7 αξιοσημείωτα νέα σημεία στον αναθεωρημένο νόμο περί γης

Τα ακίνητα είναι ένας ιδιαίτερος και πολύ ευαίσθητος κλάδος, που επηρεάζεται άμεσα και άμεσα από τις αλλαγές στη νομοθεσία και τις πολιτικές περί γης.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Nguyen Thanh Ha του Δικηγορικού Συλλόγου του Ανόι , ο αναθεωρημένος νόμος περί γης έχει πολλές διατάξεις προσαρμοσμένες για την προστασία των μέγιστα συμφερόντων του λαού.

Ακολουθούν ορισμένα αξιοσημείωτα νέα σημεία μεταξύ του αναθεωρημένου νόμου περί γης και του νόμου περί γης του 2013 που εξέτασε.

Καινοτομία στους κανονισμούς πολεοδομίας και χωροταξικού σχεδιασμού

Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης ολοκλήρωσε τους κανονισμούς σχετικά με τον σχεδιασμό και τα σχέδια χρήσης γης προς την κατεύθυνση της καινοτομίας στη διαδικασία, το περιεχόμενο και τις μεθόδους εκπόνησης σχεδιασμού και σχεδίων χρήσης γης.

Αυτό περιλαμβάνει την αύξηση της δημοσιότητας, της διαφάνειας και της συμμετοχής του κοινού στον σχεδιασμό χρήσεων γης μέσω της διοργάνωσης διαβουλεύσεων· τη συμπλήρωση και την τελειοποίηση των κανονισμών σχετικά με την εφαρμογή των δικαιωμάτων των χρηστών γης σε περιοχές σχεδιασμού.

Εάν το σχέδιο χρήσης γης έχει ανακοινωθεί αλλά δεν υπάρχει ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, οι χρήστες γης μπορούν να συνεχίσουν να χρησιμοποιούν τη γη και να ασκούν τα δικαιώματά τους ως χρήστες γης. Οι τοπικές αρχές είναι αποκεντρωμένες στον καθορισμό των στόχων σχεδιασμού, έτσι ώστε οι τοπικές αρχές να μπορούν να αναπτύξουν προληπτικά την κοινωνικοοικονομία τους .

Οι καινοτομίες στους κανονισμούς για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τα σχέδια χρήσης γης θα αποτελέσουν τη βάση για τη χρήση των πόρων της γης ως εισροών για τη διαδικασία κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης. Η αποτελεσματικότητα και η αποδοτικότητα της διαχείρισης και χρήσης γης θα βελτιωθούν, δημιουργώντας την κινητήρια δύναμη για να μετατρέψουμε τη χώρα μας σε μια ανεπτυγμένη χώρα με υψηλό εισόδημα ως πολιτική του Κόμματος και του Κράτους.

Ειδικοί κανονισμοί σχετικά με την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη

Όσον αφορά την ανάκτηση γης, την αποζημίωση και την υποστήριξη επανεγκατάστασης, ο αναθεωρημένος νόμος περί γης έχει ορίσει ειδικά τις περιπτώσεις όπου το Κράτος ανακτά γη για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς όφελος εθνικών και δημόσιων συμφερόντων.

Αυτές οι περιπτώσεις πρέπει να είναι έργα (1) κατασκευής δημοσίων έργων· (2) κατασκευής κεντρικών γραφείων κρατικών φορέων και δημοσίων έργων· (3) άλλες περιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένων πολλών ομάδων κριτηρίων όπως: στέγαση, περιοχές παραγωγής, ανάπτυξη γαιοκτημόνων, ορυκτά, υπόγεια έργα και περιπτώσεις όπου το Κράτος ανακτά γη για πλειστηριασμό και υποβολή προσφορών με σκοπό την αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού.

Επιπλέον, ο νόμος ορίζει επίσης ειδικά τη σειρά και τις διαδικασίες για την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς το εθνικό και δημόσιο συμφέρον, με πολλά νέα σημεία, διασφαλίζοντας τη δημοκρατία, την αντικειμενικότητα, τη δικαιοσύνη, τη δημοσιότητα, τη διαφάνεια, την επικαιρότητα και τη συμμόρφωση με τις διατάξεις του νόμου.

Πολυκατοικία στην περιοχή Linh Dam (Φωτογραφία: Tran Khang).

Αυτό είναι επίσης προς το κοινό όφελος της κοινότητας και για τη βιώσιμη, πολιτισμένη και σύγχρονη ανάπτυξη της κοινότητας και της περιοχής, δίνοντας προσοχή στα θέματα κοινωνικής πολιτικής και στα θέματα που εμπλέκονται άμεσα στην αγροτική παραγωγή.

Παράλληλα με αυτό, υπάρχουν τα βήματα για την εφαρμογή της αποζημίωσης, της υποστήριξης, της επανεγκατάστασης και της ανάκτησης γης, διασφαλίζοντας την αρχή της συμμετοχής των ανθρώπων σε όλα τα στάδια, διασφαλίζοντας την αρχή ότι τα άτομα των οποίων η γη ανακτάται αποζημιώνονται και επανεγκαθίστανται πριν από την ανάκτηση γης.

Απόκτηση γης για την ανάπτυξη εμπορικών κατοικιών

Η ανάκτηση γης για την ανάπτυξη εμπορικών κατοικιών είναι μία από τις περιπτώσεις ανάκτησης γης που ορίζονται στην παράγραφο 27 του άρθρου 79 του τροποποιημένου νόμου περί γης σχετικά με την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη για εθνικά και δημόσια συμφέροντα.

Ο Νόμος ορίζει ότι το Κράτος μπορεί να ανακτήσει γη για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης, μικτών κατοικιών και εμπορικών έργων και έργων παροχής υπηρεσιών, αλλά μόνο στην περίπτωση «επενδυτικών έργων κατασκευής αστικών περιοχών».

Ο νόμος διευκρινίζει επίσης τη φύση των έργων αστικής περιοχής που υπόκεινται σε εξέταση για ανάκληση ως «επενδυτικά έργα για την κατασκευή αστικών περιοχών με λειτουργίες μικτής χρήσης, συγχρονίζοντας συστήματα τεχνικών υποδομών, κοινωνικές υποδομές με στέγαση σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί κατασκευών».

Κατά την εκτέλεση της ανάκτησης γης στις περιπτώσεις που ορίζονται στο Άρθρο 79, πρέπει να πληρούνται οι λόγοι και οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο Άρθρο 80 σχετικά με τις «Βάσεις και προϋποθέσεις για την ανάκτηση γης για σκοπούς εθνικής άμυνας και ασφάλειας· κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη για εθνικά και δημόσια συμφέροντα».

Οι παραπάνω κανονισμοί σχεδιασμού κληρονομούν τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2013, ώστε να διασφαλίζονται αυστηροί κανονισμοί σχετικά με τους όρους και τα κριτήρια για την ανάκτηση γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης.

Αυτός ο κανονισμός διασφαλίζει αυστηρότερη ανάκτηση γης για την ανάπτυξη έργων εμπορικής στέγασης στον αναθεωρημένο νόμο περί γης, κάτι που αποτελεί σημαντικό βήμα προς τα εμπρός για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των ανθρώπων και την αποφυγή κατάχρησης της ανάκτησης γης.

Περιπτώσεις κατανομής γης χωρίς υποβολή προσφορών σε πλειστηριασμό

Όσον αφορά την κατανομή γης, τη μίσθωση γης και την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης, ο αναθεωρημένος Νόμος περί Γης έχει ρυθμίσει ειδικά τις περιπτώσεις κατανομής γης χωρίς δημοπρασία ή υποβολή προσφορών και τις περιπτώσεις που πρέπει να διεκπεραιωθούν μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση έργων που χρησιμοποιούν γη, και έχει ρυθμίσει ειδικά τις περιπτώσεις μίσθωσης γης με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης σύμφωνα με το πνεύμα του Ψηφίσματος αριθ. 18 της Κεντρικής Επιτροπής.

Ο νόμος έχει ορίσει συγκεκριμένα τους όρους και την εξουσία για την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης, σύμφωνα με την οποία ολόκληρη η εξουσία έγκρισης της αλλαγής σκοπού χρήσης γης για καλλιέργεια ρυζιού, προστατευτικές δασικές εκτάσεις, δασικές εκτάσεις ειδικής χρήσης και παραγωγικές δασικές εκτάσεις που αποτελούν φυσικό δάσος ανατίθεται στο Λαϊκό Συμβούλιο σε επαρχιακό επίπεδο.

Στην οποία, ορίζεται σαφώς ότι τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη και έχουν την ανάγκη να αλλάξουν τον σκοπό χρήσης γεωργικής γης σε κατοικημένες περιοχές, γεωργική γη στο ίδιο οικόπεδο με οικιστική γη σε οικιστική γη ή να αλλάξουν τον σκοπό χρήσης μη γεωργικής γης που δεν είναι οικιστική γη σε οικιστική γη, τότε, βάσει του χωροταξικού σχεδιασμού σε επίπεδο περιφέρειας που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή, επιτρέπεται η αλλαγή του σκοπού χρήσης γης χωρίς να βασιστεί στο ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας.

Προτείνετε κανονισμούς για τη μείωση των μεσαζόντων στην κατανομή και μίσθωση γης.

