Eingrenzung der Überschussmethode der Grundstücksbewertung

Regeln fernab der Realität

In Artikel 159 Punkt c, Absatz 5 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) wird der Grundsatz der Ermittlung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode wie folgt festgelegt: „Die Überschussmethode wird zur Ermittlung der Preise für Grundstücke und nicht landwirtschaftliche Flächen angewendet, bei denen nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder bei denen nicht in Bauarbeiten gemäß detaillierten Bauplänen investiert wurde, mit Ausnahme des in Punkt d dieses Absatzes genannten Falls.“

Zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ist die Überschussmethode zu bestimmen.

Der kürzlich verabschiedete Änderungsentwurf zur Regierungsverordnung 44/2014 zur Regelung der Grundstückspreise schränkte den Geltungsbereich ähnlich wie die Bestimmungen des geänderten Bodengesetzentwurfs ein. Da es jedoch zahlreiche Einwände aus der Öffentlichkeit und von Experten gab, nahm der Redaktionsausschuss des geänderten Verordnungsentwurfs 44/2014 diesen Inhalt an, überarbeitete ihn und behielt ihn als geltende Regelung bei. Das bedeutet, dass bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen der Landnutzungszweckbestimmung die Überschussmethode angewendet wird, um die gesamten erwarteten Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten zu ermitteln.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage der potenziellen zukünftigen Nutzung und nicht wie die Vergleichs- oder Ertragsmethode auf Grundlage der aktuellen Nutzung. Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider und berücksichtigt dabei folgende Faktoren: Nutzungszweck, Nutzungsdauer, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe und Flächennutzungskoeffizient. Sie spiegelt den Cashflow aus Investitionen, Produktion und Geschäft mit hoher Praxisrelevanz wider. Daher ist sie nach Ansicht vieler Unternehmen auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht, da sie die finanzielle Natur des Immobilienprojekts, einschließlich Kosten, Einnahmen, Gewinn usw., klar widerspiegelt.

Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, stellte fest, dass in der Verordnung zur Anwendung des Prinzips der Bestimmung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode gemäß dem Entwurf des Grundstücksgesetzes (geändert) ein sehr wichtiges Thema fehlt, nämlich landwirtschaftliche Flächen. Herr Le Hoang Chau verwies auf die Geschichte des Sonderwirtschaftszonenprojekts, das die Sama Dubai Group (Vereinigte Arabische Emirate - VAE) einst für Investitionen in der Provinz Phu Yen mit einem Gesamtinvestitionskapital von bis zu 250 Milliarden US-Dollar anmeldete, und analysierte: Auf einer Landfläche von bis zu 300.000 Hektar gibt es landwirtschaftliche Flächen. Wenn diese Art nicht erwähnt wird, kann die Landnutzungsgebühr nicht berechnet werden. Es gibt kein Stadtgebietsprojekt, das nur nicht landwirtschaftliche Flächen umfasst, es handelt sich immer um Mischland.

Daher ist die obige Regelung zu realitätsfern und führt dazu, dass nur kleine Immobilienprojekte sowie kleine und mittelgroße Wohngebiete entwickelt werden können. Große städtische Gebiete können nicht bebaut werden. Da landwirtschaftliche Flächen, die in ein städtisches Gebiet, ein Industriegebiet oder ein Wohngebiet umgewandelt wurden, von der zuständigen Behörde anerkannt wurden, ist die Anwendung der Überschussmethode bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren völlig ausreichend.

„Ganz zu schweigen davon, dass es derzeit Klassifizierungen für dem Meer abgerungenes Land gibt, darunter Fälle, in denen der Staat dies direkt tut, und Fälle, in denen der private Sektor dies tut. Was also ist dem Meer abgerungenes Land? Ist es nicht landwirtschaftlich genutztes Land oder landwirtschaftliches Land mit Wasseroberfläche? Beispielsweise ist das Gebiet der Aquakulturlagune Küstenland, Küstenland mit Wasseroberfläche. Wenn wir dies nicht landwirtschaftlich genutztes Land nennen, ist das nicht korrekt, es muss landwirtschaftliches Land sein“, zitierte Herr Chau und schlug vor, die Überschussmethode auf alle landwirtschaftlichen Flächen anzuwenden, auf die verwiesen werden kann, um eine Synchronisierung mit den Bestimmungen im Änderungsentwurf zu Dekret 44 vorzunehmen: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks zu bewerten, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die geschätzten Gesamtkosten ermittelt werden.“

In Übereinstimmung mit der internationalen Praxis

Herr Nguyen The Phuong, Vizepräsident der Vietnam Valuation Association, erklärte, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung der Grundstückspreise für Grundstücke mit Entwicklungspotenzial wissenschaftlich fundiert, mit internationalen Praktiken vereinbar und für die heutige Grundstückspreisermittlung in unserem Land notwendig sei. Da diese Methode üblicherweise zur Ermittlung der Grundstückspreise für Grundstücke und Parzellen mit Entwicklungspotenzial angewendet wird, für die es auf dem Markt keine Transaktionen für ähnliche Grundstücke und Parzellen gibt, ist die Anwendung der Vergleichsmethode oder anderer Methoden nicht praktikabel. Die Anwendung der Methode zur Berechnung der Preise für Wohngrundstücke und die anschließende Multiplikation mit dem Prozentsatz zwischen den Preisen für Wohngrundstücke und anderen Grundstücken in der Grundstückspreisliste ist nicht praktikabel.

Als das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich einen Entwurf zur Änderung des Dekrets 44 vorlegte und zur Stellungnahme einreichte, gingen zahlreiche Kommentare ein. Er zeigte sich sehr erfreut darüber, dass die Behörde die Überschussmethode in ihrer aktuellen Form akzeptierte und beibehielt. Daher muss der ebenfalls von dieser Behörde ausgearbeitete Entwurf des geänderten Bodengesetzes die Bestimmungen zur Überschussmethode überprüfen, um sie mit den geltenden Vorschriften in Einklang zu bringen. Eine ausschließliche Anwendung der Überschussmethode auf nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen wird schwierig, da die Anwendung anderer Methoden auf gemischt genutzte Flächen mit hohem Wert sehr schwierig ist.

Beispielsweise kann die Vergleichsmethode nur auf niedrige Gebäude angewendet werden, nicht jedoch auf Hochhäuser, Mehrzweckgebäude oder Industrieimmobilien. Das Ertragswertverfahren findet nur auf landwirtschaftliche Flächen Anwendung, die sich am besten für den Anbau einjähriger Nutzpflanzen eignen. Daher wird die Regelung in der vorliegenden Fassung Projekte mit einem Volumen von über 200 Milliarden VND blockieren. Gleichzeitig verfügen die meisten Immobilienprojekte derzeit über sehr hohe Investitionskapitalien. Diese Regelung kann sogar zu enormen Verlusten für den Staatshaushalt führen, da die Anzahl der Grundstücke, auf die die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet wird, zunimmt.

Herr Le Hoang Chau empfahl außerdem: Die Regierung sollte die Überschussmethode prüfen und ändern. Dabei handelt es sich um die Methode zur Ermittlung der Grundstückspreise, bei der die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse von den gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Landfläche abgezogen werden. Diese Berechnung erfolgt gemäß der von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Flächennutzungsplanung und detaillierten Bauplanung. Anstatt wie im Entwurf festgelegt auf der Grundlage der „effektivsten Landnutzungsgrundlage (Flächennutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl von Stockwerken des Gebäudes)“ vorzugehen, sollte die Methode geändert werden.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte, die Bewertung sei ein Spezialgebiet. Dem Gesetzesentwurf fehlen derzeit zudem viele Bewertungsmethoden. Daher sollte das Gesetz die Methoden zur Grundstücksbewertung nicht im Detail spezifizieren, sondern lediglich allgemein festlegen, dass sie gemäß den veröffentlichten vietnamesischen Bewertungsstandards umgesetzt werden müssen. Diese umfassen viele verschiedene Bewertungsmethoden, und jede Bewertungsmethode wird zusammen mit der Reihenfolge, dem Umsetzungsprozess und den dazugehörigen Kriterien detailliert beschrieben.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm