Πολλές δυσκολίες της αγοράς ακινήτων εξακολουθούν να περιμένουν να «επιλυθούν» νομοθετικά

Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Αυτό το εργαστήριο διοργανώθηκε από τον Σύνδεσμο Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) σε συντονισμό με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και το Υπουργείο Κατασκευών το απόγευμα της 15ης Οκτωβρίου στο Ανόι.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh - Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA), σχολίασε ότι και οι 3 νόμοι που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων (Νόμος περί Γης, Νόμος περί Στέγασης, Νόμος περί Ακινήτων) αυτή τη φορά έχουν πολύ λεπτομερείς και σαφείς κανονισμούς, ειδικά όσον αφορά την αποκέντρωση και την ανάθεση εξουσιών. Ωστόσο, ακούγοντας πολλές απόψεις επιχειρήσεων, ο VNREA εξακολουθεί να αναμένει ότι οι νόμοι θα τεθούν γρήγορα σε ισχύ. Επειδή πολλές δυσκολίες των επιχειρήσεων ακινήτων περιμένουν επί του παρόντος να επιλυθούν και να λυθούν.

«Από την 1η Αυγούστου μέχρι σήμερα, έχουν περάσει λίγο περισσότερο από 2 μήνες από την έναρξη ισχύος των νόμων. Αυτός ο χρόνος δεν είναι αρκετός για να εφαρμοστούν γρήγορα οι νέες διατάξεις του νόμου, ειδικά όταν οι διατάξεις του νόμου είναι ως επί το πλείστον πολύ περίπλοκες. Ωστόσο, παρά την πολυπλοκότητα και τις πολλές προκλήσεις, οι νόμοι πρέπει να εφαρμόζονται και να εφαρμόζονται με σθένος», πρότεινε ο κ. Ντιν.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, επί του παρόντος, όταν η VNREA προσεγγίζει τις τοπικές αρχές, διαπιστώνει ότι πολλά μέρη εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σύγχυση όσον αφορά την επιβολή του νόμου, επομένως ο ρυθμός διεκπεραίωσης της εργασίας είναι πολύ χαμηλός. Για παράδειγμα, σε έργα αποζημίωσης για την εκκαθάριση γης, οι επιχειρήσεις σκέφτονται ότι πρέπει να καταβάλουν 100% αποζημίωση πριν από την εκκαθάριση της γης. Αλλά αυτό είναι πολύ δύσκολο, με αποτέλεσμα να παρεμποδίζονται πολλά έργα.

Υπάρχουν επίσης και άλλα ζητήματα, όπως οι δημοπρασίες, οι προσφορές, τα τέλη χρήσης γης κ.λπ. Ως εκ τούτου, η VNREA ελπίζει ότι στο μέλλον οι νέες διατάξεις του νόμου θα δημοσιευτούν και θα συνοδεύονται από συγκεκριμένες οδηγίες για ταχεία εφαρμογή. Αυτό απαιτεί την προσοχή και τη συνεργασία των αρμόδιων υπουργείων.

Ένα από τα ζητήματα που ενδιαφέρουν πολλές επιχειρήσεις και χρειάζονται απάντηση είναι ότι, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων, η μεταβίβαση ενός μέρους ενός έργου πρέπει να εγκριθεί από την υπηρεσία που αποφασίζει για την επενδυτική πολιτική που επιτρέπει τη μεταβίβαση. Εάν η μεταβίβαση ενός μέρους του έργου οδηγήσει σε αλλαγή (μείωση) της κλίμακας του αρχικού έργου του μεταβιβάζοντος κατά περισσότερο από 10% ή από 30 εκτάρια ή περισσότερο, τότε θα πρέπει να προσαρμοστεί η απόφαση επενδυτικής πολιτικής σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 41 του Νόμου περί Ιδιωτικής Γης.

Ωστόσο, η επιχείρηση έθεσε το ερώτημα, αφού της επιτράπηκε από την αρχή λήψης αποφάσεων για την επενδυτική πολιτική να μεταβιβάσει ένα μέρος του έργου σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων, οφείλει ο μεταβιβάζων να διεκπεραιώσει διαδικασίες για την προσαρμογή της επενδυτικής πολιτικής σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Επενδύσεων;

Σχετικά με αυτό το περιεχόμενο, ο κ. Vuong Duy Dung - Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης Αγοράς Ακινήτων (Υπουργείο Κατασκευών) επιβεβαίωσε ότι κατά τη μεταβίβαση μέρους ή του συνόλου ενός έργου ακινήτων, υπάρχουν 2 τύποι έργων που πρέπει να προσαρμοστούν.

Καταρχάς, ο τύπος του έργου που έχει εγκριθεί για επενδυτική πολιτική και έχει επιλεγεί για επένδυση σύμφωνα με τον νόμο περί επενδύσεων πρέπει να διεκπεραιώνει επενδυτικές διαδικασίες. Οι όροι εξακολουθούν να είναι σύμφωνοι με το άρθρο 40 του νόμου περί ακινήτων. Δηλαδή, όλες οι περιπτώσεις μεταβίβασης έργων ακινήτων πρέπει να εφαρμόζονται σύμφωνα με το άρθρο 40, είτε εφαρμόζονται σύμφωνα με τον νόμο περί ακινήτων είτε με τον νόμο περί επενδύσεων, είτε η μεταβίβαση έργων ακινήτων που αποτελούν περιουσιακά στοιχεία πιστωτικών ιδρυμάτων πρέπει επίσης να εφαρμόζεται σύμφωνα με το άρθρο 40.

Στη συνέχεια, κατά τη μεταβίβαση ενός μέρους ή ολόκληρου του έργου σύμφωνα με τον Νόμο περί Ακινήτων, ο εκδοχέας κληρονομεί όλους τους κανονισμούς του προηγούμενου επενδυτή. Εάν το έργο δεν έχει αλλαγές σε σχέση με πριν, δεν υπάρχει λόγος να επαναληφθούν οι επενδυτικές διαδικασίες. Σε άλλες περιπτώσεις όπου πρέπει να γίνουν προσαρμογές επενδύσεων σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να ακολουθηθεί ο Νόμος περί Επενδύσεων, ακολουθούμενος από τα επόμενα βήματα που σχετίζονται με το νόμο.

«Αυτό το ζήτημα αντιμετωπίζεται από δύο διαφορετικά συστήματα και δύο διαφορετικές υπηρεσίες, αλλά πρέπει να τονιστεί ότι κατά τη μεταβίβαση σύμφωνα με τον Νόμο περί Ακινήτων, ο επενδυτής θα κληρονομήσει όλα τα νομικά έγγραφα (στο Άρθρο 39 του Νόμου περί Ακινήτων) και δεν θα χρειαστεί να επαναλάβει τις επενδυτικές διαδικασίες εάν δεν υπάρξει αλλαγή στην επενδυτική πολιτική», ανέλυσε ο κ. Dung.

Έτσι, το είδος του επιχειρηματικού έργου στον τομέα των ακινήτων που ακολουθεί την πολιτική του Επενδυτικού Νόμου, η μεταφορά αυτού του είδους του έργου θα πρέπει να ακολουθεί τον Νόμο περί Επενδυτικών Εργασιών. Όσον αφορά το έργο που ακολουθεί τη διαδικασία έγκρισης βάσει του Επενδυτικού Νόμου, η μεταφορά του έργου και η αλλαγή στην επενδυτική πολιτική θα ακολουθούν τον Επενδυτικό Νόμο.

Ο κ. Phan Duc Hieu - Μόνιμο Μέλος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, δήλωσε ότι η εφαρμογή 4 νόμων, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Στέγασης, του Νόμου περί Ακινήτων και του Νόμου περί Επενδύσεων, είναι πολύ σημαντική. Χρειάζεται μια ομάδα για την εφαρμογή αυτών των 4 νόμων, διότι χωρίς σαφείς κατευθυντήριες γραμμές εφαρμογής, οι νόμοι αυτοί θα αντιμετωπίσουν πολλές δυσκολίες κατά την εφαρμογή τους στην πράξη. Το να κάθεσαι απλώς, να μοιράζεσαι και να θίγεις δυσκολίες δεν θα είναι αποτελεσματικό, επειδή κάθε δυσκολία εμπίπτει στην αρμοδιότητα διαφορετικού φορέα. Ως εκ τούτου, χρειάζεται στενός συντονισμός μεταξύ των αρμόδιων μερών για την από κοινού άρση των δυσκολιών για τις επιχειρήσεις και τους πολίτες.

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584