Allgemeine Regelungen zu den Bedingungen und Standards für Mitglieder von Wohnungsverwaltungen führten zu Machtmissbrauch und Profitgier, ohne dass es Sanktionen gäbe, so der Rechtsausschuss.
Der Inhalt wurde vom Rechtsausschuss im thematischen Überwachungsbericht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung, zum Betrieb, zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern“ dargelegt, der am 22. August veröffentlicht wurde.
Der Rechtsausschuss stellte fest, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine Bedingungen und Standards für Mitglieder des Verwaltungsvorstands von Mehrfamilienhäusern vorschreibt. Das Rundschreiben Nr. 28/2016 des Bauministeriums über die Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern hingegen regelt diese „sehr kurz und einfach“. Demnach müssen Mitglieder des Verwaltungsvorstands lediglich die Bedingungen und Standards erfüllen, Eigentümer zu sein und das Mehrfamilienhaus aktuell zu nutzen oder vom Eigentümer zur Teilnahme an der Mehrfamilienhauskonferenz ermächtigt zu sein.
Wohnhäuser und Hochhäuser im Westen von Hanoi . Foto: Ngoc Thanh
Der Verwaltungsrat ist eine Organisation, die alle Bewohner des Wohngebäudes vertritt und viele wichtige Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwendung der Haushaltsmittel (Instandhaltungsfonds) sowie der Verwaltung und dem Betrieb der technischen Infrastruktur des Wohngebäudes wahrnimmt. Da die Bedingungen und Standards für Mitglieder des Verwaltungsrats sehr einfach sind, können grundsätzlich alle Bewohner teilnehmen.
Nach Angaben des Rechtsausschusses hat dies dazu geführt, dass einige Verwaltungsräte gegen die Verwendung von Geldern für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern verstoßen haben und die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes nicht vollständig verstanden haben, was zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit Investoren und Bewohnern einiger Mehrfamilienhäuser geführt hat.
Es gibt Fälle, in denen Mitglieder des Verwaltungsausschusses ihre Macht zum persönlichen Vorteil missbrauchen. So beauftragen sie beispielsweise externe Dienstleister, verwenden willkürlich Instandhaltungsgelder und beauftragen Auftragnehmer für Sicherheit, Reinigung, Instandhaltung und Gebäudeinstandhaltung, um Provisionen zu erhalten. „Es gibt Fälle, in denen Verwaltungsausschüsse die Bewohner zu Beschwerden anstacheln, sich in großer Zahl versammeln und Unruhen stiften“, heißt es in dem Bericht.
Der Rechtsausschuss wies auch darauf hin, dass die geltenden Gesetze nicht ausdrücklich vorschreiben, wie Wohnungseigentümerversammlungen zu organisieren sind (persönlich, online usw.); die Sanktionen für Verstöße seitens des Verwaltungsrats und der Mitglieder sind nicht umfassend, spezifisch und wirksam.
Der Rechtsausschuss hat daher vorgeschlagen, dass im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) Regelungen zu Sanktionen für den Fall geprüft und ergänzt werden, dass der Vorstand oder Vorstandsmitglieder ihre Befugnisse überschreiten, ihre Befugnisse missbrauchen und den Bewohnern Schaden zufügen.
Laut Wohnungsbaugesetz muss der Verwaltungsrat einen Vertreter des Investors umfassen, wenn sich ein Teil des Mehrfamilienhauses in Privatbesitz des Investors befindet. Einige Investoren nutzen diese Regelung aus und verzichten bewusst auf die Teilnahme am Verwaltungsrat. Ohne Investor wird das Ergebnis der Verwaltungsratswahl vom örtlichen Volkskomitee nicht anerkannt.
Der Rechtsausschuss hat daher eine Anpassung in der Richtung vorgeschlagen, dass in dem Fall, dass der Investor keinen Vertreter zur Teilnahme entsendet, der Verwaltungsrat nur aus Vertretern der Eigentümer und Nutzer des Mehrfamilienhauses bestehen muss.
Pham Thanh Tung, Büroleiter der Vietnamesischen Architektenvereinigung, verwies auf die Situation der Verwaltungsräte vieler Mehrfamilienhäuser, die in letzter Zeit ihre Macht missbrauchen, andere ausnutzen und Gruppeninteressen ausnutzen. Ein Grund dafür sei, dass es den Mitgliedern des Verwaltungsrats an Wissen, Fähigkeiten und Qualifikationen mangele. Mitglieder des Verwaltungsrats müssten über Erfahrung und Kenntnisse in Wirtschaft und Bauwesen verfügen und sollten bevorzugt diejenigen einstellen, die sich mit Sicherheitsvorschriften sowie Brandschutz und -bekämpfung auskennen.
Um qualifizierte Personen für den Vorstand zu gewinnen, sei ein angemessenes und attraktives Vergütungssystem entscheidend, damit sich viele Kandidaten bewerben, sagte Herr Tung. „Bei einer Vergütung von ein oder zwei Millionen VND will sich niemand bewerben. Bei einer Vergütung von 7 bis 8 Millionen VND wird es jedoch definitiv Kandidaten geben, die die Voraussetzungen für eine Kandidatur erfüllen, insbesondere angesichts des steigenden Bildungsniveaus und der zunehmenden Rechtskenntnisse der Menschen“, sagte er.
Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und des Rundschreibens Nr. 02/2016 des Bauministeriums müssen nach 1994 errichtete Mehrfamilienhäuser mit 20 oder mehr Wohnungen einen Verwaltungsrat einrichten. Laut nationaler Statistik beträgt die Gesamtzahl der Mehrfamilienhäuser, die einen Verwaltungsrat einrichten müssen, 2.715, während die Zahl der neu eingerichteten Verwaltungsräte 1.973 (73 %) beträgt.
Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses mit mehreren Eigentümern wird nach dem Modell einer Genossenschaft oder einer Aktiengesellschaft gegründet und arbeitet nach diesem Modell. Die Mehrfamilienhauskonferenz beschließt das für jedes Gebäude oder jede Wohnanlage geeignete Betriebsmodell der Mehrfamilienhausverwaltung.
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