Geburtenschwaches Wachstum und Liquiditätsengpass

Laut VARS-Daten ist die Geburtenrate in Vietnam von 3,8 Kindern pro Frau im Jahr 1989 auf nur noch 1,91 Kinder im Jahr 2024 gesunken.

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) veröffentlichte kürzlich einen kontroversen Bericht zum Thema „Sinkende Geburtenrate und langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt“. Darin heißt es, Vietnam befinde sich in einer Phase, in der demografische Faktoren die Immobiliennachfrage zu beeinflussen beginnen. Viele glauben jedoch auch, dass kurzfristig „harte“ Faktoren wie Immobilienpreise, Angebot und Kreditkosten die wichtigeren Ursachen seien.

Laut VARS-Daten ist die Geburtenrate in Vietnam von 3,8 Kindern pro Frau im Jahr 1989 auf nur noch 1,91 Kinder im Jahr 2024 gesunken. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nähert sich die Rate der „sehr niedrigen Geburtenrate“ von weniger als 1,3 Kindern pro Frau. Dies bedeutet, dass die Zahl der neuen Haushalte, die den Wohnungsmarkt maßgeblich ankurbelt, in den kommenden Jahren allmählich zurückgehen wird, insbesondere im Segment der Großwohnungen für Großfamilien.

VARS prognostiziert, dass Vietnam, sollte diese Situation anhalten, mit der Gefahr eines Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt konfrontiert sein könnte, ähnlich wie Südkorea oder Japan, Länder, die stark von einer alternden Bevölkerung und extrem niedrigen Geburtenraten betroffen sind.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für natürliche Ressourcen und Umwelt, stimmte der Prognose zu und sagte: „Langfristig wird die Liquidität des Immobilienmarktes durch zahlreiche politische Maßnahmen beeinflusst: Gesetze, Inputkosten, Wirtschaftskrisen und Bevölkerungsentwicklung. Wenn die Bevölkerung nicht wächst, insbesondere die niedrige Geburtenrate, wird die Nachfrage nach Wohnraum allmählich sinken, was zu einem Rückgang der Liquidität führt.“

Aus einer anderen Perspektive betonte Frau Vo Nhat Lieu, CEO der Propiin Real Estate Finance Technology Academy: „Die niedrige Geburtenrate ist nicht nur ein Bevölkerungsproblem, sondern auch ein Schlüsselfaktor, der die Struktur des Immobilienmarktes verändert. Wir betrachten oft nur Zinssätze, Kredite oder Legalität, aber demografische Faktoren sind die langfristigsten und tiefgreifendsten Variablen.“

Daten des Statistikamts zeigen jedoch, dass die Zahl neuer Haushalte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin um 2 bis 3 % pro Jahr steigt. Dies zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht verschwunden ist, sondern durch wirtschaftliche Faktoren gebremst wird. Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), liegt der Hauptgrund für den Liquiditätsrückgang nicht im Mangel an neuen Haushalten, sondern in den unerschwinglichen Immobilienpreisen. Sie nannte einen Durchschnittspreis von 75 bis 80 Millionen VND/m2 in Hanoi und 85 bis 89 Millionen VND/m2 in Ho-Chi-Minh-Stadt. Eine Wohnung kostet also 2 bis 3 Milliarden VND und ist für die Mittelschicht unerschwinglich.

Nicht nur der Verkaufspreis, auch der Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen stellt ein großes Hindernis dar. Derzeit schwankt der durchschnittliche Zinssatz zwischen 8 % und 12 % pro Jahr. Einige Banken bieten in den ersten Jahren Anreize von 6 % bzw. 7 %. Dies ist jedoch immer noch deutlich höher als in Japan (1 % bzw. 2 %) oder Singapur (2 % bzw. 4 %). Bei einem Kredit von 1,5 Milliarden VND über 30 Jahre und einem Zinssatz von 10 % muss der Käufer monatlich 15 bis 20 Millionen VND zahlen, was für viele junge Familien unerschwinglich ist.

Hinzu kommt, dass viele Menschen nicht früh heiraten wollen, was zu veränderten Wohnbedürfnissen führt. „Sie brauchen Mehrzweckräume, sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten, und sind nicht mehr an 60-70 m² großen Wohnungen mit festem Design interessiert“, so Frau Lieu.

Um den Markt wieder in Gang zu bringen, muss Vietnam laut Experten zwei Herausforderungen gleichzeitig angehen. Kurzfristig ist es notwendig, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, die Zinsen zu senken und die Kreditvergabe zu verbessern. Langfristig muss man sich auf eine alternde Bevölkerung, niedrige Geburtenraten und einen veränderten Wohnbedarf vorbereiten. „Wenn wir nur auf die Demografie schauen und Politik und Produkte ignorieren, werden wir die Krankheit falsch diagnostizieren. Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum und günstigere Kreditvergabemöglichkeiten“, sagte Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Company.

Quelle: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm