Τροποποίηση του Νόμου περί Γης ενόψει της εκτίναξης των τιμών της γης

Αυτό το παραιτημένο αναστεναγμό προήλθε από έναν νεαρό δημοσιογράφο – ο οποίος έχει μια σταθερή δουλειά και ένα μέτριο εισόδημα – αλλά εξακολουθεί να μην τολμά να ονειρευτεί ένα μέρος για να εγκατασταθεί στην πρωτεύουσα.

Αυτή η εμμονή γίνεται μια κοινή πραγματικότητα για εκατομμύρια νέους σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι ή η Χο Τσι Μινχ, όπου οι μέσες τιμές των διαμερισμάτων έχουν κλιμακωθεί σε αδιανόητα υψηλά.

Μόνο το 2024, σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκαν κατά 40-50% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με πολλά έργα να αυξάνονται ακόμη περισσότερο. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές δεν είναι πιο εύκολα προσιτές, με μέση αύξηση 20-30%.

Μόλις μισό χρόνο αργότερα, τώρα, τα διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από μια δεκαετία, με μέτριες επιφάνειες, έχουν επίσης εκτοξευθεί στα 70-80 εκατομμύρια VND/τ.μ. Τα πολυτελή διαμερίσματα μπορούν να κοστίσουν έως και 150 εκατομμύρια, και ορισμένα μέρη αναφέρουν ακόμη και τιμές άνω των 200 εκατομμυρίων VND/τ.μ.

Αυτή η τιμή όχι μόνο είναι απρόσιτη για τους νέους, αλλά θέτει σε ζημία ακόμη και τη μεσαία τάξη.

Είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί η έννοια της «τιμής της αγοραίας γης» και να διαχωριστεί από την «κερδοσκοπική τιμή» ή την «τιμή φούσκας». Φωτογραφία: Hoang Ha

Αυτή η κατάσταση, σύμφωνα με έναν οικονομολόγο , έχει ωθήσει τον χρόνο συσσώρευσης που απαιτείται για την αγορά ενός σπιτιού στα... 60 χρόνια - διπλάσιο από το όριο των 30 ετών που το ΔΝΤ θεωρεί ένδειξη φούσκας ακινήτων.

Με άλλα λόγια, με το τρέχον μέσο εισόδημα, ένας Βιετναμέζος θα περάσει όλη του τη ζωή εργαζόμενος χωρίς να μπορεί να έχει σπίτι, για να μην αναφέρουμε τα έξοδα διαβίωσης, την ανατροφή των παιδιών ή οποιεσδήποτε άλλες οικονομικές κρίσεις στη ζωή.

Στις αρχές Ιουλίου, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προειδοποίησε ότι θα υπάρξουν «σημαντικές διακυμάνσεις» στις τιμές της γης στο μέλλον, καθώς πολλές περιοχές θα εκδώσουν νέους τιμοκαταλόγους γης, σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024.

Πού θα συνεχιστεί η φρενίτιδα των τιμών της γης;

Γιατί οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται τόσο γρήγορα;

Ο νόμος περί γης του 2024 απαιτεί οι τοπικοί τιμοκατάλογοι γης να είναι «κοντά στις τιμές της αγοράς». Ο τιμοκατάλογος γης, ένα νέο εργαλείο που αναμένεται να αντικατοπτρίζει με ειλικρίνεια τις αγοραίες αξίες, δυστυχώς νομιμοποιεί τον πυρετό της γης που προκαλείται από την κερδοσκοπία και τους χειραγωγημένους πλειστηριασμούς.

Γιατί συμβαίνει αυτό;

Ποια είναι η τιμή αγοράς; Η λεγόμενη «τιμή αγοράς» σήμερα συχνά καθορίζεται από εικονικές συναλλαγές, βραχυπρόθεσμους κερδοσκοπικούς πυρετούς, ασυνήθιστα υψηλές τιμές δημοπρασιών και διογκωμένες μεμονωμένες παρτίδες – και στη συνέχεια εφαρμόζεται σε ολόκληρη την περιοχή.

Επιπλέον, ο εκτοξευόμενος τιμοκατάλογος γης έχει οδηγήσει σε αύξηση όλων των σχετικών φόρων, τελών και χρεώσεων. Οι επιχειρήσεις που υποβάλλουν αίτηση για αλλαγή σκοπού χρήσης γης, τα άτομα που υποβάλλουν αίτηση για διαχωρισμό ή συγχώνευση οικοπέδων ή ακόμη και απλώς για την κατασκευή κατοικιών - όλα υπόκεινται σε κόστος γης.

Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου είναι αδύνατο να αλλάξει κάποιος τον σκοπό χρήσης της γης του, επειδή δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά την τεράστια οικονομική διαφορά.

Όλοι έχουν παγιδευτεί στην καμπύλη των τιμών της γης: Οι άνθρωποι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν σπίτια. Οι επιχειρήσεις δεν έχουν πλέον το κίνητρο να επενδύσουν. Και ως αποτέλεσμα, η οικονομία χάνει μια μεγάλη πηγή ενέργειας τόσο από την κατανάλωση όσο και από την παραγωγή.

Οι υπερβολικά υψηλές τιμές της γης έχουν εξαλείψει τα κίνητρα, αντί να γίνουν πόρος ανάπτυξης.

Στη διάσκεψη για την ανασκόπηση 3 ετών εφαρμογής του Ψηφίσματος 18 και 1 έτους εφαρμογής του Νόμου περί Γης του 2024, που πραγματοποιήθηκε το πρωί της 10ης Ιουλίου, ο Πρωθυπουργός Pham Minh Chinh επεσήμανε σημαντικά σημεία συμφόρησης: οι διαδικασίες για την ανάκτηση, την κατανομή και την μίσθωση γης εξακολουθούν να είναι αργές· η αποτίμηση της γης στερείται διαφάνειας· οι πλειστηριασμοί αξιοποιούνται για τον χειρισμό των τιμών· οι πολιτικές χρηματοδότησης γης δεν έχουν θεσμοθετηθεί πλήρως.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον Πρωθυπουργό, ο ρόλος του Κράτους ως εκπροσώπου της γαιοκτησίας για ολόκληρο τον λαό δεν έχει καθοριστεί με σαφήνεια, με αποτέλεσμα να προκύπτει η κατάσταση όπου «όποιος κατέχει την εξουσία κατέχει τη γη» και «όποιος καθορίζει την τιμή καθορίζει ολόκληρη την αγορά».

Σε αυτό το συνέδριο, οι σύνεδροι παραδέχτηκαν επίσης ειλικρινά ότι η επίγνωση του καθεστώτος της δημόσιας ιδιοκτησίας γης «είναι ακόμη περιορισμένη».

Στην πραγματικότητα, το περιεχόμενο του καθεστώτος δημόσιας ιδιοκτησίας γης δεν έχει διευκρινιστεί. Το Κράτος είναι ο αντιπροσωπευτικός ιδιοκτήτης, αλλά στην πραγματικότητα, μόνο λίγες υπηρεσίες - ή ακόμη και μια ομάδα δημοσίων υπαλλήλων - έχουν το δικαίωμα να καθορίζουν άμεσα όλα τα ζητήματα που σχετίζονται με τη γη: από τον σχεδιασμό, την κατανομή της γης, την αλλαγή σκοπού χρήσης γης, έως την αποτίμηση. Όταν αυτή η εξουσία δεν ελέγχεται αυστηρά, η γη μπορεί εύκολα να γίνει εργαλείο για την εξυπηρέτηση τοπικών συμφερόντων.

Οι διακρίσεις στις τιμές της γης αποτελούν επίσης μια σημαντική αδικία. Οι ξένοι επενδυτές ή οι «ευνοούμενες» επιχειρήσεις μπορούν να λάβουν γη σε χαμηλές τιμές, ακόμη και με πλήρη κίνητρα. Εν τω μεταξύ, οι περισσότερες εγχώριες ιδιωτικές επιχειρήσεις πρέπει να αγοράζουν γη σε υπερβολικές τιμές και να επωμίζονται κάθε είδους «αγοραίο» κόστος. Αυτό στρεβλώνει το επιχειρηματικό περιβάλλον, με αποτέλεσμα η γη - ένας ειδικός πόρος - να χρησιμοποιείται αναποτελεσματικά και να προκαλεί σοβαρή σπατάλη.

