Der soziale Wohnungsbau ist mit der paradoxen Situation konfrontiert, dass sowohl Mangel als auch „Verfügbarkeit“ herrschen.

Schwierigkeitsgrad über Schwierigkeitsgrad

Forschungsdaten der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) zeigen, dass das Wohnungsangebot seit 2018 stark zurückgegangen ist. Die Zahl neu genehmigter Wohnbauprojekte wird zunehmend begrenzt. Schätzungsweise 1.200 Projekte im Wert von rund 30 Milliarden US-Dollar haben Schwierigkeiten bei der Umsetzung. Seit Ende 2022 wurden nur etwa 500 Projekte abgeschlossen.

Seit 2018 ist das Wohnungsangebot tendenziell stark zurückgegangen. (Foto: baochinhphu)

Das begrenzte Wohnungsangebot, der gravierende Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die hohen Kosten in allen Phasen der Projektumsetzung führen dazu, dass die Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, kontinuierlich steigen und kein Ende in Sicht ist. Sozialwohnungen sind für die meisten Menschen fast die einzige Möglichkeit, ihren Traum vom Leben zu verwirklichen.

Der Staat hat in jüngster Zeit große Anstrengungen unternommen, um Unternehmen für den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen und das Angebot an Sozialwohnungen zu verbessern. Diese Maßnahmen weisen jedoch noch immer viele Mängel und Inkonsistenzen auf, was zu zahlreichen Engpässen führt, die Investoren den Zugang zu Sozialwohnungen erschweren.

Bei der Veranstaltung zur Veröffentlichung des VARS-Berichts für das dritte Quartal 2023 erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Marktforschungsgruppe und Generaldirektor von G-Home, dass die rechtlichen Mechanismen im sozialen Wohnungsbau sehr kompliziert seien. Die Beantragung einer Baugenehmigung sei zudem langwierig und sogar zeitaufwändiger als bei einem gewerblichen Wohnungsbauprojekt. Bis zur Erteilung einer Baugenehmigung müssen Sozialwohnungsbauträger mindestens zwei Jahre für die Bearbeitung der Verfahren aufwenden.

Obwohl die geltenden Vorschriften Anreize für die Befreiung von Bodennutzungsgebühren für Sozialwohnungsprojekte bieten, müssen diese zuvor noch eine Grundstücksbewertung durchlaufen – was nach wie vor mit zahlreichen Problemen und Kontroversen hinsichtlich der Bewertungsmethoden verbunden ist. Gleichzeitig dürfen Investoren keine Abzüge vornehmen, müssen aber dennoch M3 zahlen (den vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagenen Betrag an den Staatshaushalt zusätzlich zu seinen Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt gemäß geltendem Recht). Darüber hinaus müssen Investoren weiterhin eine Vorauszahlung für die Räumung des Grundstücks leisten. Dieser Betrag wird dann von anderen Projekten abgezogen oder mit dem Grundstückspreis verrechnet.

Darüber hinaus dauert es nach zwei Jahren Investitionsverfahren etwa zwei weitere Jahre, bis das Sozialwohnungsprojekt fertiggestellt und den Kunden übergeben ist. Danach muss der Investor noch mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche für die Vermietung reservieren und kann die Wohnungen erst nach fünf Jahren Nutzung verkaufen.

Dieser Prozess dauert bis zu neun Jahre. Danach wird das Projekt geprüft. Erst nach Abschluss der Prüfung erhält das Unternehmen einen festen Gewinn von 10 %. Während der gesamten Projektumsetzung ist sich das Unternehmen nicht sicher, welche Ausgaben als angemessen und gültig erfasst werden, welche Gebühren nicht beglichen oder abgelehnt werden. Daher ist das Unternehmen, das Sozialwohnungen baut, immer in einem Zustand von Glück und Pech, wie bei einem Glücksspiel.

Doch damit nicht genug: Auch der Zugang zu Kapital stellt für Investoren ein großes Hindernis dar. Studien zufolge beträgt bei den meisten Immobilienprojekten, die in Vietnam investiert und gebaut werden, das Eigenkapital des Eigentümers etwa 20 %, 30 % werden von Kunden beschafft und bis zu 50 % sind auf Kreditinstitute angewiesen. Es gab jedoch Fälle, in denen Investoren aufgrund fehlender Sicherheiten Schwierigkeiten beim Zugang zu Krediten hatten, einfach weil „das Grundstück für die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten aufgrund der Befreiung von Landnutzungsgebühren mit 0 VND bewertet wird“. Derzeit sind diese Anreize nicht zu sehen, lediglich unsichtbare Schwierigkeiten für Unternehmen.

Es gibt zu viele Schwierigkeiten, Hindernisse und Mängel, die es sehr schwierig erscheinen lassen, das gesetzte Ziel des Projekts, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, zu erreichen.

Wer kaufen muss, kann nicht kaufen.

Schwierigkeiten bei der Umsetzung haben das Angebot auf dem Markt zunehmend verknappt, dennoch herrscht weiterhin ein Mangel an Sozialwohnungen und es gibt immer noch nicht verkaufte Sozialwohnungen. Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist jedoch sehr groß und steigt mit der Urbanisierung und der zunehmenden Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen.

Sozialwohnungen bieten den meisten Menschen die Möglichkeit, eine Unterkunft zu finden, sind aber derzeit mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert. (Foto: baochinhphu)

Die Urbanisierungsrate wird 2022 41,5 % erreichen und bis 2030 auf rund 50 % steigen. Vietnam muss jährlich rund 70 Millionen Quadratmeter städtischen Wohnraum schaffen. Nach Angaben des Bauministeriums liegt der Bedarf an Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021 bis 2030 bei rund 2.400.000 Einheiten.

Selbst wenn das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen vollständig umgesetzt wird, wird das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass das Projektziel noch weit entfernt ist, obwohl auf allen Ebenen, von der Zentrale bis zur Kommune, große Anstrengungen unternommen werden, um es umzusetzen.

Laut VARS-Untersuchungen in Gebieten, in denen Sozialwohnungsprojekte zum Verkauf angeboten werden, verzeichneten viele Projekte unmittelbar nach ihrer Markteinführung eine große Zahl an Interessenten und Bewerbungen für fast alle ihre Produkte. In manchen Gegenden mit Exportverarbeitungszonen und Industrieparks mit Hunderttausenden von Gastarbeitern hingegen waren die Verkäufe trotz mehrfacher Verkaufsangebote „schleppend“.

In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh , dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterwohnungen investiert habe, die in der Provinz tätigen Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterwohnungen hätten.

Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.

Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, von denen jedoch nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten verfügbar.

Der Hauptgrund dafür liegt laut Herrn Nguyen Hoang Nam darin, dass diejenigen, die kaufen müssen, nicht kaufen können, während die Politik auf diejenigen ausgerichtet ist, die nicht kaufen müssen.

„Das Gesetz für Sozialwohnungen ist sehr streng gegenüber Käufern. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in Industriegebieten. Manche Provinzen verkaufen sogar nur an Arbeiter in einem Industriegebiet, aber nur in einem Bezirk. Gleichzeitig ist die Bindung der Arbeiter an den Ort nicht unbedingt stark“, erklärte Herr Nam.

Um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und den Mangel an und den unverkauften Sozialwohnungen zu beseitigen, ist es daher notwendig, weiterhin Mechanismen und Maßnahmen zu erforschen und zu fördern, die private Unternehmen zur Beteiligung an Investitionen in den sozialen Wohnungsbau ermutigen. Gleichzeitig muss der Kreis der Begünstigten von Wohnungsbaumaßnahmen, insbesondere von Sozialwohnungen, erweitert werden. Die Begünstigten von Sozialwohnungsförderungsmaßnahmen (Miete, Pacht, Kauf) müssen anhand einfacher, leicht verständlicher Kriterien angepasst werden, um die Anforderungen an Dokumente und Verwaltungsverfahren wie Wohnstatus, Einkommensniveau usw. zu minimieren.

Darüber hinaus ist ein Umdenken im Bereich des sozialen Wohnungsbaus erforderlich. Sozialwohnungsprojekte müssen qualitativ verbessert werden, um den Menschen langfristig angemessene Lebensbedingungen zu bieten. Um die Qualität zu verbessern und gleichzeitig angemessene Preise zu gewährleisten, sollten Investoren Gewinne erzielen und Sozialwohnungsprojekte in angemessenem Umfang entwickelt werden.

Auch die Regelungen für Begünstigte des sozialen Wohnungsbaus müssen angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht nur für Reiche bestimmt, sondern sollten auch diejenigen ansprechen, deren Einkommen steuerpflichtig ist und die über Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau leisten können. Denn Menschen mit sehr niedrigem Einkommen, armen oder armutsgefährdeten Haushalten, die unterhalb der Einkommensteuergrenze leben, haben nicht genug Geld für ihren Lebensunterhalt und keine Ersparnisse. Daher können sie keinen Sozialwohnungsbau erwerben.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html