Der Vorschlag, eine zweite Grundsteuer einzuführen, ist da. Villen und Stadthäuser in den Außenbezirken von Hanoi erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, die Preise werden steigen. Viele Menschen haben ihre Anzahlungen aufgegeben, um auf Grundstücke in Thanh Oai zu bieten. Fälle von Umnutzung von Wohngebäuden … sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Immobilien: Versteigertes Grundstück im Bezirk Hoai Duc, Hanoi. (Quelle: Vietnamnet) |
Immobilien „fallen“ in die Hände der Reichen, die Preise steigen kontinuierlich
Laut der vietnamesischen Immobilienvereinigung (VARS) kommt es immer häufiger zu verlassenen Häusern, Villen und verlassenen Stadtgebieten. Selbst in Großstädten, wo Land knapp und die Bevölkerung dicht besiedelt ist, ist diese Situation weit verbreitet. Sie zeigt das Paradoxon zwischen verlassenen Grundstücken und Häusern einerseits und Menschen, die ihr Leben lang arbeiten, aber dennoch nicht wissen, ob sie sich ein Grundstück oder ein Haus leisten können, andererseits.
Laut VARS ist Spekulationsverhalten von Investoren – das Horten von Gütern, wenn diese knapp und nicht zum Verkauf verfügbar sind, und das anschließende Warten auf steigende Preise oder die Schaffung künstlicher Knappheit, um die Preise auf der Suche nach hohen Gewinnen in die Höhe zu treiben – weit verbreitet und findet sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten statt. Es beeinflusst die Entwicklung von Landfonds, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und wirkt sich langfristig auf die Wirtschaft aus.
VARS ist der Ansicht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen und mehr erhoben werden sollte. Es ist selbstverständlich, dass Menschen mit großem Vermögen und Vermögenswerten, die kontinuierlich Gewinne abwerfen, mehr Steuern zahlen. Tatsächlich sind die meisten Eigenheimkäufer in letzter Zeit Zweit- oder Drittwohnungskäufer.
Dieser Vorschlag wurde vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise gemacht, bei denen keine Anzeichen einer Senkung erkennbar sind.
Den Daten dieser Einheit zufolge stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Segment wird immer knapper und mehr als 80 % des Angebots an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen liegen dieses Jahr bei über 50 Millionen VND/m2.
Nicht nur neue Projekte, sondern auch die Preise für Altbauwohnungen sind in die Höhe geschossen. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden immer noch zu zwei- bis dreimal höheren Preisen angeboten als zum Zeitpunkt ihres Verkaufs. Auch im Segment der Villen, Reihenhäuser und vorstädtischen Grundstücke zeigen sich Preissteigerungen, da einige Investorengruppen ein falsches Angebot und eine falsche Nachfrage schaffen, um Gewinne zu erzielen.
Um den Markt zu regulieren und ihn in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung zu entwickeln, sodass die Grundstückspreise entsprechend dem Markt steigen und fallen, ist die Erlassung einer Grundsteuerpolitik laut VARS eine dringende Aufgabe, die nicht ignoriert werden kann.
VARS schlägt eine Immobiliensteuerpolitik vor, die für zwei Personengruppen gilt: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit kurzer Eigentümerschaft des Verkäufers wird der Steuersatz schrittweise erhöht.
Wie in Singapur müssen Hauskäufer für ein Zweithaus eine Gebühr von 20 % und für ein Dritthaus von 30 % des Immobilienwerts entrichten. Eigentümer, die ihr Haus im ersten Jahr verkaufen, müssen eine Steuer von 6 % des Immobilienwerts zahlen, im zweiten Jahr von 8 %, im dritten Jahr von 4 %. Nach dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.
VARS schlug außerdem vor, dass Eigentümer, die nach Erhalt des Grundstücks kein Projekt realisieren, zusätzlich die Grundsteuer für verlassene Grundstücke zahlen müssen. Diese Methode wird in Korea angewendet. Grundstücke, die länger als zwei Jahre verlassen sind oder sich in der Erschließung befinden, werden mit 5 % besteuert. Der Steuersatz steigt schrittweise mit der Anzahl der Jahre, die das Grundstück verlassen ist: 5 Jahre betragen 8 %, 7 Jahre 9 %, und über 10 Jahre verlassene Grundstücke 10 %. In den USA beträgt die Grundsteuer für verlassene Grundstücke 3 %.
Der Verband ist sich jedoch auch darüber im Klaren, dass der Einsatz von Steuerinstrumenten zur Regulierung des Marktes mit zahlreichen Herausforderungen verbunden ist. So sind beispielsweise hohe Investitionen in Technologie und Personal erforderlich, denn um zu bestimmen, ob es sich um eine Zweit- oder Drittwohnung handelt, müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Fertigstellung von Informationssystemen und Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt fördern.
VARS empfiehlt außerdem, mögliche negative Auswirkungen zu berücksichtigen, wie etwa eine Besteuerung, die dazu führen könnte, dass die Kaufkraft der Menschen „erschöpft“ wird, was wiederum andere langfristige Folgen für die Wirtschaft hätte, oder die Schaffung von Gesetzeslücken, bei denen die Reichen immer noch Steuern vermeiden können, indem sie das Eigentum an Zweit- oder Drittvermögen auf Verwandte übertragen oder die Mieten steigen, um die Steuerkosten auszugleichen.
Angrenzende, vorstädtische Villen sind gefragt
Laut Vietnamnet waren die Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi in den letzten Tagen heiß begehrt. Die Marktentwicklungen veranlassten viele Investoren und Interessenten, sich auf die Suche nach Grundstücken für Villen und Stadthäuser in den Vororten zu machen, die in synchronen Stadtgebieten gebaut wurden. Umfragen in den Bezirken am Stadtrand von Hanoi zeigen, dass das Angebot in diesem Segment recht knapp ist. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Villen- und Stadthausprojekte am Stadtrand ist gering und schnell ausverkauft.
Im Westen kosten einige neue Villenprojekte zwischen 180 und fast 200 Millionen VND/m2.
In der südlichen Region werden 159 Him Lam Thuong Tin-Geschäftshäuser zum Verkauf angeboten. Die fertiggestellten, fünfstöckigen Stadthäuser mit jeweils zwei Vorder- und Rückfassaden und roten Büchern werden derzeit zu Preisen ab 100 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht.
Neben dem bestehenden Angebot erregte der Markt auch durch Informationen über ein Projekt in Dong Anh Aufmerksamkeit, das im vierten Quartal mit einem Preis von rund 300 Millionen VND/m2 starten soll ...
Das Angebot an Villen und Reihenhäusern ist auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre, was zu einem kontinuierlichen Preisanstieg im vergangenen Jahr geführt hat. In einigen Gegenden von Hoai Duc und Ha Dong erreichen die Villenpreise kontinuierlich neue Höchststände und sind im Vergleich zum Vorjahr um 30–50 % gestiegen. In einigen potenziellen Gebieten hat die Zahl der Interessenten sogar zugenommen, was zu einem lokalen Preisfieber geführt hat.
Frau Le Thi Bich Ngoc, stellvertretende Generaldirektorin von Truong Son Land, erklärte, der starke Anstieg der Wohnungspreise und die hohen Auktionspreise hätten viele Investoren dazu veranlasst, in Vororte zu ziehen. Dementsprechend werde das Segment der Flachbauten weiter an Bedeutung gewinnen. In naher Zukunft könnten die Preise für Neubauten in Vororten ein neues Preisniveau erreichen, wenn das Landgesetz am 1. August offiziell in Kraft tritt und die Kosten für Villen und Stadthäuser in die Höhe treibt.
Beobachtern zufolge wird die Liquidität im Villen- und Reihenhaussegment kurzfristig zunehmen, und die Preise für Zweitwohnungen dürften weiter steigen. „Bis zum Jahresende werden die Preise für Villen und Reihenhäuser in Hanoi weiter steigen, da das Angebot knapp und die Nachfrage weiter steigt. Das Angebot wird sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte konzentrieren, und in der Innenstadt sind die Grundstücksfonds für neue Projekte erschöpft“, sagte Nguyen Hoai An, Direktorin von CBRE Hanoi.
Laut Nguyen Van Dinh, stellvertretender Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, sind Villen und Stadthäuser in Vororten nach wie vor die Wahl vieler Investoren, da sie Stabilität gewährleisten und ein hohes Preissteigerungspotenzial bergen, während der Immobilienmarkt in Ferienorten noch recht ruhig ist, Grundstücke in den Provinzen auf ihre Chance warten und Wohnungen in der Innenstadt begehrt sind. „Derzeit ist der Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi leergefegt, was die Nachfrage nach niedrigen Wohngebäuden in die Vororte drängt. Dies wird auch zukünftig zu weiteren Preissteigerungen in diesem Segment führen“, bekräftigte Dinh.
Thanh Oai Auktionsland: 55/68 Grundstücke mit Anzahlung
Die Zahlungsfrist ist abgelaufen, doch nur 13 von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (Hanoi) sind ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen. Für die 55 Grundstücke mit verfallenen Anzahlungen wurden Zuschlagspreise zwischen 80 und über 100 Millionen VND/m² erzielt.
Gemäß den Vorschriften muss der Gewinner der Grundstücksauktion seine finanziellen Verpflichtungen innerhalb von 30 Tagen in zwei Raten erfüllen. Die Schlusszahlung dieser Auktion erfolgt am 14. September.
Informationen des Thanh Oai District Land Fund Development Center, die der Presse zur Verfügung gestellt wurden, zeigen jedoch, dass bis heute (16. September) trotz Ablauf der Zahlungsfrist nur 13 von 68 Grundstücken ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind. Unter den vollständig bezahlten Grundstücken kostet das teuerste Grundstück mehr als 55 Millionen VND/m².
Die Lose mit hohen Zuschlagspreisen ab 80 Millionen VND/m², darunter der Gewinner des Loses mit dem höchsten Preis von 100,5 Millionen VND/m², haben nicht fristgerecht bezahlt. Somit ist davon auszugehen, dass 55 Lose ihre Anzahlung verloren haben.
Zuvor hatte die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, für Aufsehen bei Immobilieninvestoren und der Öffentlichkeit gesorgt. Mehr als 4.000 qualifizierte Bewerbungen von über 1.500 Interessenten waren eingegangen. Der Zuschlagspreis lag sieben- bis achtmal über dem Startpreis. Der Startpreis lag bei 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m², der höchste Zuschlagspreis überstieg 100 Millionen VND/m².
Insbesondere das Grundstück LK03-10 mit einer Fläche von fast 65 Quadratmetern hat den höchsten Zuschlagspreis von bis zu 100,5 Millionen VND/Quadratmeter, also das Achtfache des Startpreises.
Bekanntlich fand am 10. August die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, statt. Der Erlös dürfte über 400 Milliarden VND betragen. Da 13 Grundstücke ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllten, betrug der Gesamterlös nur über 80 Milliarden VND, also 20 % des erwarteten Betrags.
Fälle der Umwandlung von Wohnfunktionen ab dem 1. August
Artikel 124 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt klar fest, in welchen Fällen eine Umwandlung von Wohnfunktionen möglich ist.
Zu den Fällen der Umwandlung von Wohnfunktionen zählen demnach:
Umwandlung von Umsiedlungswohnungen in Sozialwohnungen.
Wenn Sie eine öffentliche Wohnung oder Sozialwohnung nicht mehr benötigen, können Sie sie in eine Umsiedlungswohnung umwandeln.
Umwandlung von Wohnraum im Fall des § 13 Punkt d Abs. 1 Wohnungsgesetz 2023 in offiziellen Wohnraum oder Sozialwohnungen zur Miete.
Andere Fälle gemäß Entscheidung des Premierministers auf Grundlage des Vorschlags des Bauministeriums .
Hinweis: Die in Absatz 1 dieses Artikels beschriebene Umwandlung von Wohnfunktionen muss den folgenden Grundsätzen entsprechen:
Muss mit dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz im Einklang stehen und darf keinen Verlust öffentlicher Vermögenswerte verursachen.
Nach dem Umbau muss das Haus effektiv, zweckentsprechend und entsprechend den Normen und technischen Vorschriften des umgebauten Hauses genutzt werden.
Muss vom Bauministerium oder dem Volkskomitee der Provinz genehmigt werden.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
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