Τι πρέπει να κάνετε κατά την τροποποίηση του Νόμου περί Γης;

Καταρχάς, είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί η έννοια της «τιμής γης στην αγορά» και να διαχωριστεί από την «κερδοσκοπική τιμή» ή την «τιμή-φούσκα». Οι τιμοκατάλογοι γης δεν μπορούν να προέρχονται από παράτυπους πλειστηριασμούς ή χειραγωγημένες συναλλαγές, αλλά πρέπει να βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα συναλλαγών, μακροπρόθεσμους μέσους όρους και να παρακολουθούνται ανεξάρτητα.

Δεύτερον, ο ρόλος του Κράτους – ως εκπροσώπου της γαιοκτησίας του λαού – πρέπει να θεσμοθετηθεί συγκεκριμένα. Το Κράτος δεν είναι μόνο ο «καθοριστής των τιμών» αλλά και ο «προστάτης της δικαιοσύνης». Οι πολιτικές κατανομής και τιμολόγησης γης πρέπει να είναι δημόσιες, διαφανείς και να διαθέτουν σαφή μηχανισμό κοινωνικής παρακολούθησης.

Τρίτον, είναι απαραίτητο να γίνει εκτεταμένη μεταρρύθμιση των πολιτικών χρηματοδότησης γης. Οι υψηλές τιμές της γης δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως εργαλείο για την αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού. Εάν το Κράτος θέλει να έχει πόρους από τη γη, αυτό πρέπει να συμβαδίζει με ολοκληρωμένες μεταρρυθμίσεις στην αποτίμηση, τον φόρο χρήσης γης και τα επενδυτικά κίνητρα – με βάση τις αρχές της δικαιοσύνης και της αποτελεσματικότητας.

Τέταρτον, ο σχεδιασμός χρήσης γης πρέπει να θεσπιστεί σύμφωνα με ένα μοντέλο διακυβέρνησης δύο επιπέδων, με μακροπρόθεσμο όραμα και στενά συνδεδεμένο με τη στρατηγική κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης. Οι βάσεις δεδομένων γης πρέπει να ολοκληρωθούν και να διασυνδεθούν, δημιουργώντας μια βάση για την παρακολούθηση και τη λήψη των σωστών αποφάσεων.

Τέλος – αλλά το πιο σημαντικό – είναι η επιστροφή της γης στη θέση που της αξίζει: ένας ειδικός πόρος, ο οποίος δεν μπορεί να αποτιμηθεί από κερδοσκοπικές αγορές, δεν μπορεί να διαστρεβλωθεί από αποφάσεις ζήτησης και προσφοράς.

Η πρόσφατη 12η Κεντρική Διάσκεψη, Σύνοδος XIII, δήλωσε σαφώς ότι η τροποποίηση του Νόμου περί Γης πρέπει να στοχεύει στη «διασφάλιση της διαφάνειας, της δικαιοσύνης, της αποτελεσματικότητας και της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των πολιτών και των επιχειρήσεων». Αυτός δεν είναι απλώς ένας πολιτικός προσανατολισμός - αλλά μια υπόσχεση δικαιοσύνης σε εκατομμύρια ανθρώπους που στενάζουν για το όνειρό τους να εγκατασταθούν.

Χωρίς γρήγορη και αποφασιστική δράση, το όνειρο της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού θα παραμείνει πολυτέλεια για μια ολόκληρη γενιά. Η πρόσβαση σε γη για παραγωγή και επιχειρήσεις θα είναι απρόσιτη για τις βιετναμέζικες επιχειρήσεις.

Αυτό είναι ένα πρόβλημα που σχετίζεται με ολόκληρο το σύστημα της άδικης και μη εμπορεύσιμης κατανομής πόρων, όχι μόνο με την αγορά ακινήτων. Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης πρέπει να αντιμετωπίσει αυτές τις απαιτήσεις.

Vietnamnet.vn

Πηγή: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html