Μειώστε τις τιμές γης για να μειώσετε τις τρέχουσες τιμές κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ

Οι τρέχουσες υψηλές τιμές των διαμερισμάτων λέγεται ότι προέρχονται από το κόστος των εισροών, το σημαντικότερο από τα οποία είναι το κόστος γης και τα τέλη χρήσης γης.

Σύμφωνα με εκθέσεις έρευνας αγοράς από εταιρείες ακινήτων, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται. Σε σύγκριση με πριν από 5 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν διπλασιαστεί, ειδικά στην κατηγορία των πολυτελών διαμερισμάτων. Η κυριαρχία αυτής της κατηγορίας διαμερισμάτων έχει αυξήσει τις τιμές των κατοικιών, καθιστώντας ολοένα και πιο δύσκολη την πρόσβαση σε στέγαση για τα άτομα μεσαίου εισοδήματος.

Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σταθερά

Ο κ. Phong, κάτοικος της περιφέρειας An Lac (HCMC), δήλωσε ότι πριν από λίγα χρόνια αγόρασε ένα πολυτελές διαμέρισμα στην περιοχή Binh Thanh (παλιά) για 4 δισεκατομμύρια VND, το οποίο τώρα έχει αυξηθεί στα 9 δισεκατομμύρια VND. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρόλο που η τιμή έχει σχεδόν διπλασιαστεί, δεν υπάρχουν ακόμη σημάδια διακοπής.

Εν τω μεταξύ, ένα νέο έργο στην περιοχή Binh Trung (HCMC) μόλις προσέφερε διαμερίσματα προς πώληση σε τιμή άνω των 90 εκατομμυρίων VND/τ.μ., διπλάσια από την εκτίμηση πριν από 5-6 χρόνια. Στην αστική περιοχή Phu My Hung, η οποία θεωρείται η πιο πολυτελής στην HCMC, οι τιμές των διαμερισμάτων κυμαίνονται σήμερα από 80-95 εκατομμύρια VND/τ.μ. Ενώ πριν από 7-8 χρόνια, ήταν μόνο περίπου 37-38 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Η τελευταία έκθεση του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) δείχνει ότι από το 2020 έως το 2023, ο τομέας των κατοικιών υψηλής ποιότητας θα αντιπροσωπεύει περίπου το 70% της συνολικής προσφοράς της αγοράς. Αυτό προκαλεί ανισορροπημένη ανάπτυξη της αγοράς και αντιστρέφει το μοντέλο της «πυραμίδας» των κατοικιών.

Μόνο κατά τους πρώτους 6 μήνες του 2025, στην πόλη Χο Τσι Μινχ υλοποιήθηκαν μόνο 4 έργα εμπορικής στέγασης, με συνολικά 3.353 πολυτελή διαμερίσματα, αξίας άνω των 10.239 δισεκατομμυρίων VND. Δεν υπήρξαν έργα στον τομέα της μεσαίας ή προσιτής στέγασης. Εν τω μεταξύ, η κοινωνική στέγαση είναι επίσης πολύ μέτρια, με μόνο 205.000 τ.μ. επιφάνειας δόμησης, που ισοδυναμεί με 4.100 διαμερίσματα, φτάνοντας μόνο περίπου το 11,7% του σχεδίου έως το 2025. Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, πρόεδρο της HoREA, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί συνεχώς τα τελευταία χρόνια και επί του παρόντος βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο. Ένα πολυτελές διαμέρισμα κοστίζει έως και 90 εκατομμύρια VND/τ.μ., που ισοδυναμεί με περίπου 9,7 δισεκατομμύρια VND/μονάδα, πολύ πάνω από την οικονομική προσιτότητα των ατόμων μεσαίου εισοδήματος.

Οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία 5 χρόνια.

Η Savills Vietnam εκτίμησε ότι η αγορά κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη προσφοράς τα τελευταία 5 χρόνια. Παρά τον στόχο ανάπτυξης 235.000 νέων κατοικιών την περίοδο 2021-2025, η πόλη έχει ολοκληρώσει μόνο το 24% του σχεδίου, που σημαίνει έλλειψη σχεδόν 179.000 μονάδων. Το δεύτερο τρίμηνο του 2025, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε μόνο 1.600 νέα διαμερίσματα στην αγορά, ανεβάζοντας τη συνολική πρωτογενή προσφορά τους πρώτους 6 μήνες του έτους σε 6.800 μονάδες. Ωστόσο, το ποσοστό απορρόφησης ήταν μόνο 45%, που σημαίνει ότι 3.800 μονάδες διακινήθηκαν. Ο κύριος λόγος λέγεται ότι είναι η αργή διαδικασία έγκρισης και τα νομικά εμπόδια.

Τα τέλη χρήσης γης είναι πολύ υψηλά

Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής υπεύθυνος για τις Συμβουλευτικές Υπηρεσίες DKRA και Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι το κόστος γης, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων αγοράς, των φόρων, των νομικών εξόδων, των τόκων δανείων κ.λπ., αντιπροσωπεύουν επί του παρόντος το μεγαλύτερο μέρος του συνολικού κόστους επένδυσης στο έργο, ενώ το κόστος κατασκευής ή η ποιότητα των διαμερισμάτων είναι ευκολότερο να ελεγχθούν. Ως εκ τούτου, αναμένει ότι όταν επιλυθούν τα έργα με νομικά προβλήματα, σε συνδυασμό με τη μείωση των τελών χρήσης γης, οι τιμές των ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα «μειωθούν».

Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Οικονομικών , Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η αύξηση των τιμών της γης και η μέθοδος του πλεονάσματος στον προσδιορισμό των τελών χρήσης γης είναι οι βασικοί λόγοι για την υψηλή αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η εφαρμογή τιμών γης κοντά στην αγορά, όπως ορίζεται στον Νόμο περί Γης και στο Διάταγμα 71/2024, έχει προκαλέσει την άνοδο της αγοράς από «εικονικές» τιμές, ειδικά μετά την κατάργηση του πλαισίου τιμών γης. Ως εκ τούτου, δήλωσε ότι θα πρέπει να υπάρξουν προσαρμογές στον Νόμο περί Γης του 2024 για τη μείωση του συντελεστή υπολογισμού της τιμής γης κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης, προκειμένου να ελεγχθεί το κόστος εισροών και να σταθεροποιηθούν οι τιμές των ακινήτων. Ο ελεγχόμενος προσδιορισμός των τιμών γης θα συμβάλει στη μείωση των τιμών των κατοικιών και στην προώθηση της κοινωνικής ασφάλισης.

Στο εργαστήριο με τίτλο «Τιμές γης, φόροι γης... πώς να τους κάνουμε λογικούς» που διοργάνωσε η εφημερίδα Thanh Nien στις 22 Ιουλίου, ο δικηγόρος Truong Anh Tu, πρόεδρος της δικηγορικής εταιρείας TAT, πρότεινε ότι το κράτος χρειάζεται πιο λογικές λύσεις στην είσπραξη φόρων που σχετίζονται με τη γη, ιδίως στους τιμοκαταλόγους και τις φορολογικές πολιτικές για την οικοδομήσιμη γη.

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι τιμές της γης πρέπει να καθορίζονται με τρόπο που να εναρμονίζει τα συμφέροντα όλων των μερών, δηλαδή το κράτος να μην χάνει φορολογικά έσοδα, οι επιχειρήσεις να εξακολουθούν να διασφαλίζουν την επιχειρηματική αποτελεσματικότητα και τα περιθώρια κέρδους, η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς να μην διαταράσσονται και οι άνθρωποι να εξακολουθούν να έχουν πρόσβαση. Αυτός είναι ένας συνεπής στόχος που πρέπει να διασφαλιστεί. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές της γης δεν χρειάζεται απαραίτητα να ακολουθούν πλήρως τις τιμές της αγοράς.

Η κα Vo Nhat Lieu, Διευθύντρια του Ινστιτούτου Εκπαίδευσης Ανάπτυξης Έργων Ακινήτων PROPIIN, επεσήμανε μια σημαντική μεταβλητή, η οποία είναι ότι τα τέλη χρήσης γης συχνά αντιπροσωπεύουν έως και το 50% του συνολικού κόστους του έργου, με τη γη να ανέρχεται σε περίπου 20%. Πολλοί διεθνείς επενδυτές δίστασαν επειδή η διαδικασία αποτίμησης δεν διαθέτει τυποποιημένο τύπο και το κόστος παρουσιάζει απρόβλεπτες διακυμάνσεις.

