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| Aktuelle Immobilien: Das Bauministerium schlägt zwei Optionen für den Bau von Mini-Apartments vor. (Quelle: Tuoi Tre) |
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Das Bauministerium hat der Regierung gerade über den Eingang, die Überarbeitung und die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes berichtet. In diesem Bericht stellte das Bauministerium zwei Optionen für die Entwicklung von mehrstöckigen Wohngebäuden mit vielen Wohnungen für Haushalte und Einzelpersonen (auch als Mini-Apartments bekannt) vor.
In Option 1 schlägt das Bauministerium folgende Punkte vor:
Erstens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den geltenden Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines zweistöckigen oder mehrstöckigen Hauses ist jede Etage mit Wohnungen zum Kauf oder zur Miete ausgestattet. Jede Wohnung muss die Voraussetzungen für Investoren in einem Wohnungsbauinvestitionsprojekt erfüllen. Gleichzeitig muss die Bauinvestition den Bestimmungen des Baugesetzes und den einschlägigen Gesetzen für Wohnungsbauinvestitionsprojekte entsprechen.
Der Verkauf und Mietkauf der in dieser Klausel genannten Wohnungen erfolgt gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Immobiliengesetzes. Die Ausstellung von Zertifikaten für jede in dieser Klausel genannte Wohnung erfolgt gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes.
Zweitens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken wird jedes Stockwerk mit Mietwohnungen geplant und gebaut, die Investition in den Bau dieses Hauses wird gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Bau von Einfamilienhäusern durchgeführt, und die Verwaltung der Brandschutz- und -bekämpfungssicherheit erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Brandschutz und die Brandbekämpfung von Einfamilienhäusern in Verbindung mit Produktion und Gewerbe.
Drittens erfolgen die Verwaltung und der Betrieb der in den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels genannten Wohnungen gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.
Viertens sind die Volkskomitees aller Ebenen im Rahmen ihrer Pflichten und Befugnisse dafür verantwortlich, die Einhaltung der in den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen für die Unterbringung zu kontrollieren und zu überprüfen.
Fünftens soll die Regierung diesen Artikel näher regeln.
Option 2
Bezüglich Option 2 sieht der vom Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung überarbeitete Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes Folgendes vor:
Erstens gilt : Außer in dem Fall, in dem Einzelpersonen das Recht haben, Wohngrundstücke gemäß Absatz 3, Artikel 54 dieses Gesetzes zu nutzen, um Häuser mit 22 oder mehr Stockwerken zu bauen, wobei jedes Stockwerk mit 2 oder mehr Mietwohnungen geplant und gebaut wird, müssen sie die in diesem Gesetz vorgeschriebenen Anforderungen und Bedingungen erfüllen.
Das heißt, das Haus muss über einen privaten Bereich zur Wohnungsnutzung, einen gemeinschaftlichen Bereich zur Wohnnutzung und Geräte zur gemeinschaftlichen Nutzung verfügen;
Wohnungen in Wohngebäuden müssen geschlossen geplant und gebaut werden, wobei die Grundflächennorm für jede Wohnung nicht niedriger sein darf als die Fläche gemäß den nationalen technischen Normen für Mehrfamilienhäuser.
Für den Bau von Wohnungen ist eine Baugenehmigung gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes erforderlich.
Muss die Anforderungen an die Konstruktion und die Beurteilung des Brandschutzes und der Brandbekämpfung gemäß den Vorschriften für Mehrfamilienhäuser erfüllen.
Zweitens dürfen die in Absatz 1 dieses Artikels genannten Wohnungen nicht verkauft oder zum Wohnungskauf vermietet werden.
Drittens : Beim Bau eines Hauses mit 20 oder mehr Wohnungen müssen ausreichende Voraussetzungen erfüllt sein, um als Investor in einem Wohnungsbauprojekt gemäß den Bestimmungen von Artikel 35 dieses Gesetzes aufzutreten, und es muss ein Projekt zur Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erstellt werden.
Viertens erfolgen die in diesem Artikel festgelegte Verwaltung und Nutzung von Wohnungen gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.
Fünftens legt das Volkskomitee der Provinz die Verkehrsbedingungen für Feuerwehrfahrzeuge in Wohngebieten fest, die als Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnungen gemäß diesem Artikel dienen. Die Volkskomitees aller Ebenen sind im Rahmen ihrer Aufgaben und Befugnisse dafür verantwortlich, die Einhaltung der in Absatz 1 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen bei der Vermietung von Wohnungen in mehrstöckigen Wohngebäuden durch Einzelpersonen zu kontrollieren und zu überprüfen.
Bauministerium wählt Option 1
Das Bauministerium äußerte sich zur Wahl der Option 1. Denn die Umsetzung der Option 1 würde den Bau mehrstöckiger Häuser durch Haushalte und Einzelpersonen einschränken und dazu führen, dass viele Wohnungen gebaut würden, die nicht den Baugenehmigungen entsprechen und nicht den Vorschriften und Standards entsprechen, insbesondere nicht den Vorschriften und Standards zur Brandverhütung und -bekämpfung, wie es in letzter Zeit geschehen ist.
Darüber hinaus stellte das Bauministerium fest, dass das Gesetz für einzelne Häuser (die nicht Gegenstand von Wohnungsbauinvestitionsprojekten sind) spezifische Bestimmungen zum Bauinvestitionsmanagement sowie zum Brandschutz- und Sicherheitsmanagement enthält.
Gleichzeitig sieht der Gesetzentwurf laut Bauministerium vor, beim Bau von Einfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken und mehreren Wohnungen keine Bescheinigungen über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte für jede Wohnung auszustellen. Daher ist es nicht notwendig, Anforderungen zur Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Privatflächen festzulegen.
Darüber hinaus schlug das Bauministerium vor, dass die Verwaltung und der Betrieb von individuellem Wohnraum in Form von mehrstöckigen Häusern und Mietwohnungen ebenfalls gemäß der vom Bauminister erlassenen Verordnung zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern erfolgen sollten.
Das Angebot an neuen Reihenhäusern ist gering, die Preise bleiben hoch
Aktuelle Informationen von JLL Vietnam zum Immobilienmarkt in Hanoi zeigen, dass der Markt für Stadthäuser (Villen, Stadthäuser und Reihenhäuser) in Hanoi im dritten Quartal seinen „Winterschlaf“ fortsetzte, wobei die meisten Projekte ihre Produktlisten vorübergehend sperrten und ihre Preislisten und Richtlinien neu erstellten.
Die Investoren sind sehr vorsichtig und geben rechtlichen Verfahren oder dem Baufortschritt Vorrang vor den geschäftigen Vorverkaufsaktivitäten wie in der vorherigen Phase.
Auch der Immobilienmarkt in Hanoi war laut Savills Vietnam im dritten Quartal recht ruhig, das Transaktionsvolumen war gering und die Anleger zeigten sich bei der Einführung neuer Angebote zurückhaltend.
Das Angebot an Neuankömmlingen ist weiterhin begrenzt, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage stellt weiterhin eine Herausforderung dar. Der Markt verzeichnet jedoch positive Faktoren, die voraussichtlich zu einer allmählichen Erholung führen werden.
Dieser Einheit zufolge sank das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Quartal gegenüber dem Vorquartal weiter um 47 % und gegenüber dem Vorjahr um 65 % auf 1.891 Wohnungen der Klasse B. Bemerkenswert ist, dass der Markt im letzten Quartal kein neues Angebot der Klassen A und C verzeichnete.
Das Angebot an Erstwohnungen belief sich auf 19.808 Einheiten, ein Rückgang von 3 % im Vergleich zum Vorquartal und 6 % im Vergleich zum Vorjahr. 92 % des Angebots entfielen auf die Kategorie B. Die Anzahl der verkauften Wohnungen sank weiterhin um 16 % im Vergleich zum Vorquartal und 42 % im Vergleich zum Vorjahr und erreichte 2.100 Einheiten.
Beim Angebot an Villen und Reihenhäusern verzeichnete der Markt keine neuen Projekte, lediglich 30 neue Einheiten aus einem bestehenden Projekt in Thanh Tri. Das Neuangebot im Flachbausegment ging im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 94 % zurück. Die Anzahl der im dritten Quartal verkauften Einheiten sank im Vergleich zum Vorquartal um 5 % und im Vergleich zum Vorjahr um 66 % auf 101 Einheiten.
Hohe Lagerpreise führten zu einem Anstieg der Primärpreise für alle Produktarten. Die Preise für Primärwohnungen erreichten 54 Millionen VND/m², ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 13 % gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Primärwohnungen stiegen 19 Quartale in Folge und liegen 77 % über dem Niveau des ersten Quartals 2019.
Ebenso stieg der Durchschnittspreis für Villen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 103 Mio. VND/m² Grundstück. Der Preis für Reihenhäuser erhöhte sich gleichzeitig um 9 % auf 190 Mio. VND/m², während der Preis für Geschäftshäuser im Vergleich zum Vorquartal um 6 % stieg.
Das begrenzte Angebot an neuen Primärimmobilien hat dem Sekundärmarkt zu mehr Popularität verholfen. Auf dem Wohnungsmarkt erreichte der durchschnittliche Sekundärmarktpreis 36 Millionen VND/m², ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 8 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig erreichte der durchschnittliche Sekundärmarktpreis für Flachbauprodukte 23 Milliarden VND/Einheit, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 19 % unter dem Preis für Primärprodukte.
Strandvillen und Condotels mit hohen Verlusten
Experten zufolge hat sich der Immobilienmarkt durch die drastischen Eingriffe der Regierung positiv verändert. In vielen Immobiliensegmenten wurden die Transaktionen wieder aufgenommen.
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| Im August 2023 war die Nachfrage im Segment der Ferienvillen bescheiden; der Verbrauch stieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum nur um 15 % (Quelle: cafef.vn). |
Der Immobilienmarkt für Ferienorte ist jedoch weiterhin düster. Laut einer Umfrage von Dan Tri-Reportern kursieren auf Immobilien-Websites weiterhin zahlreiche Informationen über den Verkauf von Villen und Condotels mit Verlust in einigen Orten wie Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) und Quang Ninh.
Zusätzlich zu den „riesigen“ Villen werden in einigen Ferienimmobilienprojekten auch viele Condotels mit Verlust zum Verkauf angeboten.
Beispielsweise werden im FLC Grand Hotel Ha Long Resort (Quang Ninh) viele Condotels mit einem Verlust von 500 bis 600 Millionen VND angeboten. Ein Condotel im 19. Stock des Hotels hatte mit dem Investor einen Kaufvertrag über 1,47 Milliarden VND abgeschlossen, doch der Eigentümer verkauft es nun mit einem Verlust von 950 Millionen VND. Ähnlich verhält es sich mit einem anderen Condotel, dessen Verlust 1,1 Milliarden VND beträgt, während der Kaufvertrag 1,7 Milliarden VND vorsieht.
Laut DKRA war die Nachfrage im Resort-Villa-Segment im August verhalten; der Verbrauch lag im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur bei 15 %. Die meisten Transaktionen konzentrierten sich in diesem Monat auf Produkte mit einem Preis von unter 10 Milliarden VND pro Einheit.
Bemerkenswert ist, dass die Marktnachfrage weiterhin recht gering ist: Im August wurden nur 17 neue Einheiten verkauft, was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2022 entspricht. Der Erstverkaufspreis im Condotel-Segment schwankte im Vergleich zum Vormonat kaum und bleibt aufgrund der aktuell hohen Kapitalkosten weiterhin hoch. Im Süden liegen die Verkaufspreise zwischen 55,5 und 81,7 Millionen VND/m², während sie im Norden zwischen 35,5 und 44,2 Millionen VND/m² liegen.
Die Zeit des „Landfiebers“ ist vorbei, Quang Tri plant, Grundstücke in kleinere Lose aufzuteilen und die Verkaufspreise zu senken.
Laut Vietnamnet fanden nach dem Immobilienfieber viele Auktionen aufgrund hoher Mindestpreise und großer Grundstücke keine Käufer. Die Provinz Quang Tri plant, die Grundstücke aufzuteilen und die Verkaufspreise zu senken, um den Immobilienmarkt anzukurbeln.
Anfang 2022 kam es in einigen Orten der Provinz Quang Tri, wie beispielsweise im Bezirk Cam Lo, in der Stadt Lao Bao (Bezirk Huong Hoa), im Bezirk Trieu Phong und in der Stadt Dong Ha, zu einem „verrückten“ Landfieber.
Das Grundstücksfieber ist vorbei. Seit Ende 2022 ist der Immobilienmarkt in Quang Tri in eine Krise geraten. Beobachtungen zufolge ist nicht nur der Landhandel zwischen den Menschen unterbrochen, sondern auch die von der Regierung organisierten Auktionen stagnieren aufgrund mangelnder Teilnehmer.
Diese Situation führte dazu, dass Quang Tri in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 lediglich 194 Milliarden VND aus Grundstücksauktionen einnahm und damit nur 24 % des Ziels erreichte.
Einer der Gründe, warum es bei örtlichen Grundstücksauktionen derzeit zu Schwierigkeiten kommt und es keine Käufer gibt, liegt darin, dass der Mindestpreis hoch und die Fläche der zur Versteigerung stehenden Grundstücke groß ist.
Herr Ha Sy Dong, ständiger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Quang Tri, sagte, dass die Gemeinde Pläne plane und ändere, um die Einnahmen aus Grundstücksversteigerungen zu erhöhen.
Laut Herrn Dong haben die Auswirkungen geopolitischer Faktoren in der Welt nach der Covid-19-Pandemie viele Schwierigkeiten für die Wirtschaft verursacht und zu einem schleppenden Immobilienmarkt geführt.
„Angesichts der Tatsache, dass große Grundstücke mit hohen Mindestpreisen für Investoren unattraktiv sind, hat das Volkskomitee der Provinz Quang Tri das Bauministerium beauftragt, gemeinsam mit den zuständigen Behörden einen Plan zur Reduzierung der Grundstücksfläche und Senkung der Mindestpreise zur Steigerung der Kaufkraft zu prüfen.
„Auf der Grundlage gesetzlicher Bestimmungen und Empfehlungen von Abteilungen und Zweigstellen wird das Volkskomitee der Provinz neue Pläne entwickeln, um Investoren zur Teilnahme an Auktionen zu bewegen und so die lokalen Einnahmen zu steigern“, erklärte Herr Dong.
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Quelle
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