Immobilienprojekte, die scheitern und auf halbem Weg abgebrochen werden, sind auf dem vietnamesischen Markt keine Seltenheit mehr. Obwohl es dafür viele Gründe gibt, analysiert der Landnutzungsplanungsbericht von Savills Vietnam die Bedeutung der Landnutzungsplanung bei der Projektentwicklung.
Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam
Mithilfe der Flächennutzungsplanung können die am besten geeigneten Optionen für die Flächennutzung ermittelt und die Auswirkungen auf Infrastruktur, Planung, Transport und Umwelt für das Projekt berücksichtigt werden.
Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erklärte, dass der Flächennutzungsplan einen detaillierten und effektiven Plan für die Land- und Ressourcenverteilung darstelle und damit die nachhaltige Entwicklung des Projekts im Besonderen und des Immobilienmarktes im Allgemeinen anstrebe. Durch die Festlegung von Art der Immobilienentwicklung, Umfang, Phase, Preis und Verkaufsstrategie stelle der Flächennutzungsplan sicher, dass die Entwicklung effizient, umweltschonend und finanziell tragfähig sei.
„Ein gescheiterter Flächennutzungsplan entwickelt Produkte, Infrastruktur und Einrichtungen, die keinen finanziellen, sozioökonomischen und ökologischen Nutzen bringen. Schlechte Planung kann zu Produkten führen, die nicht marktfähig sind, und zu Infrastruktur und Einrichtungen, die den Bedürfnissen der Bevölkerung nicht gerecht werden. Eine schlechte Flächennutzungsplanung oder die Nichtumsetzung des Plans kann die Beteiligten erheblichen finanziellen Risiken und sogar Investitionsausfällen aussetzen“, sagte Troy Griffiths.
Im Süden von Hanoi entwickelte ein Investor beispielsweise ein Wohnbauprojekt mit 9.000 Wohneinheiten und einer Fläche von 3.500 m². Dieses Unternehmen hielt sich jedoch nicht an den ursprünglichen Plan, sondern wandelte Büro- und Gewerbeflächen in Wohnungen um, wodurch die Wohnungen kleiner wurden und die Anzahl der Wohnungen deutlich zunahm. Diese Veränderungen belasteten die Infrastruktur stark, und die Versorgungseinrichtungen reichten für die Zahl der Bewohner nicht aus. Dies führte zu zahlreichen Konflikten zwischen den Anwohnergruppen und einer Verschlechterung der Lebensqualität im Projekt.
Der Experte sagte, dass viele Projekte mit guten Produkten dennoch scheiterten, weil der Plan die Entwicklung der entsprechenden Infrastruktur nicht berücksichtigte.
„Selbst wenn ein Projekt geeignete Wohn- oder Gewerbeflächen bietet, bleibt die Lebensqualität mangelhaft und unbequem, wenn Straßen, Abwassersysteme und öffentliche Versorgungseinrichtungen fehlen. Das führt zu Geisterstädten ohne Einwohner“, sagte er.
Ein weiteres von Savills genanntes Beispiel ist Nha Trang City, wo viele Projekte eine Bebauungsdichte von bis zu 70 % aufweisen. Die Missachtung der städtischen Bauvorschriften hat zu einem Entwicklungsniveau geführt, das mit der Infrastruktur- und Sozialinfrastrukturplanung von Nha Trang unvereinbar ist.
„Eine ordnungsgemäße Grundstücksentwicklung und -planung erfordert die Berücksichtigung sowohl günstiger als auch ungünstiger Szenarien, einschließlich der Berücksichtigung von Risiken, der Ermittlung tragfähiger Verkaufsstrategien, Produktangebote und Verkaufsphasen, um so das Risiko eines Misserfolgs zu minimieren und die Erfolgschancen zu maximieren“, sagte Troy Griffiths.
Im Gegensatz dazu gibt es in der vietnamesischen Immobilienbranche auch erfolgreiche Beispiele für eine umfassende und optimale Flächennutzungsplanung. Phu My Hung im Distrikt 7 (HCMC) und Ecopark in Hung Yen sind zwei Beispiele für Produktentwicklungsplanung, Phaseneinteilung und Vertriebsstrategien, die den Projekterfolg unterstützen.
Laut Savills-Analyse hat Phu My Hung im Distrikt 7 mit einer Größe von 433 Hektar einen „ehrgeizigen“ Start mit dem Ziel, ein unbebautes Grundstück in ein führendes Finanz-, Wohn-, Handels-, Industrie- und Bildungszentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt zu verwandeln.
Das Projekt verfügt über einen klaren, umfassenden Entwicklungsplan für jede Phase, der sich über 30 Jahre erstreckt. Dabei hat der Investor internationale Entwicklungsstandards, einschließlich nachhaltiger Entwicklung, eingehalten und sichergestellt, dass die Baumaßnahmen mit der sozioökonomischen Entwicklung im Einklang stehen und alle Planungs- und Bauvorschriften eingehalten werden.
„Bevor mit dem Bau oder der Investition begonnen wird, ist eine sorgfältige und gründliche Planung unerlässlich. Gute Entscheidungen basieren auf objektiven Marktindikatoren, Entwicklungsfallstudien und durchdachten Vorschlägen. Marktanalysen sind wichtig, um die geeignete Art und den Umfang der Entwicklung zu bestimmen. Die finanzielle Tragfähigkeit muss zudem durch Cashflow-Prognosen ermittelt werden, um die zum Zeitpunkt der Umsetzung am praktikabelsten wirkende Entwicklungsart zu bestimmen. Dies hilft, Investitionsrisiken zu vermeiden, Gewinne zu optimieren und Risiken zu minimieren“, betonte Herr Troy Griffiths.
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