Ο αναθεωρημένος Νόμος περί Γης προωθεί την αποκέντρωση και την ανάθεση εξουσιών στην εφαρμογή του δικαιώματος εκπροσώπησης ολόκληρης της λαϊκής ιδιοκτησίας γης, ενοποιώντας τη διαχείριση προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της τοπικής ευθύνης και της αυστηρής επιθεώρησης, εποπτείας και ελέγχου από την Κεντρική Κυβέρνηση· μειώνοντας τα σημεία επαφής και τους μεσάζοντες, που σχετίζονται με τη διοικητική μεταρρύθμιση, μειώνοντας τις ταλαιπωρίες και την αρνητικότητα.

Οι ενδιάμεσοι φορείς στην κατανομή και μίσθωση γης σε οικονομικές ζώνες, ζώνες υψηλής τεχνολογίας και αεροδρόμια μειώνονται. Οι διοικητικές διαδικασίες επικεντρώνονται στη μεταρρύθμιση, την απλοποίηση και τη διαφάνεια για να διευκολυνθούν οι άνθρωποι στη διαδικασία εκτέλεσης των διαδικασιών.

Εγκαταλελειμμένες βίλες σε αστική περιοχή (Φωτογραφία: Tran Khang).

Ο τιμοκατάλογος γης ενημερώνεται ετησίως

Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης ορίζει την έκδοση ετήσιων τιμοκαταλόγων γης, ώστε να διασφαλίζεται η στενή παρακολούθηση των πραγματικών εξελίξεων της αγοράς και να επεκτείνεται το πεδίο εφαρμογής των τιμοκαταλόγων γης.

Ο τροποποιημένος νόμος ορίζει επίσης ότι η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή είναι υπεύθυνη για την υποβολή στο Λαϊκό Συμβούλιο για απόφαση σχετικά με την προσαρμογή, τροποποίηση και συμπλήρωση του τιμοκαταλόγου γης για δημοσίευση και εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου του επόμενου έτους ή για την προσαρμογή, τροποποίηση και συμπλήρωση εντός του έτους και την ανάθεση στην Κυβέρνηση να ορίσει λεπτομέρειες για να διασφαλίσει ότι ο τιμοκατάλογος γης θα ενημερώνεται σύμφωνα με την πραγματικότητα.

Ειδικοί κανονισμοί για τη χορήγηση Πιστοποιητικών Δικαιώματος Χρήσης Γης σε περιπτώσεις χρήσης γης χωρίς έγγραφα

Σε περίπτωση που ένα νοικοκυριό ή άτομο χρησιμοποιεί γη χωρίς έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης χωρίς να παραβιάζει τους νόμους περί γης, και δεν πρόκειται για περίπτωση που η γη έχει παραχωρηθεί χωρίς την κατάλληλη εξουσιοδότηση.

Συνεπώς, σε νοικοκυριά και άτομα που χρησιμοποιούν γη πριν από τις 18 Δεκεμβρίου 1980 και για τα οποία η κοινότητα έχει επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχει διαφορά, θα χορηγηθεί Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη ως εξής:

Για οικόπεδα με κατοικίες, κατοικίες και έργα που εξυπηρετούν την αστική ζωή, εάν η επιφάνεια του οικοπέδου είναι ίση ή μεγαλύτερη από το όριο αναγνώρισης οικιστικής γης όπως ορίζεται στην παράγραφο 5 του άρθρου 141 του παρόντος νόμου, η αναγνωρισμένη οικιστική επιφάνεια είναι ίση με το όριο αναγνώρισης οικιστικής γης και δεν απαιτείται τέλος χρήσης γης.

Για οικόπεδα με κατοικίες, κατοικίες και έργα που εξυπηρετούν την ισόβια ζωή, εάν η επιφάνεια του οικοπέδου είναι μικρότερη από το όριο αναγνώρισης οικιστικής γης που ορίζεται στην παράγραφο 5 του άρθρου 141 του παρόντος νόμου, η οικιστική επιφάνεια ορίζεται ως ολόκληρη η επιφάνεια αυτού του οικοπέδου και δεν απαιτείται τέλος χρήσης γης.

Για τα οικόπεδα που χρησιμοποιούνται για μη γεωργική παραγωγή, επιχειρηματικούς, εμπορικούς και υπηρεσιακούς σκοπούς, η μη γεωργική παραγωγή και η επαγγελματική γη αναγνωρίζονται σύμφωνα με την πραγματική χρησιμοποιούμενη έκταση· η μορφή χρήσης γης αναγνωρίζεται ως η μορφή κατανομής γης με είσπραξη τελών χρήσης γης και η διάρκεια χρήσης γης είναι σταθερή και μακροπρόθεσμη.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm