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In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der vietnamesische Immobilienmarkt viele positive Veränderungen, die sich in der Erholung des Angebots, der Verkaufspreise und der gestiegenen Nachfrage der Käufer widerspiegelten. Darüber hinaus haben viele Immobilienprojekte und -unternehmen durch gezielte Aktivitäten Spuren hinterlassen und dem Markt neue Dynamik verliehen.

Positive Veränderung

Laut einem Bericht von Savills Vietnam machten in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen aus. Insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichneten die Wohnungspreise weiterhin ein deutliches Wachstum. In Hanoi stiegen die Preise für neue Wohnungen um 6 % und erreichten durchschnittlich 69 Millionen VND/m²; in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten sie 68 Millionen VND/m². Der Preisanstieg zeigt die Hitze und die hohe Nachfrage auf dem Markt.

Neu gestartete Luxusapartmentprojekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stoßen bei den Kunden auf großes Interesse und erreichen Absorptionsraten von bis zu 60 % bis 80 %. Die Projekte tragen nicht nur zur Angebotssteigerung bei, sondern ziehen dank moderner Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung auch viele neue Bewohner an.

Große Unternehmen der Immobilienbranche wie Vingroup, Novaland und Sun Group haben bei der Umsetzung von Projekten und der Förderung ihrer Geschäftstätigkeit große Fortschritte erzielt. Ein typisches Beispiel ist die Hoa Binh Construction Group Corporation, einer der größten Bauunternehmer, der von der Bank für Investitionen und Entwicklung Vietnams (BIDV) mit einer Kreditlimitverlängerung von bis zu 4.000 Milliarden VND unterstützt wurde. Dies hilft Hoa Binh nicht nur, die schwierige Zeit zu überwinden, sondern ist auch ein positives Zeichen für die Erholung großer Immobilienunternehmen.

Eine Reihe von Superprojekten von Aqua City (Dong Nai) und NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) der Novaland Group verzeichneten eine gewisse Erholung mit einem stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens, nachdem rechtliche Probleme schrittweise gelöst wurden.

Die positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 sind nicht nur auf die wirtschaftliche Erholung und die reale Nachfrage der Bevölkerung zurückzuführen, sondern auch auf den Abbau rechtlicher Hindernisse. Die Verabschiedung des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobiliengeschäftsgesetzes 2023 hat einen transparenteren Rechtskorridor für Unternehmen und Investoren geschaffen. Die Vorschriften zur Grundstücksbewertung, zu Genehmigungsverfahren und zur Grundstücksräumung wurden deutlich verbessert, was dazu beiträgt, rechtliche Hürden, mit denen Immobilienunternehmen häufig konfrontiert sind, zu minimieren.

So wurden beispielsweise bei Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Erteilung von Genehmigungen für den Bau von Kellern gelöst. Die Entscheidungen 3803/QD-UBND und 3804/QD-UBND des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt bilden die Grundlage für die Genehmigung des Masterplans und tragen zur Aktualisierung der angepassten Baugenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region bei. Mit diesen Entscheidungen dürften die rechtlichen Probleme bei Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt schrittweise gelöst werden.

Laut Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, haben das Bodengesetz 2024 und das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Bodenpreise Hindernisse für viele Projekte beseitigt, bei denen in Ho-Chi-Minh-Stadt keine Landnutzungsgebühren berechnet wurden. Derzeit gibt es in der Stadt rund 200 Immobilienprojekte mit Problemen bei der Grundstücksfinanzierung. Im Jahr 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt Hindernisse für 36 Projekte beseitigen und rund 17.500 Zertifikate ausstellen.

In einem Teil des 305 Hektar großen Stadtgebiets Aqua City der Novaland Group werden die Probleme allmählich gelöst. Foto: NGUYEN TUAN

Insbesondere hat der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, Herr Vo Tan Duc, vor Kurzem festgestellt, dass die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte in Dong Nai im Vergleich zu den Nachbarprovinzen immer noch langsam vorangeht, und betonte, dass der Beseitigung der Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Planung des Unterbezirks C4 in Bien Hoa City Priorität eingeräumt werden soll. Dieser Unterbezirk hat eine Fläche von bis zu 1.500 Hektar mit Großprojekten, darunter große Wohn- und Stadtgebiete wie das Wohngebiet Long Hung (227 Hektar), das kommerzielle Dienstleistungsgebiet Phuoc Hung Islet (286 Hektar) in das DonaCoop investiert wurde, das Stadtgebiet Dong Nai Waterfront (170 Hektar) der Nam Long Investment Joint Stock Company und das Stadtgebiet Aqua City (305 Hektar) der Novaland Group.

Darüber hinaus trug auch die Kreditpolitik der Staatsbank zur Stabilisierung des Marktes bei. Laut einem Bericht der vietnamesischen Staatsbank stiegen die Immobilienkredite bis Ende Juni 2024 um 4,6 %, davon 10,3 % bei Geschäftskrediten und 1,2 % bei Wohnungsbaudarlehen. Dies zeigt die Unterstützung des Finanzsystems für den Immobiliensektor und stärkt gleichzeitig das Vertrauen von Investoren und Eigenheimkäufern.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, befindet sich der Immobilienmarkt offiziell in einer Phase der Erholung. Die stabile Makroökonomie, die kontrollierte Inflation und eine schrittweise Verbesserung der Rechtslage schaffen die Voraussetzungen für eine stärkere Entwicklung des Immobilienmarktes in der kommenden Zeit. Darüber hinaus werden Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, insbesondere in die U-Bahn-Linien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, weiterhin ein wichtiger Faktor für das Marktwachstum sein.

Schwierigkeiten und Herausforderungen bleiben bestehen

Im Kontext des gerade in Kraft getretenen Bodengesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 steht die Immobilienbranche jedoch noch immer vor einer Reihe von Schwierigkeiten und Herausforderungen. Wenn es keine Lösungen gibt, werden sich die seit langem bestehenden Defizite noch weiter verschärfen.

Laut dem Bauministerium ist einer der wichtigsten Punkte des Bodengesetzes von 2024 die Abschaffung des alten Bodenpreisrahmens. Stattdessen wird die Bodenpreisliste jährlich aktualisiert und legt marktnahe Preise fest. Dies bedeutet, dass die Investitionskosten für Bau und Entwicklung von Immobilienprojekten steigen, was zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent führen wird. Diese Änderung kann sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer zu Schwierigkeiten führen. Andererseits schafft die nicht strikte Durchsetzung der neuen Bodenpreisliste Möglichkeiten für Spekulation und Marktmanipulation und führt zu einer zunehmenden Ungleichheit der Wohneigentumschancen zwischen verschiedenen Bevölkerungsgruppen.

Ein weiterer wichtiger Vorschlag ist die Besteuerung von Immobilienbesitzern. Diese muss jedoch auf dem Prinzip der gesellschaftlichen Wertschöpfung basieren. Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung und Präsident der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, betonte, dass die Besteuerung nicht nur auf der Anzahl der Immobilien basieren sollte, sondern auch auf dem Nutzungszweck. Wer Immobilien zur Vermietung erwirbt und so einen Mehrwert für die Gemeinschaft schafft, sollte nicht an diese Steuerpolitik gebunden sein.

Frau Do Thu Hang, Direktorin von Savills Hanoi, erklärte, dass die zweite Immobiliensteuer sorgfältig vorbereitet werden müsse, um eine landesweite Einheitlichkeit zu gewährleisten. Ohne ein einheitliches Verwaltungssystem und technische Maßnahmen wie Banktransaktionen und Vermögenserklärungen werde die Steuer nicht die gewünschte Wirkung erzielen und könne sogar zu Marktstörungen führen.

Ein wichtiger Faktor für die hohen Immobilienpreise ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Derzeit ist das Wohnungsangebot im Vergleich zur Nachfrage noch zu gering, insbesondere im Segment der preiswerten Wohnungen, die für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen geeignet sind. Um den Markt zu regulieren, schlug das Bauministerium vor, das Immobilienangebot durch den Abbau rechtlicher Hindernisse für ins Stocken geratene Projekte zu entlasten und gleichzeitig die Einführung neuer Projekte zu fördern.

Laut Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin der Vietnam Housing Company (Hanoi), drohen dem Markt schwerwiegende Folgen, wenn Regierung und Unternehmen keine drastischen Maßnahmen ergreifen, um das Angebot insbesondere im Sozialwohnungs- und Niedrigpreissegment zu erhöhen. Menschen mit echtem Wohnungsbedarf werden Schwierigkeiten haben, ein Eigenheim zu erwerben, und das „Preisfieber“ kann den gesamten Markt instabil machen.

Verschärfung der Vorschriften für Grundstücksauktionen

Eine wichtige Methode zur Erzielung von Immobilieneinnahmen für den Staatshaushalt ist die Versteigerung von Landnutzungsrechten. Das Bauministerium ist der Ansicht, dass die Vergabe und Verpachtung von Land durch Auktionen negative Aspekte begrenzt, die Nachfragesituation reduziert und die Einnahmen erhöht. Dieses Verfahren ist jedoch auch mit zahlreichen Einschränkungen behaftet, beispielsweise mit der Absprache von Auktionsmaklern, die virtuelle Preise schaffen und so den Markt manipulieren.

Um die negativen Aspekte von Auktionen für Landnutzungsrechte zu überwinden, schlug das Bauministerium vor, die Kaution bei der Teilnahme an Auktionen zu erhöhen und die Zahlungsfrist nach dem Gewinn der Auktion zu verkürzen. Dies soll Spekulationen vorbeugen und ein virtuelles Preisniveau schaffen. Diese Regelung trägt dazu bei, die Situation von Auktionsteilnehmern zu minimieren, die nur gewinnbringend kaufen und weiterverkaufen wollen. Stattdessen nehmen nur diejenigen teil, die tatsächlich Bedarf haben.

Heute die Talkshow „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024, Anfang 2025“

Das Seminar wurde von der Lao Dong Zeitung organisiert und fand am 10. Oktober um 8:00 Uhr im Konferenzsaal im 2. Stock der Lao Dong Zeitung, 123-127 Vo Van Tan, Bezirk Vo Thi Sau, Distrikt 3, Ho-Chi-Minh-Stadt, statt. Dies ist eine Gelegenheit für Verwaltungsbehörden, Unternehmen und Experten, Lösungen zur Förderung der Marktentwicklung in der kommenden Zeit zu erarbeiten.

Das Seminar konzentrierte sich auf folgende Inhalte: Aktueller Stand des Immobilienmarktes, Prognose für die kommende Zeit; Auswirkungen von drei neuen Gesetzen auf den Immobilienmarkt sowie die Umsetzung der Dokumente zur Umsetzung der Gesetze; Fragen im Zusammenhang mit der Grundstückspreisliste und der Steuer...

Quelle: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm