Ist es notwendig, die Beschränkungen für den Erwerb von Sozialwohnungen für Personen mit einem Einkommen von 11 Millionen VND/Monat zu verschärfen?

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Rotes Buch des Sozialwohnungsprojekts im Wert von 0 VND

Bei der kürzlich von der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) organisierten Zeremonie zur Bekanntgabe des Marktberichts räumte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung und Generaldirektor der G-Home Joint Stock Company, ein, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr groß sei und dass diesem Segment auch von Seiten der Regierung und Verwaltungsbehörden viel Aufmerksamkeit und Investitionen zuteil würden, die Entwicklungsdynamik jedoch noch nicht ausreiche, um den dringenden Bedarf an Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu decken.

Der Generaldirektor dieses auf die Entwicklung von Sozialwohnungen spezialisierten Unternehmens erläuterte diese Situation und nannte viele der wichtigsten Gründe, warum sich der Sozialwohnungssektor immer noch langsam entwickelt.

Laut Herrn Nam sind beispielsweise die rechtlichen Mechanismen der Verwaltungsbehörden bei der Entwicklung eines Sozialwohnungsprojekts nach wie vor kompliziert. Obwohl das Projekt staatlich von den Landnutzungsgebühren befreit ist, muss es vor der Befreiung bewertet werden. Der Investor muss die Räumungsgebühr im Voraus bezahlen, und zwar in einem „ausgesetzten“ Zustand (sie kann erst nach Fertigstellung des Projekts abgezogen werden, oder einige Beträge werden später mit dem Grundstückspreis verrechnet).

Die Entwicklung eines Sozialwohnungsprojekts dauert länger als die eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts. Dem Verfahren zufolge dauert allein die Investitionsvorbereitungsphase bis zur Baugenehmigung mindestens zwei Jahre. Beim Verkauf der letzten Wohnung müssen 20 % der Gesamtfläche des Projekts für die Vermietung reserviert werden. Die Miete wird innerhalb von fünf Jahren geprüft.

„Der gesamte Prozess ist sehr langwierig, aber der Investor kann sich nur über einen Gewinn von 10 % freuen. Auch ohne sorgfältig rechnen zu müssen, ist das Verlustrisiko sehr hoch“, erklärte Herr Nam.

Siết người thu nhập 11 triệu đồng/tháng mua nhà ở xã hội có cần thiết? - 1 — Sozialwohnungen in der Tam Trinh Street (Hoang Mai, Hanoi ) werden seit mehr als 5 Jahren genutzt (Foto: Ha Phong).

Laut Herrn Nam ist es auch für den Bau von Sozialwohnungen schwierig, Kapital von Investoren zu bekommen.

„Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit Landnutzungsrechten können Banken das Projektbuch als Sicherheit einbehalten. Was den sozialen Wohnungsbau betrifft, so gilt das Projektbuch, wenn wir es der Bank vorlegen, nicht als Sicherheit, da es einen Wert von 0 VND hat“, erklärte Herr Nam.

Bei einem allgemeinen Projekt besteht die Kapitalstruktur aus etwa 20 % Eigenkapital, 30 % aus zukünftigen Immobilien und 50 % Fremdkapital. Wenn der Investor also keinen Kredit bei der Bank aufnehmen kann, kann er 50 % des Projektkapitals nicht verwalten.

„Viele Investoren klagen darüber, dass es sehr schwierig sei, an das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu kommen, da sie keine Sicherheiten haben, um Kapital für die Entwicklung des Projekts zu leihen“, beschrieb Herr Nam die allgemeine Situation.

Sozialwohnungen stehen nicht den Reichen zum Verkauf

Laut Herrn Nam konzentrierten sich in den letzten zehn Jahren viele Investoren statistisch gesehen bei der Regelung, 20 % der Grundstücke in städtischen Gebieten für den sozialen Wohnungsbau zu reservieren, nur darauf, den gewerblichen Wohnungsbau abzuschöpfen und den sozialen Wohnungsbau zu vernachlässigen, weil er nicht rentabel sei. Doch nun fordern sie selbst eine Gesetzesänderung.

„Meiner Meinung nach sollten Zwangsmaßnahmen ergriffen werden, um diese Investoren zum Bau von Sozialwohnungen wie vereinbart zu zwingen, da sie sonst andere Projekte nicht umsetzen können. Diese Situation trägt dazu bei, die Entwicklung des Sozialwohnungsbaus zu verlangsamen“, schlug Herr Nam vor.

Darüber hinaus sind laut Herrn Nam die Personengruppen, die Sozialwohnungen erwerben dürfen, nach wie vor stark vom Prinzip des Gebens und Forderns abhängig. Nach internationaler Praxis sehe ich in Ländern mit Sozialwohnungen nicht, dass der Begriff „Menschen mit niedrigem Einkommen“ so häufig vorkommt wie in unserem Land. Natürlich werden Sozialwohnungen nicht an Reiche verkauft. Ist es jedoch angebracht, die Regelungen so weit zu verschärfen, dass auch Menschen wie wir, die keine Einkommensteuer zahlen müssen, davon betroffen sind?

Wenn Arbeitnehmer keine Einkommensteuer zahlen müssen und ihr Einkommen somit weniger als 11 Millionen Euro pro Monat beträgt, können sie sich und ihre Familien möglicherweise nicht ernähren und verfügen höchstwahrscheinlich auch nicht über Ersparnisse. Um ein Haus zu kaufen, müssen Käufer Vermögen angesammelt haben.

„Ich denke, es wäre richtiger, Sozialwohnungen als etwas für Menschen zu definieren, die zwar Ersparnisse haben, aber keinen Zugang zu gewerblich genutzten Wohnungen haben. Außerdem sind die Preise für gewerblich genutzte Wohnungen zu hoch getrieben worden“, sagte Herr Nam.

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