Ως εκ τούτου, πρότεινε την απαλλαγή ή τη σημαντική μείωση του τέλους μετατροπής χρήσης γης για νοικοκυριά με λιγότερα από 300 τετραγωνικά μέτρα και την επιβολή υψηλότερων φόρων σε άτομα με πολλά οικόπεδα. Ο τιμοκατάλογος γης πρέπει επίσης να διατηρείται σταθερός για αρκετό χρονικό διάστημα, ώστε να αποφευχθεί η περίπτωση όπου οι τοπικές αρχές αυξάνουν τις τιμές πολύ γρήγορα, δημιουργώντας χάσμα μεταξύ των περιοχών, πυροδοτώντας ένα κύμα κερδοσκοπίας.

Ο Υφυπουργός Οικονομικών Le Tan Can παραδέχτηκε επίσης ότι τα δύο μεγαλύτερα εμπόδια αυτή τη στιγμή είναι ο υπολογισμός της «πρόσθετης πληρωμής» και των τελών χρήσης γης κατά τη μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική γη. Είπε ότι το Υπουργείο Οικονομικών ολοκλήρωσε το σχέδιο διατάγματος που τροποποιεί το διάταγμα 103/2024 και το απέστειλε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης για αξιολόγηση πριν από την υποβολή του στην Κυβέρνηση για δημοσίευση. Στόχος είναι η άρση των εμποδίων το συντομότερο δυνατό, επειδή οι τοπικές αρχές αναφέρουν συνεχώς «οικονομικά αδύνατες» περιπτώσεις απλώς και μόνο επειδή τα τέλη και οι φόροι αυξάνονται πολύ υψηλά.

Αύξηση του συντελεστή χρήσης γης

Ο Πρόεδρος της HoREA πιστεύει ότι, προκειμένου να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην αύξηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης, με παράλληλη ισχυρή μεταρρύθμιση των διοικητικών διαδικασιών. Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να εκδοθεί πιλοτικό ψήφισμα και να τροποποιηθεί ο Νόμος περί Στέγασης του 2023, ώστε να ανατεθεί η εξουσία έγκρισης έργων κοινωνικής στέγασης στο Υπουργείο Κατασκευών, αντί να χρειάζεται να περάσει από τον Επενδυτικό Νόμο όπως ισχύει τώρα.

Επιπλέον, πρότεινε την τροποποίηση του διατάγματος 100/2024/ND-CP ώστε να αυξηθεί ο συντελεστής χρήσης γης για έργα κοινωνικής στέγασης σε μέγιστο 1,5 φορά. Αυτό θα συμβάλει στην αύξηση του αριθμού των διαμερισμάτων στην ίδια έκταση γης κατά 50%, μειώνοντας έτσι τις τιμές των διαμερισμάτων.

Επιπλέον, οι τοπικές αρχές πρέπει να συντονίζονται συγχρονισμένα για να μειώσουν τον χρόνο έγκρισης και αδειοδότησης του σχεδιασμού. Η ανάπτυξη εμπορικών κατοικιών χαμηλού κόστους πρέπει επίσης να ενθαρρυνθεί μέσω προτιμησιακών πιστωτικών πολιτικών, ιδίως για τους νέους. Το κράτος πρέπει επίσης να αναδιαρθρώσει την αγορά ενθαρρύνοντας τις επιχειρήσεις να στραφούν στο προσιτό τμήμα, σε συνδυασμό με το πρόγραμμα κατασκευής 1 εκατομμυρίου κοινωνικών διαμερισμάτων έως το 2030.

Μια άλλη σημαντική λύση είναι η τροποποίηση του Νόμου περί Ακινήτων, ώστε να επιτρέπεται η μεταβίβαση έργων που δεν έχουν εκπληρώσει τις οικονομικές τους υποχρεώσεις επί της γης, υπό την προϋπόθεση ότι ο νέος επενδυτής εκπληρώνει αυτές τις υποχρεώσεις. Αυτό θα βοηθήσει στην αναβίωση έργων που έχουν «παγώσει» και στην αύξηση της προσφοράς.

Πηγή: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm