Να είστε προσεκτικοί όταν επενδύετε σε γη χωρίς κόκκινο βιβλίο.

Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης του 2024 μόλις εγκρίθηκε από την Εθνοσυνέλευση και τίθεται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου. Ένα από τα σημεία που ενδιαφέρουν πολλούς είναι ο κανονισμός για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (κοινώς γνωστά ως κόκκινα βιβλία) για γη χωρίς έγγραφα δικαιωμάτων χρήσης γης.

Προληπτικό κυνήγι

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 138 του αναθεωρημένου Νόμου περί Γης ορίζει ότι τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη χωρίς έγγραφα, αλλά δεν παραβιάζουν τους νόμους περί γης και δεν βρίσκονται σε περιπτώσεις όπου η γη έχει παραχωρηθεί χωρίς την κατάλληλη εξουσιοδότηση πριν από την 1η Ιουλίου 2014, θα ληφθούν υπόψη για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης. Αυτός ο νόμος περιγράφει επίσης πολλές περιπτώσεις που εξετάζονται για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης.

Πολλές απόψεις υποστηρίζουν ότι όταν τεθεί σε ισχύ ο παραπάνω κανονισμός, θα λύσει το πρόβλημα της χορήγησης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης για περιπτώσεις χρήσης γης με προέλευση που άφησαν οι πρόγονοι και χρησιμοποιείται σταθερά. Αυτές οι περιπτώσεις εξακολουθούν να είναι συνηθισμένες, ειδικά στις αγροτικές περιοχές.

Στο πλαίσιο της υποτονικής αγοράς ακινήτων, τα περισσότερα επενδυτικά κανάλια δεν είναι ελκυστικά, με ορισμένους να έχουν αναλάβει το ρίσκο να αγοράσουν γη χωρίς κόκκινα βιβλία σε αγροτικές περιοχές, με την προσδοκία ότι όταν τεθεί σε ισχύ ο νόμος περί γης, η γη θα ενταχθεί σε κόκκινα βιβλία και η τιμή πώλησης θα αυξηθεί πολλές φορές.

Πολλοί άνθρωποι ψάχνουν να αγοράσουν γη χωρίς κόκκινο βιβλίο στην κοινότητα Quang Khe, στην περιοχή Dak G'long, στην επαρχία Dak Nong .

Μιλώντας σε δημοσιογράφο της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, ο κ. Bui Cong, μεσίτης ακινήτων στην επαρχία Dak Nong, δήλωσε ότι τους τελευταίους μήνες έχει λάβει «εντολές» από πολλούς πελάτες που ζητούν να αγοράσουν γεωργική γη χωρίς κόκκινο βιβλίο. Σύμφωνα με τον κ. Cong, οι πελάτες ζητούν κυρίως γη με πράσινο βιβλίο (δασική γη), γη χωρίς κόκκινο βιβλίο αλλά που ανήκει σε μακροχρόνιους κατοίκους ή γη με απόσπασμα (τα όρια της γης έχουν μετρηθεί και χαρακτηριστεί). «Μόλις μεσολάβησα για την πώληση 2 οικοπέδων σε 2 πελάτες στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στο Ανόι. Αγόρασαν γεωργική γη χωρίς βιβλίο και, αφού την αγόρασαν, χάραξαν αμέσως τα όρια. Είπαν ότι την αγόρασαν για να περιμένουν το βιβλίο όταν εφαρμοστεί ο νέος νόμος από την 1η Αυγούστου», δήλωσε ο κ. Cong.

Σύμφωνα με τον κ. Cong, οι δασικές εκτάσεις και οι γεωργικές εκτάσεις χωρίς κόκκινα βιβλία είναι επί του παρόντος πολύ φθηνές, μόνο 400-500 εκατομμύρια VND/εκτάριο (10.000 τ.μ.). Εν τω μεταξύ, οι εκτάσεις με κόκκινα βιβλία είναι 2-3 φορές ακριβότερες.

«Στο παρελθόν, όταν μιλούσαν για γεωργική γη χωρίς πιστοποιητικό, όλοι φοβόντουσαν επειδή φοβόντουσαν ότι δεν θα μπορούσαν να ολοκληρώσουν τα έγγραφα. Μόνο οι ντόπιοι την αγόραζαν και την πουλούσαν ο ένας στον άλλον για γεωργία. Πρόσφατα, πολλοί άνθρωποι έρχονται για κυνήγι και παραγγέλνουν να τη βρω. Ίσως γνωρίζουν ότι ο νέος νόμος επιτρέπει την έκδοση πιστοποιητικών και η τιμή αυτού του είδους γης είναι πολύ χαμηλή, οπότε ψάχνουν να αγοράσουν τόσα πολλά», τόνισε ο κ. Κονγκ.

Ομοίως, η κα Kim - υπάλληλος μιας εταιρείας μεσιτείας ακινήτων στο Binh Phuoc και το Tay Ninh - ανέφερε επίσης ότι πρόσφατα πολλοί άνθρωποι έχουν επικοινωνήσει για να ζητήσουν να αγοράσουν μεγάλες εκτάσεις γης για γεωργικούς σκοπούς, μερικοί μάλιστα ζήτησαν να αγοράσουν γη χωρίς κόκκινο βιβλίο, εφόσον η τιμή είναι καλή. «Την περασμένη εβδομάδα, η εταιρεία μου μόλις συμβουλεύτηκε και έκλεισε ένα οικόπεδο άνω των 12 εκταρίων που καλλιεργούσε ντούριαν και μερικά άλλα οπωροφόρα δέντρα στην περιοχή Loc Ninh, στην επαρχία Binh Phuoc, αξίας άνω των 7 δισεκατομμυρίων VND. Από αυτά τα 12 εκτάρια, μόνο 3 εκτάρια έχουν κόκκινο βιβλίο, τα υπόλοιπα δεν έχουν ακόμη καταχωρηθεί» - δήλωσε η κα Kim.

Μια επικίνδυνη τάση

Ο δικηγόρος Nguyen Phuong Lien, της δικηγορικής εταιρείας SENLAW, δήλωσε ότι ο νέος νόμος περί γης, ο οποίος πρόκειται να τεθεί σε ισχύ, θα διευκολύνει την έκδοση πιστοποιητικών σε άτομα. Ωστόσο, η αγορά γης χωρίς πιστοποιητικό είναι μια επικίνδυνη και περιπετειώδης μορφή επένδυσης. Οι άνθρωποι και οι επενδυτές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κατά την αγορά ή πώληση γης ακολουθώντας αυτή την τάση. «Η γη χωρίς νομικά έγγραφα είναι συχνά πολύ φθηνότερη από τη γη με κρατικά αναγνωρισμένα δικαιώματα. Ωστόσο, αυτό συνεπάγεται πολλούς κινδύνους, όπως ότι όταν αγοράζεται γη χωρίς νομικά έγγραφα, είναι δύσκολο για τον αγοραστή να επαληθεύσει την προέλευση της γης, πληροφορίες σχετικά με το οικόπεδο και την πολεοδομική της κατάσταση. Επιπλέον, επειδή δεν υπάρχει πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης, είναι δύσκολο για τον αγοραστή να διασφαλίσει ότι η γη δεν αμφισβητείται ή δεν καταπατείται, είτε υπάρχει περίπτωση επικαλυπτόμενων πωλήσεων γης και συγκρούσεων ιδιοκτησίας. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής εξαρτάται από την ειλικρίνεια του πωλητή. Ή ο αγοραστής θα έχει περιορισμένα τα βασικά του δικαιώματα ως χρήστης γης επειδή δεν μπορεί να μεταβιβάσει, να δωρίσει, να κληρονομήσει, να υποθηκεύσει, να αλλάξει σκοπό χρήσης γης, να μισθώσει... Εάν θέλει να χτίσει στη γη, πρέπει επίσης να περιμένει την ολοκλήρωση των διαδικασιών για να υποβάλει αίτηση για μετατροπή σκοπού χρήσης γης και έκδοση πιστοποιητικού δικαιώματος χρήσης γης...» - ανέλυσε ο δικηγόρος Lien.

Ως άτομο που εργάζεται στον τομέα των ακινήτων, ο Δρ. Pham Anh Khoi, Γενικός Διευθυντής της Εταιρείας Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών Ακινήτων (FINA), δήλωσε ότι μόνο μετά την 1η Αυγούστου, όταν τεθούν σε ισχύ και εφαρμοστούν οι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα και τις επιχειρήσεις γης, μπορούμε να αξιολογήσουμε την αποτελεσματικότητα των αποφάσεων ορισμένων ανθρώπων να «κάνουν συντομεύσεις» για να αγοράσουν γη χωρίς κόκκινο βιβλίο.

«Όλοι γνωρίζουν ότι η γεωργική γη, ειδικά η γη χωρίς πιστοποιητικό, είναι πολύ φθηνή. Εάν της χορηγηθεί πιστοποιητικό, η τιμή θα αυξηθεί πολλαπλάσια. Ωστόσο, κανείς δεν είναι σίγουρος αν αυτή η γη χωρίς πιστοποιητικό υπόκειται σε πολεοδομικό σχεδιασμό, είναι υπό αμφισβήτηση ή θα εξεταστεί για πιστοποιητικό ή όχι;»

«Η γεωργική γη, εφόσον χρησιμοποιηθεί για καλλιέργεια, επενδύοντας σε υψηλή τεχνολογία για γεωργική παραγωγή, αυξάνοντας την οικονομική αποδοτικότητα, έχει μεγάλο δυναμικό. Όσο για όσους αγοράζουν γεωργική γη χωρίς πιστοποιητικό, αργότερα θα αλλάξουν τον σκοπό χρήσης, θα χωρίσουν τη γη σε οικόπεδα και θα την πουλήσουν, θα είναι δύσκολο και δεν θα ενθαρρύνεται από τον νόμο περί γης και άλλους νόμους που σχετίζονται με τα ακίνητα», σχολίασε ο ειδικός.

Στην πραγματικότητα, οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων και των χρηματοοικονομικών έχουν επανειλημμένα συστήσει σε άτομα με αδρανή χρήματα και επενδυτές ακινήτων να το σκεφτούν προσεκτικά πριν επενδύσουν σε ακίνητα σε απομακρυσμένες και περιφερειακές επαρχίες. Πριν από την επένδυση, είναι απαραίτητο να λάβουν υπόψη την οικονομική αποδοτικότητα, την ικανότητα αξιοποίησης, τα πιθανά πλεονεκτήματα, τις ταμειακές ροές, την κερδοφορία, τη ρευστότητα κ.λπ., ιδίως τους προβλέψιμους κινδύνους.

Πηγή: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm