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| Sobald der Tiefpunkt des Immobilienmarktes erreicht ist, bietet sich für Investoren die Gelegenheit, Geld zu investieren. (Quelle: XD Newspaper) |
Der „goldene“ Zeitpunkt zum Investieren?
Laut VietNamNet schätzte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dass für Privatanleger dieses Mal, da die Zinsen stark gefallen sind, die Goldpreise immer noch hoch sind; während der Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung gezeigt hat... ist dies der „goldene“ Zeitpunkt für Investoren, um nach Möglichkeiten zu suchen, ihr Geld in Märkten weiter weg von Hanoi oder in Großstädten anzulegen.
Herr Chung sagte: „Bis 2025, wenn alle drei Gesetze zum Immobiliengeschäft, Wohnungsrecht und Grundstücksrecht in Kraft treten, wird der Immobilienmarkt ein neues Kapitel aufschlagen; die Preise für bestehende Immobilienprodukte werden steigen. Investoren, die jetzt investieren, haben das Recht, Produkte mit angemessenen Preisen und rechtlicher Abwicklung auszuwählen.“
Unterdessen erklärte Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass das Bodenrecht, das Wohnungsrecht und das Immobilienwirtschaftsrecht das Ende des vorherigen Zyklus und den Beginn eines neuen Zyklus markieren.
Dies kann als „Boden“ bezeichnet werden und tritt allmählich in eine neue Phase ein. Sobald der „Boden“ des Immobilienmarktes erreicht ist, sollten Anleger mit verfügbarem Geld kaufen.
Allerdings wird sich der Markt laut Herrn Que in drei Arten von Investoren aufteilen.
Für Anleger mit 100 % Eigenkapital ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Immobilien zu kaufen. Für Anleger, die „Diebe mit bloßen Händen fangen“ oder einen zu hohen Fremdkapitalanteil nutzen, ist dies jedoch nicht der richtige Zeitpunkt für Investitionen, da die Liquidität zumindest im nächsten Jahr noch gering ist.
Professionelle Immobilieninvestoren, die einen moderaten Fremdkapitalanteil von etwa 30 bis 50 % nutzen und dennoch planen, innerhalb eines kurzen Zeitraums von 3 bis 6 Monaten zu verkaufen und dabei einen Kapitalgewinn von etwa 10 bis 30 % zu erzielen, sind seit Anfang 2023 auf dem Markt. „Daher ist es schwierig zu sagen, ob dies der richtige Zeitpunkt für eine Investition ist oder nicht, aber es hängt auch von den finanziellen Aspekten und der Erfahrung jedes einzelnen Investors und jedes Segments ab“, analysierte Herr Que.
Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, sagte, dass Hoch- und Flachbaugebiete in Großstädten dieses Jahr weiterhin sehr attraktiv für Investoren seien. Bei Wohnungen wie in Hanoi seien die Preise jedoch um 15 bis 20 % gestiegen, obwohl weiterhin Investitionspotenzial bestehe und der Investitionswert hoch sei. Das Mindestniveau liege bei 3 Milliarden VND für Wohnungen und 6 Milliarden VND oder mehr für Flachbauten, sodass dieses Segment nicht für jedermann geeignet sei.
Ab 2024 wird das günstigste Grundstückssegment wieder steigen und aufgrund seines angemessenen Wertes, seines gesicherten Rechtsstatus und seiner optimalen Wahl mehr Investoren anziehen. Der Grundstücksmarkt wird daher viele positive Faktoren aufweisen und deutlichere Wachstumssignale aufweisen.
Derzeit ist dies das Segment mit den stärksten Preisrückgängen, sodass der Kauf von Grundstücken zu diesem Zeitpunkt von Vorteil ist. „Wenn sich der Markt erholt und die neuen gesetzlichen Regelungen ab Anfang 2025 in Kraft treten, werden neue Projekte hohe Preise erzielen“, schätzte Herr Chung.
Der Vorsitzende der G6 Group analysierte, dass Investitionen in Resort-Immobilien derzeit nicht ratsam seien, da es sehr lange dauern würde, bis Gewinne erzielt würden. Bei Wohnungen sei der Kauf zur Miete derzeit zu teuer, da die Amortisationszeit etwa 25 Jahre betrage. Der Kauf von Wohnungen zum „Surfen“ sei derzeit nicht sinnvoll.
„Ähnlich verhält es sich bei Geschäftshäusern und Podien. Auch hier dauert es lange, bis die Vermietung zur Kapitalrückgewinnung möglich ist. Bei Industrieimmobilien – Investitionen und anschließende Vermietung oder Weiterverkauf – gibt es zwar noch Potenzial, aber nicht mehr so attraktiv wie im Zeitraum 2018–2023, da die Preise bereits hoch sind“, sagte Herr Que.
Dieser Branchenexperte ist davon überzeugt, dass es in jedem Immobilienzyklus zwei „Königssegmente“ gibt: Grundstücke, Geschäftszentren und Stadthäuser.
„Grundstücke haben einen geringen Wert, hohe Kapitalgewinnerwartungen und eine hohe Liquidität. Einkaufszentren oder Stadthäuser sind das Anlagesegment zur Miete, das „Königssegment“ am Ende des Zyklus“, schätzte Herr Que.
Der Leiter der G6 Group wies jedoch darauf hin, dass Anleger bei Investitionen in diesem Zeitraum auf Planungsaspekte achten müssen.
„Immobilien sollten nur an Standorten mit stabiler Planung oder im Voraus gekauft werden, wenn Sie über die nötigen Informationen verfügen. Bei der Wahl des Anlagestandorts sollte dieser mit Wohn- oder Erholungsgebieten in Verbindung gebracht werden. Wenn die Immobilie diese Faktoren nicht erfüllt, handelt es sich um reine Spekulation und „Surfing“-Investitionen. Das Risiko für Anleger, die Liquidität benötigen, ist sehr hoch“, bemerkte Herr Que.
Herr Chung wies darauf hin, dass Anleger bei Investitionen in dieser Phase darauf achten müssen, Produkte mit vollständigen Rechtsdokumenten auszuwählen und Märkte in der Umgebung von Hanoi auszuwählen, die jedoch in enger Verbindung zu Industrieparks und Wohngebieten stehen, sowie Produkte, die auf den Lebensstandard der Bewohner abzielen und über umfassende Annehmlichkeiten wie Schulen, Parks, Krankenhäuser, bequeme Verkehrsanbindungen usw. verfügen.
Niedrigstes Eröffnungsvolumen der letzten 10 Jahre
In Bezug auf das gesamte Angebot und die Nachfrage nach neuen Wohnungen im Jahr 2023 zeigen die Zahlen von CBRE vor allem zu Jahresbeginn keine positiven Signale. Allerdings verzeichnen sowohl Hanoi als auch Ho-Chi-Minh-Stadt die geringste Anzahl an Neubauten der letzten zehn Jahre.
Der jüngste Marktbericht der Einheit zeigt, dass der Immobilienmarkt in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2023 das niedrigste Gesamtangebot an Neubauten der letzten zehn Jahre verzeichnete.
Insbesondere in Hanoi wurden in diesem Jahr insgesamt fast 10.300 neue Wohnungen und 2.600 niedrige Häuser zum Verkauf angeboten, was einem Rückgang von 32 % bzw. 84 % im Vergleich zu 2022 entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen war das Angebot mit mehr als 8.700 Wohnungen und nur fast 30 neuen niedrigen Häusern bescheidener, was einem Rückgang von 54 % bzw. 98 % im Vergleich zu 2022 entspricht.
Was die Absorptionsraten betrifft, verzeichneten die Märkte von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2023 mehr als 22.000 verkaufte Häuser (einschließlich Hochhäuser und Flachbauten), also nur etwa die Hälfte der im Jahr 2022 verkauften Zahl.
Ein aktueller Marktbericht von Savills zeigte, dass im Jahr 2023 in Hanoi nur 359 verkaufte Villen- und Stadthaustransaktionen stattfanden – der niedrigste Wert seit 2014. Darüber hinaus sank die Gesamtzahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 76 %, und auch die Absorptionsrate sank im Vergleich zum Vorjahr um 31 %. Allein im vierten Quartal 2023 wurden nur 64 Einheiten gehandelt, ein Rückgang von 67 % im Vergleich zum Vorjahr.
Bemerkenswert ist, dass die Preise für neue Stadthäuser in Hanoi trotz schleppender Verkäufe weiter stiegen. Den stärksten Anstieg verzeichneten Villen mit einem Plus von 55 % gegenüber dem Vorquartal auf 160 Mio. VND/m². Auch die Preise für Stadthäuser und Geschäftshäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 194 Mio. VND/m² bzw. 328 Mio. VND/m².
Zuvor hatte das Bauministerium erklärt, dass die Verkaufspreise für Villen und Stadthäuser in Hanoi trotz des geringen Transaktionsvolumens weiterhin hoch seien. In diesem Segment wurden Verkaufspreise von über 100 Millionen VND/m² verzeichnet, wobei einige Projekte, vor allem im Westen Hanois, sogar über 300 Millionen VND/m² erreichten. In Ho-Chi-Minh-Stadt schwankten die Verkaufspreise für Villen und Stadthäuser in einigen Gebieten zwischen 140 und 400 Millionen VND/m².
Frau Do Thu Hang, Senior Director für Forschung und Beratung bei Savills Hanoi, sagte, dass die Anzahl der Transaktionen von Villen und Stadthäusern in Hanoi im Jahr 2023 die niedrigste seit fast zehn Jahren war. Der Grund dafür sei das geringe Angebot auf dem Markt, das zu einer geringen Anzahl gehandelter Einheiten führe.
Laut Frau Hang erreichte das Primärangebot mehr als 700 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 23 % gegenüber dem Vorjahr. Reihenhäuser machten dabei mit 44 % den größten Marktanteil aus. Zählt man nur neue Projekte, wurden im gesamten Jahr 2023 nur mehr als 270 Einheiten verzeichnet, ein Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr und der niedrigste Stand seit zehn Jahren. Insbesondere die Anzahl neuer Projekte ab Ringstraße 3,5 nimmt zunehmend ab.
Darüber hinaus führen die hohen Lagerkosten dazu, dass die meisten Anleger ihre Preise nicht ändern und den Verkaufspreis neuer Körbe sogar noch weiter erhöhen.
Laut Frau Hang stellen die hohen Verkaufspreise eine große Hürde für Käufer von Flachbauten dar. Viele Investoren zögern, niedrigere Preise als erwartet anzubieten, sodass Käufer einen recht hohen Einstiegspreis zahlen müssen.
Haus zur Miete ist nicht verfügbar
Viele Vermieter und Vermieterinnen geben zu, dass es sehr schwierig ist, in der Nähe von Tet Mieter zu finden.
Einige Immobilienmakler gaben an, dass der Hauptgrund für dieses Phänomen die geringe Nachfrage nach Ladenflächen in Zeiten schwieriger Geschäftslage sei. Gleichzeitig werden viele Immobilien, die nicht zum erwarteten Preis verkauft werden können, vermietet, um einerseits mehr Geld zu verdienen und andererseits bis zum Jahresende durchzuhalten und nach Tet weiter nach Käufern zu suchen.
Ein aktueller Immobilienmarktbericht einer Einheit zeigt, dass die Anzahl der Mietangebote auf der gesamten Website im Vergleich zum Vormonat um 21 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2 % gestiegen ist. Das Produkt mit den meisten Mietangeboten im letzten Monat waren Pensionen mit einem Anstieg von 58 % im Vergleich zum Vormonat.
Im Gegensatz zur Mietnachfrage hat sich die Nachfrage nach Immobilienmieten nicht verbessert und ist weiterhin um 6 % im Vergleich zum Vormonat und 14 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 gesunken. Der Trend der sinkenden Mietnachfrage ist bei allen Arten von Wohnungen, Privathäusern, Reihenhäusern und Geschäften stark ausgeprägt, mit einem Rückgang von 5-14 % im Vergleich zum Vormonat.
Insbesondere in Hanoi stieg die Nachfrage nach Mietimmobilien, da die Anzahl der Anzeigen in diesem Segment um 7 % zunahm. Die Nachfrage nach Mietimmobilien sank jedoch um weitere 2 %. Der Miettrend war in fast allen Bereichen stark rückläufig: Die Mieten von Stadthäusern in Hanoi sanken um 18 %, die von Wohnungen um 8 %, die von Pensionen um 15 % und die von Büros um 11 %.
Viele Immobilienexperten gehen davon aus, dass der Immobilienmietmarkt in diesem Jahr mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen haben wird, da die Wirtschaft vor Herausforderungen steht und der Immobilienmarkt noch lange braucht, um sich zu erholen. Die Schwierigkeiten werden jedoch im Laufe der Monate allmählich abnehmen, da das Wachstum bei Mietkategorien, die den Mietbedarf der Mehrheit decken, wie Wohnungen und Reihenhäusern, wieder anziehen wird.
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass der Verkauf von Mietwohnungen und Pensionen weiterhin stabil laufen werde, da die Nachfrage nach diesen beiden Typen immer noch sehr groß sei.
Für Wohnungen in zentrumsnahen Projekten mit Mietpreisen von 7 bis 15 Millionen VND/Monat gibt es weiterhin stabile Mieter. Was Pensionen und Zimmer im Zentrum betrifft, ist die Nachfrage nach Mietwohnungen sowohl bei Büroangestellten als auch bei jungen Arbeitnehmern und Studenten stets sehr hoch.
In Vororten werden Mietwohnungen in der Nähe von Industriegebieten dank der Rückkehr der Arbeiter nach den Tet-Feiertagen weiterhin gut vermietet sein. Gleichzeitig bleiben Mietwohnungen in der Nähe von Universitäten bei Studenten weiterhin beliebt.
Trinh Thi Kim Lien, Vertriebsleiterin von Dat Xanh Services, sagte, dass es im Jahr 2023 zu einer Verschiebung des Verbraucherverhaltens kommen werde – vom Kaufen zum Mieten. Dies sei angesichts der anhaltenden Wirtschaftskrise, des knappen Wohnungsangebots und der hohen Preise zu erwarten. Diese Verschiebung steigere die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Es gibt jedoch weiterhin Unterschiede bei den Mietwohnungstypen. Wohnungen der unteren Preisklasse und Arbeiterwohnungen stehen oft leer und sind schwer zu vermieten, während Mietwohnungen der mittleren und höheren Preisklasse eine gute Absorptionsrate aufweisen. „Je näher die Wohnung am Zentrum, an Bürovierteln, Schulen und Supermärkten liegt, desto mehr Aufmerksamkeit erhält sie und desto höher ist der Mietpreis“, kommentierte Frau Lien.
Ändern sich die Kosten für die Erstellung eines roten Buches, wenn das Landgesetz 2024 in Kraft tritt?
Das Landgesetz 2024 wurde gerade mit einer Reihe neuer Vorschriften zu Grundstückspreistabellen und Methoden zur Berechnung von Grundstückspreisen verabschiedet. Infolgedessen wird es bei den Kosten für die Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte (auch als rote Bücher bekannt) zahlreiche Änderungen geben.
Gemäß Absatz 1, Artikel 257 des Grundstücksgesetzes 2024 gilt die aktuelle Grundstückspreisliste für den Zeitraum 2020–2024 und bleibt bis zum 31. Dezember 2025 gültig.
Ab dem 1. Januar 2026 werden Provinzen und zentral verwaltete Städte die neue Grundstückspreisliste herausgeben und anwenden.
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Ab diesem Zeitpunkt wird die Grundstückspreisliste jährlich angepasst, überarbeitet und ergänzt (Aktualisierung der Grundstückspreise an den Markt für schwankende Gebiete und Grundstücksarten), statt wie bisher alle fünf Jahre, um den Marktprinzipien zu entsprechen. Die neue Grundstückspreisliste ist nach Gebieten und Standorten aufgebaut, wobei die Grundstücksbewertung den Marktprinzipien entsprechen muss.
Darüber hinaus besagt Absatz 2, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 eindeutig, dass für jedes Grundstück eine Bodenpreisliste auf Grundlage der Wertfläche und der Standardgrundstücke für Gebiete mit Katasterkarten und Bodenpreisdatenbank erstellt wird.
Gemäß den geltenden Vorschriften wird die Grundstückspreisliste alle fünf Jahre herausgegeben. Sie basiert auf den Grundsätzen, Methoden der Grundstücksbewertung und dem Rahmen der Grundstückspreise. Die Grundstückspreisliste wird nur angepasst, wenn die Regierung den Rahmen der Grundstückspreise anpasst bzw. die Preise für Gemeinschaftsgrundstücke schwanken.
Mit dem überarbeiteten Bodengesetz wurde jedoch der Rahmen für die Bodenpreise abgeschafft. Die neue Bodenpreisliste basiert auf den Grundsätzen und Methoden der Bodenbewertung und nicht auf den Mindest- und Höchstpreisen für die einzelnen Bodenarten im aktuellen Bodenpreisrahmen. Das bedeutet, dass die neue Bodenpreisliste näher am Marktbodenpreis liegt und daher im Vergleich zur aktuellen Bodenpreisliste deutlich ansteigen kann.
Die Grundstückspreise werden auf Grundlage der folgenden Faktoren bestimmt: Zweck der Landnutzung; Dauer der Landnutzung. Bei landwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat Haushalten und Einzelpersonen entsprechend der Quote für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen zugeteilt wurden, basiert die Dauer der Landnutzung nicht auf der Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen innerhalb der Landübertragungsquote.
Zu den Eingabeinformationen zur Ermittlung der Grundstückspreise gemäß den Methoden der Grundstücksbewertung zählen: in der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank erfasste Grundstückspreise, in Verträgen zur Übertragung von Landnutzungsrechten erfasste Grundstückspreise, Gewinnpreis bei der Auktion von Landnutzungsrechten nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen;
Durch Untersuchung und Vermessung ermittelte Grundstückspreise in Fällen, in denen die in Punkt a und b dieser Klausel genannten Grundstückspreisinformationen nicht vorliegen; Informationen zu Einnahmen, Ausgaben und Erträgen aus der Landnutzung.
Darüber hinaus gibt es noch weitere Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, wie etwa die zum Zeitpunkt der Bewertung geltenden gesetzlichen Bestimmungen.
Die bei der Registrierung für das erste „rote Buch“ zu entrichtenden Gebühren umfassen Gebühren, die auf Grundlage des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste berechnet werden, wie z. B. eine Landnutzungsgebühr, eine eventuelle Grundmiete und eine Registrierungsgebühr. Bei Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. Januar 2026 können sich diese Kosten daher entsprechend erhöhen.
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Quelle
![[Infografik] Im Jahr 2025 werden 47 Produkte das nationale OCOP erreichen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/5d672398b0744db3ab920e05db8e5b7d)
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