποίησης των τιμών ενοικίασης γης. Η καθυστέρηση στην αποτίμηση της γης οδηγεί σε μη έγκαιρη κινητοποίηση των τελών χρήσης γης στον κρατικό προϋπολογισμό.

Οι έλεγχοι δείχνουν ότι σε πολλά έργα, οι τιμές της γης δεν αποτιμήθηκαν κατάλληλα - πολύ χαμηλότερες από την τιμή δημοπρασίας ή την τιμή αναφοράς της αγοράς κατά τον χρόνο της αποτίμησης. Σε πολλές περιπτώσεις, η επιλογή ανόμοιων συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων, σε συνδυασμό με ακατάλληλη ποσοτικοποίηση και προσαρμογή διαφορετικών παραγόντων, μείωσε την αξία της γης που αποτιμήθηκε.

Υπάρχουν έργα που επιλέγουν συγκρίσιμα περιουσιακά στοιχεία σε μια χρονική στιγμή μακριά από τον χρόνο αποτίμησης, αλλά δεν περιλαμβάνουν τον παράγοντα προσαρμογής της συγκριτικής τιμής στο επίπεδο κατά τον χρόνο αποτίμησης. Πολλά έργα λαμβάνουν πληροφορίες τιμών συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης στο συμβολαιογραφικό γραφείο, κάτι που δεν διασφαλίζει την αξιοπιστία και την ακρίβεια των πληροφοριών τιμών στη σύμβαση σε σύγκριση με την πραγματική τιμή συναλλαγής.

Επιπλέον, πολλοί παράγοντες που περιλαμβάνονται στην αποτίμηση δεν έχουν σαφή βάση ή δεν κρίνονται κατάλληλοι για την πραγματικότητα, όπως: το ποσοστό επένδυσης, το ποσοστό πληρότητας, το τυπικό περιθώριο κέρδους του επενδυτή, ο δείκτης κόστους πωλήσεων, ο συντελεστής προεξόφλησης ταμειακών ροών...

Ο Κρατικός Έλεγχος της Περιφέρειας Ι αξιολόγησε την πρακτική και διαπίστωσε δυσκολίες και ανεπάρκειες στον προσδιορισμό του κόστους των αναπτυξιακών επενδύσεων με τη μέθοδο του πλεονάσματος κατά την αποτίμηση της γης. Ο έλεγχος έδειξε ότι δεν υπήρχε συνέπεια μεταξύ των περιοχών: ορισμένες περιοχές καθορίστηκαν σύμφωνα με τα ποσοστά επένδυσης, ορισμένες περιοχές καθορίστηκαν σύμφωνα με λεπτομερείς εκτιμήσεις· ορισμένες περιοχές έκαναν προσωρινές εκτιμήσεις και απαίτησαν λεπτομερή εκκαθάριση.

Ο ρόλος του Κρατικού Ελέγχου

Ο Δρ. Vu Dinh Anh αξιολόγησε ότι η αποτίμηση γης γενικά και οι μέθοδοι αποτίμησης γης ειδικότερα αποτελούν ένα από τα βασικά θέματα ελέγχου του Κρατικού Ελέγχου τα τελευταία χρόνια.

Οι δραστηριότητες ελέγχου για αυτό το περιεχόμενο πρέπει να ακολουθούν στενά τις απαιτήσεις του Κεντρικού Ψηφίσματος σχετικά με την κατάργηση του πλαισίου τιμών γης (το πλαίσιο τιμών γης που ορίζεται στο Διάταγμα 96/2019/ND-CP αποτελεί τη βάση για την έκδοση τιμοκαταλόγων γης από τις τοπικές αρχές για την περίοδο 2020-2024), να διαθέτουν μηχανισμούς και μεθόδους για τον προσδιορισμό των τιμών γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και να καθορίζουν τις λειτουργίες, τα καθήκοντα και τις αρμοδιότητες του φορέα που είναι αρμόδιος για τον προσδιορισμό των τιμών γης.

Συνεπώς, η Κεντρική Κυβέρνηση αναπτύσσει κριτήρια και διαδικασίες για την επιθεώρηση και την εποπτεία των τοπικών αρχών κατά την κατάρτιση τιμοκαταλόγων γης. Τα Επαρχιακά Λαϊκά Συμβούλια αποφασίζουν, επιθεωρούν και εποπτεύουν την εφαρμογή των τιμών γης.

«Ο Κρατικός Ελεγκτής διενεργεί έλεγχο της αποτίμησης γης, της ανεξαρτησίας του συμβουλίου αποτίμησης γης, της ικανότητας των οργανισμών συμβούλων αποτίμησης γης, της ικανότητας και της δεοντολογίας των εκτιμητών, καθώς και της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς που διασφαλίζουν τη δημοσιότητα και τη διαφάνεια, όπως: Τιμές γης, υποχρεωτικές συναλλαγές μέσω χρηματιστηρίων, πληρωμή μέσω τραπεζών, χωρίς μετρητά...» - Ο Δρ. Vu Dinh Anh εξέφρασε τη γνώμη του σχετικά με τον ρόλο του Κρατικού Ελεγκτή στον καθορισμό των τιμών γης.

Πηγή: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html